Pour une gestion éthique de l'ASLQH


Une association syndicale libre permet, c'est le propre d'une association, une grande liberté d'organisation. Elle est créée pour gérer des équipements communs qui ne lui appartiennent pas et elle fonctionne selon des objets précis. L'appartenance à l'association découle de la seule possession d'un bien dans son périmètre. Ainsi, l’association syndicale libre du Quartier de l’Horloge (ASLQH) gère les biens communs (ils sont très peu) mais surtout, elle permet d'offrir des services à la carte. C'est la méconnaissance de cet aspect qui la cause des malheurs des habitants.

Depuis 35 ans les charges de copropriété sont de deux à trois fois la moyenne parisienne. Pour quelles raisons ? Sa situation géographique ? Ses rues piétonnes ? Son règlement et ses statuts? La sécurité incendie ?

Faux ! En voici l’explication :

• Une gouvernance inappropriée, un mille-feuille pour la gestion administrative et technique, ainsi qu'un usage impropre des règlements, et l'irrespect de décisions d'assemblées générales, ont conduit à la mauvaise affectation des charges de sécurité incendie, un personnel pléthorique et des contrats non renégociés.

De guerre lasse les copropriétaires se sont désintéressés, et se sentent impuissants : ils ne contrôlent même plus les charges.

Aujourd’hui la loi ALUR de 2014 nous a redonné de l’espoir en remplaçant, à l’assemblée générale de l’association, le syndic de copropriété des immeubles par le président du conseil syndical .

Ainsi, la prochaine assemblée de l’association rassemblera pour la 1ère fois au moins 13 copropriétaires !

Par ailleurs, l’analyse des charges 2014 a permis de découvrir de nombreuses erreurs de gestion:
- la simple application des règlements existants conduira à imputer correctement 265.000 € !

A bon entendeur !


Le Quartier de l’Horloge est l’équivalent d’une ville de plus de 2000 habitants et 800 postes de travail. Ses commerces accueillent plusieurs milliers de  personnes chaque jour.
Le Quartier de l’Horloge est l’équivalent d’une ville de plus de 2000 habitants et 800 postes de travail. Ses commerces accueillent plusieurs milliers de personnes chaque jour.
L’ASLQH présente trois faiblesses :

1. Ses membres sont privés de leurs droits et de l’accès à l’information.

Les comptes de l’année précédente, les budgets prévisionnels détaillés et les travaux n’était pas validés par les copropriétaires, mais par leur syndic de copropriété (avec ou sans instructions) jusqu'en 2014. C’était 50% à 60% du budget qui échappait ainsi au contrôle précis des copropriétés.
Les assemblées générales de copropriété et assemblée  générale de l’ASLQH ne sont toujours pas, en dehors de la SOCOPAR, coordonnées. Les informations de la gestion de l’ASLQH ne sont pas transmises aux copropriétaires par leurs syndics de copropriété.

-> La loi ALUR de 2014 a résolu ce problème. Les syndics de copropriétés sont maintenant remplacés par les présidents des conseils syndicaux.

2.  Une gouvernance ni démocratique ni éthique.

Les réunions du conseil de gestion de l’ASLQH et du conseil de gérance de la gestion commune des copropriétés SOCOPAR (Sociétés, Commerces, Parkings) se réunissent ensemble. Les membres sont d’ailleurs les mêmes à 80%!
Depuis 2015 le conseil de gestion se réuni en conseil élargi, invitant des membres non élus à siéger régulièrement. Aucun vote n'a lieu et il n’y a aucune traçabilité des décisions.
Juge et partie, le directeur ASLQH est à la fois syndic de copropriété du principal syndicat de copropriété, la SOCOPAR, et directeur de l’association syndicale.

-> La mise à jour des statuts de l'association, en attente depuis 2004 (sic), doit absolument promouvoir un correct usage des règlements. La question du cumul des mandats de Loiselet & Daigremont, unique cause d’un transfert de charges de 265.000 €, est par ailleurs le principal enjeu.

3. Un mauvais usage des droits de vote en assemblée générale et au conseil de gestion.

La gestion commune des 3 copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B, possède la majorité absolue à l’assemblée générale, l’organe législatif qui regroupe les 15 copropriétés de l’association.
Le conseil de gestion de l’ASLQH, l’organe exécutif de contrôle, lorsqu’il fonctionnera correctement, pourra apporter une juste compensation puisque les décisions y sont prises à la majorité. Une personne, une voix.
La cause de charges très lourdes, pour 7 immeubles en particulier, n’est donc pas propre à l’association mais bien due à sa seule gestion. L’analyse précise des charges démontre, par exemple, que les rues de l’intérieur du quartier ne coûtent que quelque 125 €, par logement et par an.

-> Il est possible d’agir, pour faire baisser les charges, tout en améliorant le service. Car, chaque propriétaire individuel a la possibilité, comme dans une copropriété, de déposer un projet de résolution pour l’assemblée générale. Un droit à défendre !

