Pour une gestion éthique de l'ASLQH


Validez-vous une augmentation de vos charges SOCOPARs (parkings et caves) de 120.000 euros en 2015?


VOUS RISQUEZ
 
- Une augmentation très importante des charges de votre (vos) parking(s) ou de votre cave
- Que votre bien devienne très difficilement vendable ou à un prix très déprécié
 
POUR VOUS PROTEGER
 
Il est indispensable que vous utilisiez la force de VOTRE ABSENCE A L’AG qui paralysera un système favorisant les gros porteurs : être absent à la prochaine assemblée générale des copropriétaires de parkings (SOCOPAR) c’est mobiliser la force du tiers des voix qui bloque l’adoption du texte.
 
EXPLICATIONS
 
La SOCOPAR, qui rassemble les propriétaires de parkings ou de caves et les commerces du quartier de l’Horloge, ainsi que les dix immeubles d’habitation sont propriétaires de biens et services communs qui sont administrés par une association syndicale libre dénommée ASL QH.
 
Cette ASL est régie par des statuts qui n’ont pas été mis en conformité avec les nouvelles dispositions légales, ils doivent obligatoirement être mis en conformité.
 
Il vous est demandé de voter à l’AG de votre SOCOPAR pour l’approbation de nouveaux statuts ; mais CES STATUTS SONT MAUVAIS ET NE DOIVENT SURTOUT PAS ETRE ADOPTES car ils engendreraient plus de charges pour vous, il faut que vous ne votiez pas et que par votre absence vous mobilisiez la force des absents contre.
 
Si ce n’est pas fait ainsi, l’ASLQH qui risque d’être mise de toute façon sous administration judiciaire, accompagnera les statuts d’un TRANSFERT DE CHARGE SUR LES PARKINGS AVEC AUGMENTATION DE 30%, avec donc des conséquences financières  désastreuses pour les petits propriétaires de parkings.
 
L’expérience montre que les propriétaires de parkings se sentent en général peu concernés par l’assemblée générale des SOCOPAR et y participent rarement voire pas du tout. Amplifier ce mouvement, ne venez pas pour protéger vos intérêts.
 
Comme les copropriétaires de parkings sont très importants en nombre, leur faible présence lors de l’assemblée du 6 juillet n’a pas permis au quorum d’être atteint et le vote d’adoption des statuts n’a pu avoir lieu. Ce qui était très bien et qu’il faut reproduire.
 
SI VOUS VOULEZ ECHAPPER A CES RISQUES, IL EST ESSENTIEL QUE LES STATUTS NE SOIENT PAS ADOPTES ET POUR CELA VOTRE PLUS GRANDE FORCE C’EST DE NE PAS VENIR ET DE NE PAS DONNER DE POUVOIR.
 
Collectifs de MEMBRES de l’ASLQH
 
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2016_09_09_information_proprietaires_parkings_socopars.pdf 2016.09.09 Information propriétaires parkings SOCOPARs.pdf  (305.38 Ko)


En savoir plus : ​

Petits mais puissants – une minorité de blocage


Les petits propriétaires individuels de par leurs nombres disposent d’une minorité de blocage !

En effet, il faut la moitié des propriétaires représentant les 2/3 des voix (double majorité) pour prendre les décisions majeures (modification des statuts ou de la répartition des charges par exemple).

Ainsi, en l’absence de plusieurs centaines de propriétaires de parking aucune décision ne peut être prise. Car, le quorum de 50 % des propriétaires membres de l'ASL détenant les 2/3 des voix de l'assemblée délibérante n’est pas atteint.

Ainsi mieux vaut s’abstenir !

Car, les propriétaires institutionnels ne sont que 3 ou 4 sur 521 lots SOCOPARS. Il faut donc 261 lots représentés pour atteindre le minimum de 260 votants pour pouvoir voter valablement. 
 
En revanche les 3 ou 4 propriétaires institutionnels détiennent seuls plus de la moitié des voix et peuvent ainsi décider sur les affaires courantes (vote à majorité simple sans quorum (soit sans minimum de votants). Le vote des SOCOPARs est ainsi déterminant pour le vote de l'ASL.
C'est pourquoi seule une gestion éthique des SOCOPARS, respectueuse des règlements en vigueur, permettra d'assainir l'ASL. Ainsi tous seront gagnants, gros porteurs et petits propriétaires.
 