Gérer l’ASLQH c’est gérer 15 membres avec 17 personnes et un mandat de directeur de 100.000 euros environ. Les nombreux copropriétaires sont invisibles puisqu’ils sont représentés par leur syndic de copropriété.
Gérer l’ASLQH c’est gérer 15 membres avec 17 personnes et un mandat de directeur de 100.000 euros environ. Les nombreux copropriétaires sont invisibles puisqu’ils sont représentés par leur syndic de copropriété.
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A. QU’EST-CE QU’UNE ASL ?

Une association syndicale libre (ASL) est un groupement de fonds (biens immobiliers tel que des appartements, magasins ou places de parking) et non de personnes. Toute personne détentrice d’un appartement dans le périmètre de l’ASL en est de facto membre par le biais de son bien. Cependant dans une propriété divise (soit une copropriété) l’ensemble des copropriétaires, regroupé en syndicat de copropriétaires (SDC), est représenté par son syndic de copropriété. 

Mais grâce à la loi ALUR de 2014, le président du conseil syndical, ou un autre copropriétaire désigné, dûment mandaté, représente maintenant son immeuble à l’assemblée générale de l’association.
 
L’ASL fonctionne selon le droit des parties, c’est une organisation contractuelle avec ses propres règles, une très grande liberté pour son organisation et son fonctionnement. Le législateur pose peu de conditions: "Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement."

L’ASL gère les biens et équipements communs, appelle les charges et les répartit en fonction du principe de jouissance des services.
  • Les grilles de répartition des charges (tantièmes) ne font pas partie du règlement, seul le mode de calcul est défini. Elles sont révisées annuellement. (Modification des services, changements de surface, etc.)
Les ASL sont régies par l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 et du décret d’application du 3 mai 2006. Ces deux textes remplacent une ancienne loi du 21 juin 1865, datant du Second Empire. www.droit-immo.com

B. QU’EST-CE QU’UNE ASL N’EST PAS ?

Une copropriété !
Toutefois les membres de l’ASLQH, placés sous le régime de la copropriété, représentent 10 immeubles d’habitation et 3 copropriétés de sociétés, commerces et parkings appelées SOCOPAR 2, 3A et 3B. Chaque syndicat de copropriétaires (SDC) regroupe l’ensemble des propriétaires d’un immeuble. Il est régi par la loi sur la copropriété qui encadre très précisément les relations entre copropriétaires.
  • Les grilles de répartition des charges (tantièmes ou millième)  font partie intégrante du règlement de copropriété.
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

C. POURQUOI L’ASLQH NE FONCTIONNE PAS BIEN ?

Il est reproché au gestionnaire professionnel, en poste depuis 1981, le cabinet Loiselet Père et Fils & F. Daigremont, de gérer l'ASLQH (Association Syndicale Libre du Quartier de l’Horloge) de façon indépendante et déconnectée de ces membres et d’étouffer l’action de contrôle et de suivi du conseil de gestion (anciennement syndicat).

Cela n'est pas normal car l'administrateur de biens applique le règlement privé propre à cette ASL et n'agit que sur ordre de l’assemblée générale de l’ASLQH, sous le contrôle du conseil de gestion. Il doit donc rendre compte de son action. A défaut, il engage sa propre responsabilité.

« Le directeur d'une ASL ne peut prendre de décisions sans un vote du Conseil de gestion. Une délégation est impossible. Il ne peut avoir de gestion propre. »  droit-immo.com

Le conseil de gestion (organe exécutif) devrait ainsi obtenir de ce professionnel de faire valider toute action avec précision et clarté. L’assemblée générale (organe législatif) devrait, à cause de la dérive des charges, rappeler les règles et fixer des objectifs de réduction. Car, les 3 copropriétés SOCOPARs 2, 3A et 3B ont totalement pris le dessus de l’ASL à laquelle elles appartiennent ! Leur syndic de copropriété, le même Loiselet Daigremont Entreprises (nouveau nom) ne s’en cache même pas. Et les petits syndics de copropriétés, représentants les immeubles, n’osent pas, au détriment de leurs clients, fâcher le plus puissant d’entre eux…
D. QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES DES MANQUEMENTS DE L’ADMINISTRATION ET DE LA MAUVAISE GESTION DE L’ASLQH ?

Les charges de copropriété sont, dans le Quartier de l’Horloge, jusqu’à 2.5 fois la moyenne parisienne. Pourtant il n’y a ni parc avec des arbres ni piscine privée. Il faut noter que l’ensemble des frais de maintenance des rues piétonnes privées du Quartier de l’Horloge n’ont coûté que 125 € par logement en 2009! L’atelier parisien d’urbanisme (APUR) précise dans une étude : « Le périmètre intérieur est privé. La sécurité est du ressort de la Police et le nettoiement et l’éclairage sont assurés par la Ville de Paris. »

Des charges extraordinaires dans tous les domaines :
Selon l'UNIS (Union nationale des syndicats de l'immobilier), les charges de copropriété à Paris sont de 23.20 €/m2/an en 2010. Selon l'ARC (Association des responsables de copropriétés) elles atteignent 41.70 €/m2/an, ce qui est plus réaliste.

Celles du bâtiment B au 50 rue Rambuteau s’élèvent à 57 €/m2/an, celles du bâtiment D au 160 rue St-Martin sont d’environ 80 €/m2/an et celles du bâtiment GH au 3-5 rue Bernard de Clairvaux atteignent plus de 100 €/m2 par an !

D’autre part si le chauffage coûte en moyenne 13.90 €/m2/an à Paris, il coûte le double dans les immeubles ABCDEFGH, dotés d'une installation CPCU, soit 26.20 €/m2 par an.

Le gardiennage et la gestion coûtent en moyenne 12.10 €/m2/an mais pour les immeubles sur la Piazza Beaubourg cela coûte près de 18 €/m2/an.

Le coût des charges d’une place de parking atteint près de 100 euros par mois.

-> Les intérêts des copropriétaires sont-ils trahis ?

L’ASLQH assure la gestion des équipements communs. Pour cette mission son assemblée générale a fait une délégation de pouvoir, dès 1982, à un directeur, le cabinet Loiselet Daigremont Entreprises. Le cahier des règles d’usage et d’habitation (CRUH), soit son règlement d’ASL, définit selon le principe de jouissance :

art 36.1 « La répartition des charges se fait entre tous les propriétaires , en fonction de l’utilité des équipements et services pour chacun des propriétaires. »

Les objets de l’association précisent bien que l’ASL peut gérer des biens et équipements, qui, sans être sa propriété, sont communs à deux ou plusieurs propriétaires « aux charges et conditions qu’elle déterminera d’accord avec lesdits propriétaires ». Nous pensons en particulier aux alarmes.

-> La mission de gestion est-elle exécutée correctement?
 

"Cliquer sur l'image pour l'agrandir."   Vue d'ensemble des organes de l'association et de leur rôle: les alarmes sont décrites en 1 et 2. Les assemblées ont fixé des points en 3 et 4. Loiselet Daigremont applique les décisions et propose un calcul pour la répartition des charges en 5 et 6.
"Cliquer sur l'image pour l'agrandir." Vue d'ensemble des organes de l'association et de leur rôle: les alarmes sont décrites en 1 et 2. Les assemblées ont fixé des points en 3 et 4. Loiselet Daigremont applique les décisions et propose un calcul pour la répartition des charges en 5 et 6.
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EN SAVOIR PLUS :

1. Les objets de l’ASLQH
2. Les membres de l’ASLQH
3. Les membres de l’assemblée générale de l’ASLQH droit-immo.com
4. Les membres du conseil de gestion (syndicat) de l’ASLQH droit-immo.com
5. Le Directeur de l’ASLQH droit-immo.com
6. Le Président de l’ASLQH
7. La répartition des voix de l’assemblée générale de l’ASLQH
8. Les Règles de fonctionnement, appel et répartition des charges
9. Qui est la copropriété SOCOPAR ?
10. Quelques pistes d’améliorations

''Le défenseur du temps'', l'horloge qui donna son nom au quartier, semble impuissante pour défendre les charges de copropriété.
''Le défenseur du temps'', l'horloge qui donna son nom au quartier, semble impuissante pour défendre les charges de copropriété.
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10 SUJETS À CONNAÎTRE POUR BIEN PARTICIPER AUX DÉCISIONS ET FAIRE VALOIR SES DROITS AU SEIN DE L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU QUARTIER DE L’HORLOGE (ASLQH)

1. LES OBJETS DE L'ASLQH

L’association syndicale a pour principaux objets décrits dans son cahier des règles d’usage et d’habitation, annexe 1, statuts, art. 3 :

1. L’entretien des biens communs, leur gestion et police et la conclusion des contrats
2. L’appropriation des dits biens
3. La création de tous éléments d’équipements nouveaux
4. L’établissement de tout règlement intérieur d’utilisation des biens et équipements communs et des services collectifs et, le cas échéants, sa modification
5. Le contrôle de l’application des règles de l’ASLQH, le cahier des règles d’usage et d’habitation
6. D’autre part, l’association peut gérer et entretenir des biens et éléments d’équipement, qui sans être sa propriété, sont communs à deux ou plusieurs propriétaires, aux charges et conditions qu’elle déterminera d’accord avec les dits propriétaires
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2. LES MEMBRES DE L'ASLQH

Tous les propriétaires d’un bien dans le Quartier de l’Horloge: appartement, place de parking ou commerce, sont de fait membres de l’ASLQH.
C’est le bien lui-même qui fait partie de l’association et ne peut en sortir. En revanche, pour les copropriétaires dans un syndicat de copropriété (SDC), c’est le gestionnaire du syndicat, son syndic de copropriété, qui représentait, jusqu’en 2014, l’ensemble des lots de la copropriété aux assemblées générales de l’ASLQH.
Aujourd’hui le syndic de copropriété reste le seul représentant légal d’un syndicat de copropriété mais c’est le président du conseil syndical qui représente son immeuble, et l’ensemble des propriétaires, à l’assemblée générale de l’ASL.
 