WIKIPEDIA / Larousse:
En droit, le quorum est le nombre minimal de voix qui doivent être présentes ou représentées pour qu'une délibération soit valide. Lorsque le quorum n'est pas atteint, le corps délibératif ne peut pas procéder au vote. Ainsi, les votants EN FAVEUR DU STATU QUO peuvent bloquer une décision en ne se présentant pas au vote : la délibération sera automatiquement invalide et le statu quo conservé.

Ne faut-il pas un audit de l’ASL du Quartier de l’Horloge ?

Il est constant que depuis 1982 la répartition des charges par le cabinet Loiselet Daigremont Entreprises se fait sur des bases erronées, non approuvées à l’unanimité des membres de l’ASL et donc en violation des dispositions des statuts. Cette obstination à appliquer,  en connaissance de cause, malgré les nombreuses demandes d’une partie du Conseil de gestion et le refus systématique des comptes par les copropriétés d’habitation, une répartition des tantièmes non conformes aux statuts est considéré par le Collectif d’habitants du Quartier de l’Horloge comme une carence du directeur.

Le Conseil de gestion, l’organe exécutif de l’association, demande depuis 2009 la prise en compte d’une gouvernance conforme aux statuts de l’association.

Les copropriétés demandent aussi la prise en compte de l’abandon de certains services (surveillance caméras, vide-ordure, VMC, ascenseurs, etc.).

Or, Loiselet Daigremont, malgré ces nombreuses demandes, se refuse d’entraîner ces modifications et continue de les facturer.

Loiselet Daigremont défend l’usage et les habitudes contre une relecture précise des règlements qui définissent la répartition des charges. Or, le calcul des points pour la répartition des charges est erroné, l’affectation des factures comporte de graves erreurs, le travail est mal réparti et les voix permettant les votes sont mal calculées.

Avec pour conséquence un report de charges annuel qui se calcule en centaines de milliers d’euros !

Dans cette situation de blocage, aucun acteur n’a demandé la mise en place d’un audit ou la nomination d’un expert ad hoc. Le dernier audit de l’ARC, de 1996, était pourtant déjà édifiant.

Pouvons-nous compter sur l’éthique des propriétaires institutionnels majoritaires et la déontologie de l’Etat ?

A divers titres l’on retrouve plusieurs grands groupes bancaires et une assurance dans la gouvernance de l’association : le groupe BPCE – Natixis – AEW Europe, la BNP Paribas, la Société Générale ou encore l’assureur AXA.  

L’Etat est locataire, avec l’administration du Centre Pompidou et la Ville de Paris gère une école maternelle, ainsi qu’une crèche et y entretient l’espace public.

Les enseignes  Leroy Merlin, mk2, Parc INDIGO, Flunch, ont des magasins amiraux.

Il serait souhaitable que l’ASL mette en place un audit de la répartition des charges et désigne un expert-comptable indépendant.

Le Conseil de gestion, responsable du contrôle de Loiselet Daigremont Entreprises, pourrait aussi exiger que la conformité des comptes soit examinée annuellement. Car, si 250.000 euros sont déviés au sein de l'ASL vers les  propriétaires de logements, ou de petits commerces, ce sont aussi 150.000 euros déviés des grands commerces vers les petits propriétaires au sein même des SOCOPARs (3 copropriétés de commerces et parkings)!

Avec des charges 2 à 3 fois la moyenne parisienne il est évident que la gestion du Quartier de l’Horloge peut être améliorée.

A bon entendeur.

Aucune communication n’a encore été transmise sur l’élaboration de la NOUVELLE grille N°3 « Alarmes ».

Aussi, convient-il de s’assurer de sa justesse et de sa cohérence, ainsi que de ses liens avec les articles des CRUHs (Cahier des règles d'usage et de construction) concernés.
 
Afin de guider les débats lors de l’assemblée générale de l’ASL QH fin septembre 2016, il paraît donc important de poser 9 questions aux trois professionnels qui accompagnent la gestion du Quartier de l'Horloge.