Le nombre de membres de l’ASLQH est de plus de 1000 personnes!
470 appartements, 650 places de parking et quelques dizaines de commerçants.
3. LES MEMBRES DE L'ASSEMBLEE GENERALE DE L'ASLQH

Il n’y a que 15 membres (volumes) à l’assemblée générale de l’ASLQH!
Les 1000 copropriétaires y sont obligatoirement représentés, depuis la loi ALUR de 2014 par un copropriétaire dûment mandaté, ou par le président du conseil syndical. Maintenant les décisions, à une majorité qualifiée, doivent obligatoirement avoir été débattues préalablement par l’assemblée générale des immeubles eux-mêmes. Il ne sera plus possible de ne pas soumettre les projets de résolutions à l’avis des copropriétaires! A l’exception des décisions à majorité simple. En 2016, 13 présidents de conseil syndicaux et 2 propriétaires institutionnels (bureaux et HLM) s’exprimeront directement sur la gestion de leur patrimoine.

Problème N°1
La gestion commune des 3 SOCOPARs  dispose librement, depuis 1984, de la majorité absolue avec 55% des droits de vote de l’ensemble.  Loiselet  & Daigremont  s’assure ainsi le pouvoir législatif !

SOLUTION:
-> La loi ALUR offre une opportunité bienvenue.
Les assemblées générales de copropriété et l’assemblée générale de l’ASLQH seront coordonnées afin de ne plus priver les membres individuels de leurs droits. Les comptes détaillés, les budgets prévisionnels et les projets de résolution divers de l’ASLQH devront être soumis à l’approbation de chaque membre individuel, par un vote au sein de son immeuble ! Ceci permettra de donner un mandat précis, au président du conseil syndical les représentant, à l’assemblée générale de l’ASLQH.

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LES 15 MEMBRES DE L'ASSEMBLEE GENERALE DE L'ASLQH

2ème tranche, construite en 1978-79
1. Immeuble St-Martin, 184 rue St-Martin
2. Immeuble St-Lazare, 15 rue du Grenier-St-Lazare
3. Immeubles Brantôme Nord et Brantôme Sud, 7 et 8 rue Brantôme
4. HLM Renaissance Nord et Sud, 6 et 16 rue Brantôme, 1 passage du Maure
5. Copropriété SOCOPAR 2 (Parking VINCI, parkings privés, commerces rue du Grenier St-Lazare, etc.)

3ème tranche A, construite en 1979
6. Immeuble de bureaux Ugimad, 4 rue Brantôme
Administration du Centre Georges Pompidou
7. Copropriété SOCOPAR 3A (Flunch, commerces rue Rambuteau, parkings, etc.)

3ème tranche B, construite en 1981-82
8. Bâtiment A, 9 rue Brantôme
9. Bâtiment B, 50 rue Rambuteau
10. Bâtiment C, 156 rue St-Martin
11. Bâtiment D, 160 rue St-Martin
12. Bâtiment E, 164 rue St-Martin
13. Bâtiment F, 168 rue St-Martin
14. Bâtiment GH, 3-5 rue Bernard de Clairvaux
15. Copropriété SOCOPAR 3B (Leroy-Merlin, MK2, commerces rues St-Martin, parking, etc.)

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4. LES MEMBRES DU CONSEIL DE GESTION (SYNDICAT) DE L'ASLQH

L’ASLQH est contrôlée par un organe exécutif, le conseil de gestion, anciennement appelé syndicat. Ses missions principales sont :

- assistance du directeur et contrôler sa gestion, notamment la comptabilité
- la répartition des dépenses
- les conditions dans lesquelles sont passés les contrats
- ainsi que l’approbation du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.


Le budget de fonctionnement de l’ASLQH est de 1,9 millions € en 2013, 2,2 millions en 2015.

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CONSEIL DE GESTION 2015-2017
Assemblée générale du 26 juin 2015
Le conseil passe de 7 à 9 membres. Tous les immeubles en copropriété sont représentés.
2 syndics de copropriété sont reconduits, le cabinet Geralpha Gestion quitte après 2 mandats. Immo de France rejoint le conseil. Mme Romefort démissionne, M. Mansuy et Mme Rambaud rejoignent le conseil. M. Pichon ancien Président du conseil (jusqu'en 2012) devient simple conseiller.

3 syndics de copropriété
1. Bâtiment C, 156 r. St-Martin, KMS Gestion, Karen PLISSON
2. Bâtiment Brantôme N/S, 7-8 rue Bernard de Clairvaux et  164, 168 rue St-Martin , Immo de France, Mme HENRI
3. Bâtiment E, 164 rue St-Martin Immo Balzac, Mme BOTTO

4 membres individuels ASLQH
4. Daniel BOUVIER, Copropriétaire (BAT GH, SOCOPAR)
5. Catherine RAMBAUD, Copropriétaire (BAT B)
6. Didier MANSUY, Copropriétaire (BAT ST-LAZARE, SOCOPAR 2)
7. Roland PICHON, Copropriétaire ( BAT C, SOCOPAR)

2 représentants institutionnels
8.  VINCI PARK (INDIGO),  Société Parc Météor, M. Ferrero
9.  SCI-UGIMAD (Administration Centre Pompidou), Michelle MATHE, BNP REPM

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Les délibérations du syndicat [NDLR: conseil de gestion] sont prises à la majorité simple.
Art. 15.1-2, Cahier des règles d’usage et d’habitation (CRUH), annexe 1, statuts.

Les décisions du conseil de gestion sont prises selon la règle d’une personne une voix. L’assemblée générale de l’ASLQH du 2 juin 1998 a défini le rôle et la composition du conseil de gestion, qui remplace le syndicat, et a mis en place le transfert des pouvoirs de ce dernier à un directeur : le cabinet Loiselet & Daigremont. L’assemblée générale de l’ASLQH du 25 juin 1999 a porté le nombre de membres du conseil de gestion de 7 à 9. La durée du mandat est fixée à trois ans par les statuts.

NB. Les membres du syndicat sont nommés ‘‘syndic’’ dans le cahier des règles d’habitation et d’usage, qu’ils soient membres individuels, institutionnels ou syndics de copropriété.

5. LE PRESIDENT DE L’ASLQH

Le président est désigné en dehors du syndicat.
art. 15.1-2, annexe 2, statuts, Cahier des règles d’usage et d’habitation (CRUH)

Le président détermine le lieu des réunions du conseil de gestion. Les statuts n’en disent pas davantage. M. Roland Pichon, sur une méconnaissance de la gouvernance n’est pas désigné par le conseil de gestion en 2012 ! Il a ainsi siégé sans mandat pendant 3 ans. Depuis 2012 l’ASLQH fonctionne sans Président. Loiselet & Daigremont imposait une désignation par l’assemblée générale, qu’il domine, alors que c’est le rôle du conseil de gestion de nommer son président. En 2015, aucun Président n’est désigné malgré des candidatures spontanées !

6. LE DIRECTEUR DE L'ASLQH

Le directeur d’une ASL n’est autre que l’équivalent d’un syndic de copropriété. C’est un prestataire de service, qui agit sous le contrôle du conseil de gestion, ayant pour mission de gérer l’ensemble immobilier et de préparer la répartition des charges.
Ses honoraires ASLQH sont en 2012 de 93 000 €/an. Il perçoit une somme équivalente pour la gestion commune des 3 copropriétés SOCOPAR.

Suite à une courte gestion par la société GERER, (filiale de BNP Paribas, comme le promoteur COGEDIM) les personnes suivantes ont assuré au sein de Loiselet & Daigremont la responsabilité de gestionnaire de l’ASLQH.

Cabinet Loiselet père et fils & F. Daigremont, représenté par:
Jean-Pierre Loiselet 1981 - .…
Vincent Auriol …. -….
Pascal Siodlak …. - 2012
Olivier Anciaux 2013 - 2016

Le directeur de l’Association doit "rendre compte au Syndicat (NDLR: futur conseil de gestion), à chacune de ses réunions mensuelles, de l’usage qu’il aura fait des pouvoirs qui lui sont consentis par la présente délégation."  (Assemblée générale 15 janv.1982.)

Problème N°2
Loiselet Daigremont Entreprises n’applique pas correctement les règlements de répartition des charges (calcul des tantièmes erronés, travail mal réparti, sécurité incendie mal répartie, etc.). Il ne respecte, ni les petites, ni les grandes décisions de l’assemblée générale (suppression des sacs poubelles, suppression de la sécurité non obligatoire à 700.000 €)

SOLUTION:
Les membres du conseil de gestion ont la possibilité d’exercer leur pouvoir de vérification.
Le conseil de gestion de l’ASLQH peut être tenu séparément du conseil de gérance de la gestion commune des SOCOPAR ! Les conseils élargis pourraient être supprimés au bénéfice de réunions ouvertes aux membres (auditeurs). Si une personne qualifiée est invitée à s’exprimer sur un sujet, cela doit être fait dans un cadre transparent et démocratique.


7. LA REPARTITION DES VOIX DE L'ASSEMBLEE GENERALE DE L'ASLQH

Les décisions de l’assemblée générale de l’ASLQH sont prises en fonction des voix/tantièmes de chacun des 15 membres. Le tableau des voix de 2009 définit 34% des voix pour les immeubles d’habitation, 3% pour les HLM, 8% pour les bureaux et 55% pour les sociétés, commerces et parkings.

Le tableau des voix de l’assemblée générale de l’ASLQH est mis à jour chaque année.