1.   Le cabinet d'avocats ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & ASSOCIES qui conseille l'association syndicale libre dans la mise à jour de ses statuts et dans une négociation pour une baisse des charges.
 
2.   L'administrateur de bien LOISELET DAIGREMONT ENTREPRISES qui a le contrat de gestion de l'association depuis 35 ans. Il est responsable de la répartition des charges de fonctionnement et des services.
 
3.   La société GIFFARD qui a le mandat de responsable unique de sécurité du groupement d'établissement recevant du public. Son rôle est de renseigner l'association sur les contraintes règlementaires. 
Le synoptique central des alarmes de fonctionnement (ou de synthèse). La société DALKIA en assure la surveillance. L'ensemble des alarmes des logements sont rapportées sur ce pupitre. Un voyant s'allume pour signaler une alarme dite "en défaut".
Le synoptique central des alarmes de fonctionnement (ou de synthèse). La société DALKIA en assure la surveillance. L'ensemble des alarmes des logements sont rapportées sur ce pupitre. Un voyant s'allume pour signaler une alarme dite "en défaut".

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AVOCAT CONSEIL – ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & ASSOCIES

Question N°1
La nouvelle grille N°3 proposée correspond-t-elle :
- au CRUH 2, article 37.4.1 c)  - Alarmes de fonctionnement ?
- au CRUH 2, article 37.4.1 d)  - Alarme de sécurité incendie ?

Question N°2
Les alarmes des habitations, présentes dans la nouvelle grille N°3, correspondent elles aux alarmes de fonctionnement définies par le CRUH 2, art. 29-2-8 qui précise que les points d’alarmes (terminaux) sont « privés » ?

Question N°3
Le calcul des points (tantièmes) se fait-il en fonction de 1 alarme = 10 points.
- selon le CRUH 3B, article 25.10?

DIRECTEUR ASL QH - LOISELET & DAIGREMONT ENTREPRISES

Question N°4
Quels sont les articles de référence des CRUHs pour la grille N°3 ?
 
Question N°5
Quel est le mode de calcul des points affectés à chaque type d'alarme ?

Question N°6
Quels sont les types d'alarmes (selon le CRUH ou les AG) des bureaux et des commerces ?
 
Question N°7
Quel est le coût unitaire prévisionnel du point d'alarme ?

RESPONSABLE UNIQUE DE SECURITE (RUS) – SOCIETE GIFFARD
Pour chaque alarme prise individuellement des immeubles d’habitations :

Question N°8
Est-elle soumise à une obligation réglementaire de sécurité incendie (oui/non).

Question N°9
Existe-t-il une liaison effective avec un SSI (système de sécurité incendie) réglementaire (oui/non).
 
Téléchargez ci-dessous la note complète sur la sécurité incendie et ses annexes:

2016_06_24_questions_rus___ag_2016___blog.pdf 2016.06.24 Questions RUS - AG 2016 - blog.pdf  (1.12 Mo)

Un des éléments du SSI (Système de Sécurité Incendie) des commerces, l'armoire de surveillance des portes coupe-feu asservies à la sécurité incendie. En cas de déclenchement, une alarme sonore retentit.
Un des éléments du SSI (Système de Sécurité Incendie) des commerces, l'armoire de surveillance des portes coupe-feu asservies à la sécurité incendie. En cas de déclenchement, une alarme sonore retentit.

CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LE TRAITEMENT DES CHARGES : 3 CAS DIFFERENTS.
 
1. DE LA PERIODE 2010-2014,
2. DE L’EXERCICE 2015
3. ET DES EXERCICES 2016 ET SUIVANTS

1. Charges ASL 2010-2014

Peu importe la pratique, le paiement effectif ou régulier n'est pas une condition pour la validité ou l'existence d’une règle : l’usage ne vaut pas validation du mode de calcul des charges.

Seul compte ce qui a été prévu contractuellement. 
  • En cas de faute avérée dans la répartition des charges, la prescription pour le remboursement des charges indues est de 5 ans. Pour cela il faut démontrer les erreurs, ce que le rapport sur les charges 2014 a déjà fait.
  • Un copropriétaire, ou un syndicat de copropriété, qui souhaite contester la répartition frauduleuse doit saisir le TGI.