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TABLEAU DES VOIX DE L'ASLQH :                                 2009      2014 (corrigé)

1. Gestion commune des SOCOPAR 2, 3A et 3B               55%       61.3%
2. St LAZARE 15 Rue Grenier St-Lazare                            0.7%          0.2%
3. ST MARTIN 184, rue St-Martin                                       0.6%          0.2%
4. BRANTOME N/S, 7, 8 rue B. de Clairvaux                    1.2%           0.4%
5. BAT A 9 rue Brantôme                                                     3.7%        2.1%
6. BAT B 50, rue Rambuteau                                               6.2%        4.1%
7. BAT C 156, rue St-Martin                                                4.5%          2.8%
8. BAT D 160, rue St-Martin                                                3.2%         1.7%
9. BAT E 164, rue St-Martin                                                 2.0%        1.5%
10. BAT F 168, rue St-Martin                                               3.5%         2.8%
11. BAT GH, RS, 3-5, rue B. de Clairvaux                            8.4%         6.5%
12. HLM 16, rue Brantôme                                                   2.8%       0.9%
13. Bureaux 4, rue Brantôme                                               8.0%      15.6%

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Problème N°3
Loiselet & Daigremont exerçe indirectement le pouvoir législatif !
La gestion commune des SOCOPAR 2, 3A et 3 B possède un nombre de tantièmes supérieur à 50%. Son syndic de copropriété est Loiselet & Daigremont. L’assemblée générale de la gestion commune des SOCOPAR 2, 3A et 3 B est un jour avant l’assemblée générale de l’ASLQH. Pour mémoire le syndic de copropriété n’était pas obligé, avant ALUR, de soumettre aux copropriétaires tous les objets de l’assemblée générale de l’ASL à une copropriété individuelle.

SOLUTION:
La Loi ALUR modifie ces pratiques. Le pouvoir des commerces, caves et parkings devrait être réparti entre 3 présidents de copropriété à l’assemblée générale. La loi impose maintenant de coordonner les assemblées générales de chaque copropriété avec l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association ASLQH.
Loiselet & Daigremont  reste toutefois « juge et partie », une révision des statuts devrait pouvoir apporter une solution au conflit entre le poste de directeur ASLQH et de syndic de copropriété de la gestion commune des SOCOPAR 2, 3A et 3B.
Le mode de représentation des 3 copropriétés SOCOPARs qui cumulent, en 2014, 61% des voix, n’est pas clair. Le conseil de gérance est-il conforme avec la loi ALUR qui reconnaît les syndicats secondaires?


8. REGLES DE FONCTIONNEMENT, APPEL ET REPARTITION DES CHARGES

Le Cahier des Règles d’Usage et d’Habitation (CRUH) de 1977 définit la répartition des dépenses pour la gestion et l’entretien, il est modifié le 14 octobre 1982, puis le 2 février 1994. Les charges de l’ASLQH sont réparties en fonction de critères d’utilité des services et des installations, selon le principe de jouissance revus annuellement.

Loiselet & Daigremont utilise pas moins de 49 grilles de répartition des charges. Ces grilles sont une interprétation issue du cahier des règles d’usage et d’habitation (CRUH) qui régissent le Quartier de l’Horloge. Elles sont sans valeur juridique, c’est l’approbation des comptes par l’assemblée générale qui valide la répartition. Elles sont ensuite appelées en bloc, sans contrôle précis et sans détail, directement par les syndics de copropriété auprès des propriétaires, et réparties, au sein de chaque copropriété, en fonction des tantièmes des logements.

M. Philippe Loiselet déclare, en 2011, que les charges élevées du Quartier de l’Horloge sont dues « à la situation juridique et géographique ». Nous pensons en revanche que c’est le mille-feuille de la gestion administrative et le personnel pléthorique qui alourdissent terriblement des charges pour lesquelles il n’y a, malheureusement, pas de services associés.

L’article 35 (CRUH 2) énumère les charges :  
​- jouissance des biens (art. 29) ;
- services (art.33) ;
- nouveaux équipements ou nouveaux services ; frais de fonctionnement.
L’article 36 exprime bien l’esprit d’équité et d’équilibre cherché dans la répartition des charges lors de la construction de l’ensemble immobilier:
"La répartition des charges se fait entre tous les propriétaires, en fonction de l’utilité des équipements et services pour chacun des propriétaires. (...) Toute dépense qui est occasionnée par le fait ou la faute d’un propriétaire (...) est à sa charge."

9. QUI SONT LES COPROPRIETES SOCOPAR 2, 3A ET 3B?

Le Quartier de l’Horloge s’est construit de 1974 à 1982. La première phase est un HLM rue du Grenier-St-Lazare hors association. La deuxième phase, celle de l’ASLQH, est découpée en trois étapes :

1. Tranche 2 : les immeubles St-Martin, St-Lazare, Brantôme N/S, et les HLM
2. Tranche 3A : les bureaux
3. Tranche 3B : les immeubles ABCDEFGH

Ainsi à chaque phase constructive est associée une « SOCOPAR », copropriété de société, commerces et parkings. Les SOCOPAR 2, 3A et 3B sont les parkings et caves en sous-sol des immeubles et les commerces des rez-de-chaussée. Le conseil syndical des trois copropriétés « SOCOPARs » est appelé « Conseil de gérance » de la gestion commune des SOCOPAR 2, 3A, 3B.

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"CONSEIL SYNDICAL" DE LA GESTION COMMUNE DES SOCOPAR 2, 3A, 3B  (2012- 2015).

Représentants institutionnels
1. Julien BERTHEAU, BNP PARIBAS, SCI UGIMAD (Bureaux)
2. Michelle MATHE, BNP PARIBAS, SCI UGIMAD (Bureaux) (Immeuble vendu en 2015)
3. ... Rhamoune, VINCI PARK (actuel INDIGO)
4. Christian DUMAS, VINCI PARK (actuel INDIGO)
5. Nicolas PETIT, AEW EUROPE, SCI du Passage Horloge
6. Stanilas RICHARDOT, AEW EUROPE, SCI du Passage Horloge

Copropriétaires individuels
7. Roland PICHON, Copropriétaire et Président ASLQH
8. Daniel BOUVIER, Copropriétaire habitant
9. Jacqueline LE GUERN, Copropriétaire habitante
10. Jacques CAYLA, Copropriétaire parking
11. Serge SIQUET, Copropriétaire habitant
12. Hubert LEVY-LAMBERT, Copropriétaire
13. Virginie ROMEFORT, Copropriétaire habitante
14. Bernard LE BRIS, Copropriétaire commerçant

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Loiselet & Daigremont gère la SOCOPAR et l’ASLQH sans distinction.

Le personnel de l’ASLQH est ainsi amené à s’investir dans des missions privées des 3 copropriétés SOCOPARs.
 
De la même façon la sécurité incendie des commerces est refacturée sans vergogne aux habitants depuis 1980 (!), en parfait désaccord avec la décision de l'assemblée générale du 17 décembre 1980.
Par ailleurs le personnel de DALKIA passe d’une installation à l’autre sans savoir qui, des SOCOPARs ou de l’ASLQH, est concerné par les travaux de maintenance et d’entretien.

Les propriétaires privés des 650 places de parking privé, en grande partie habitants du quartier, sont une majorité numéraire quasi silencieuse, ils participent peu, et à tort vraisemblablement, aux assemblées générales des SOCOPARs. Le projet de désamiantage, estimé à 13 millions d’euros devrait sensibiliser ces propriétaires aux véritables enjeux ! (coût environ 10.000 € par place de parc)

Les membres du Conseil de gestion ASLQH et du Conseil de gérance SOCOPARs ont 5 membres en commun…

La confusion est totale.

Pendant ce temps, les copropriétaires, confiants et crédules, continuent de payer, suivant l’immeuble, entre 1000 et 4000 € de charges supplémentaires par an pour un logement de 3 pièces de 70m2.

Le chapitre suivant propose des solutions !
 

Décoration de Noel de l'Assactive, l'une des trois associations de quartier.
Décoration de Noel de l'Assactive, l'une des trois associations de quartier.
10. QUELQUES PISTES D'AMELIORATIONS

- Reconnaissance du statut et des droits des membres de l’ASLQH

- Application des règles d’éthique professionnelle des administrateurs de bien

- Respect de la gouvernance et des statuts de l’association

- Suppression de la délégation de pouvoir, de 1982, reconfirmée en 1998 du conseil de gestion, à Loiselet & Daigremont

- Vérification de l’affectation des charges spécifiques de la sécurité incendie des commerces > voir l’article : L’ERP ? 6 millions partis en fumée !

- Assumer la gestion commune et directe (hors ASL) des installations de chauffage ABCDEFGH et renégociation des contrats de maintenance et d’entretien des installations de chauffage CPCU

- Promouvoir et chercher la résolution des différends par l’usage de médiateurs, notaires, avocats spécialisés en ASL et d’experts ad hoc, pour conseiller le conseil de gestion

- Décourager Loiselet & Daigremont, dont ce n’est pas la mission, d’engager l’ASLQH dans des actions en justice et de nouveaux procès, inutiles et coûteux, et payés par les membres. (L'ASLQH a perdu sa capacité juridique.)

- Créer une base d’archives commune (accessible sur demande depuis 2014, q2h@free.fr), diffuser l’information auprès des membres individuels, former les nouveaux syndics de copropriété et conseillers syndicaux

- Encadrer les missions des syndics de copropriété, pour leurs actions au sein de l’ASLQH, par des contrats spécifiques


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Le Quartier de l'Horloge rencontre beaucoup de candidats pour vendre les logements mais beaucoup moins pour assurer sa gestion.
Le Quartier de l'Horloge rencontre beaucoup de candidats pour vendre les logements mais beaucoup moins pour assurer sa gestion.
1. APPLICATION DES REGLEMENTS

VRAI:      L'application des règlements permet une baisse de 265.000 euros de charges pour les habitants.
FAUX:     Les règlements de répartition des charges "CRUHs" (1) sont appliqués.
 
VRAI:     
L'ASLQH (2) a décidé de supprimer le gardiennage supplémentaire à la sécurité incendie obligatoire en 1980.
FAUX:     Loiselet & Daigremont applique cette décision depuis 35 ans.
 
VRAI:     
Les habitations sont dispensées du poste de sécurité incendie. Les pompiers particuliers sont présents pour les commerces (+ 4000 personnes ou sur 2 étages). Notice de sécurité (1978), Note ASLQH (2003), Confirmation Préfecture (2010).
FAUX:     Le quartier dans son ensemble doit être surveillé par des pompiers à demeure.
 
VRAI:     
La présence des pompiers particuliers est nécessaire pendant l'ouverture des magasins (ERP).
Le supermarché AS'ECO était ouvert 24h/24. Il a fait faillite en 1991 (!).
FAUX:     Les pompiers sont utiles aux habitants et sont obligatoires.
 
VRAI:     
Nos charges sont à répartir selon le principe de jouissance en fonction des services qui sont effectués par l'ASL.
FAUX:     Le calcul des points pour la répartition des frais est conforme, les factures de sécurité incendie sont correctement attribuées, le travail est réparti au temps passé.
 
VRAI:     
La double casquette de Loiselet & Daigremont (syndic SOCOPARs et ASL) a pour conséquence un transfert de charges de 265.000 euros. Le directeur utilise les moyens de l’ASL pour justifier sa gestion inadaptée.
FAUX:     Loiselet & Daigremont agit pour l'intérêt commun des 15 copropriétés.
 
(1) Cahier des règles d’usage, d’habitation, et de construction (CRUH)
(2) Association syndicale libre du Quartier de l’Horloge (ASLQH)

Le Quartier de l'Horloge dans la plaquette du promoteur COGEDIM: une ville nouvelle empreinte d'histoire.
Le Quartier de l'Horloge dans la plaquette du promoteur COGEDIM: une ville nouvelle empreinte d'histoire.
2. PROJET DE NOUVEAUX STATUTS

VRAI:     
La loi s'impose à tous et nul n'est sensé l'ignorer. Les règlements existants de répartition des charges ont force de loi.
FAUX:     Il faut profiter du vote sur la mise à jour des statuts pour négocier nos charges.

VRAI:     
1.25 millions d’euros de charges indues risquent d'être perdus en cas d’un nouvel accord contractuel.
FAUX:     Il faut voter les nouveaux statuts pour obtenir une baisse des charges.
 
VRAI:     L'ordonnance de 2004 nous impose la « mise en conformité » des statuts.
Il s'agit d'une intervention légère, mais d’une réflexion en profondeur.
FAUX:     La loi nous oblige à changer les statuts.
 
VRAI:      78% des voix du conseil de gestion 2015-2017 représentent les habitants.
FAUX:     Les habitants sont minoritaires.
 
VRAI:      La gouvernance actuelle, pourtant illégale, sert de base aux nouveaux statuts. Elle fait la part belle à Loiselet & Daigremont en donnant le pouvoir aux SOCOPARs par le biais de l'assemblée générale.
FAUX:     Le projet de nouveaux statuts est favorable aux intérêts des habitants. Il a été fait en tenant compte des règlements de répartition des charges (CRUHs) et des droits de votes issus du calcul des charges.
 
VRAI:      Les habitants seront privés du droit individuel de déposer un projet de résolution à l'assemblée générale. L'ensemble des immeubles d'habitation et des HLM cumule à peine 23% des voix.
FAUX:     Une majorité de 25% des voix sera suffisante pour déposer un projet de résolution.
 
VRAI:     
Les statuts actuels définissent que les contrats sont passés par le conseil de gestion. Ce dernier peut déléguer l'exécution de ses missions à un directeur qu’il choisit. Le choix du directeur sera soumis à l'assemblé générale. Or, 66% des voix appartiennent aux 3 SOCOPARs.
FAUX:     Les 15 copropriétés pourront participer au choix du syndic de l'ASL.
 
VRAI:      Le président du conseil de gestion est le garant du respect d'une gouvernance éthique: qui siège? quand? C'est un interlocuteur présent sur le site, car, c'est un membre de l'association, et non un professionnel.
FAUX:     Le président ne sert à rien.

3. BONUS : RAPPORT FINAL SUR LES CHARGES 2014

Ce document a été élaboré par un ensemble de copropriétaires afin de permettre une meilleure gestion de l'ensemble immobilier.

La méconnaissance des règles conduit à un refus de réforme des mauvais usages.

Ce rapport décrit les problèmes, corrige les erreurs et apporte des solutions d'économie et même la possibilité de nouveaux revenus.

 
Téléchargez le pdf ci-dessous:

rapport_final_charges_2014___aslqh___blog_qh.pdf Rapport final charges 2014 - ASLQH - Blog QH.pdf  (1.52 Mo)


4. LA MOBILISATION DES HABITANTS EST-ELLE A LA HAUTEUR DES ENJEUX?

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