UNE ACTION A JUSTEMENT ETE LANCEE AUPRES DU TGI LE 6 JUILLET 2016 PAR UN COPROPRIETAIRE. 
 
Les trois fautes principales sont visées:
- Correction du calcul des points permettant de répartir les charges (surestimation de 100%)
- Correcte affectation des factures de sécurité incendie (700'000 euros mal affectés)
- Correction du coût réel des caméras (surestimation de 100%).

2. Charges ASL 2015

La nouvelle grille de charge « alarme » N°3 est-elle conforme aux CRUHs ?
Il semblerait que non, dans ce cas les membres de l’ASL doivent en être clairement informés. Car, une négociation pour la répartition des charges est aussi possible, sous conditions.

Il est ainsi envisageable de déroger à l’application des règlements existants. Il est même possible de modifier rétroactivement les règles de répartition des charges pour l’année 2015. Car, la comptabilité n'est pas encore enregistrée.

Ainsi, un immeuble peut jouir de services durant l’année 2015 mais ne pas les payer en 2016 en changeant les règles.  (Vote à l’unanimité des personnes concernées en AG de l’ASL.)

C’est un enjeu qui concerne le propriétaire de l’administration du Centre Pompidou, soit environ 150.000 € qui seront reportés vers d'autres.

En revanche,
  • Le projet proposé est contraire à la jurisprudence qui impose l’unanimité des membres de l’ASL dont les charges seront augmentées. Soit +24% d’augmentation (nouvelle grille N°3) pour les petits commerçants et les propriétaires de parkings privés.
 
  • L’évolution du SSI (système de sécurité incendie) ne concerne en réalité pas les immeubles d’habitation qui ne sont pas reliés.
 
  • Les CRUHs (Cahiers des règles d’usage et d’habitation) prévoient l’affectation de la sécurité incendie dans les alarmes de détection incendie et non pas dans les alarmes de fonctionnement.
 
Par conséquent :
  • L’utilisation d’arguments erronés dans le projet de résolution conduit à tromper les membres de l’ASL. L’assemblée générale ne peut ignorer ses propres règles lorsqu’elle valide ses comptes : elle ne peut valider ce projet.
 
  • Un copropriétaire, ou un syndicat de copropriété, qui souhaite contester la répartition frauduleuse doit saisir le TGI.

3. Charges ASL 2016 et suivantes.
 
L’application des règles (et non des usages) existantes doit être privilégiée.

Car, les propriétaires achètent des biens dans un contexte légal établi et la loi s’impose à tous, majoritaires comme minoritaires.​
 
Par conséquent:
  • Soit les règles existantes des CRUHs seront (enfin) appliquées.
 
  • Soit les partisans d’une répartition négociée imposent de nouvelles règles basées sur la négociation de 2015 (Vote à l’unanimité en AG). Ces règles modifieront alors les CRUHs qui devront être mis à jour.
 

Téléchargez cet article ici.

9_questions___passe,_present,_futur.pdf 9 questions - passé, présent, futur.pdf  (377.68 Ko)


BONUS

L'assemblée générale du 7 juillet 2016 de l'association a donné lieu à un nouveau coup de théâtre! ​Le directeur de Loiselet Daigremont a déclaré que les votes concernant les charges devaient être pris à une majorité qualifiée (2/3 des votants détenant 50% des voix). Or, selon lui, aucun représentant des trois copropriétés dont il a lui-même la charge n'avait de mandat ad hoc...

Loiselet Daigremont a ainsi empêché toute décision!

Composée de 15 membres, l'assemblée générale est en fait dominée par la gestion commune des trois copropriétés SOCOPARs (Sociétés, commerces et parkings). Car, la gestion commune détient plus de 50% des voix de l'ensemble immobilier et peut ainsi décider seule de l'avenir de l'ASL à laquelle elle appartient 

Or, le cabinet Loiselet Daigremont Entreprises, en tant que syndic de copropriété, a organisé la veille, le 6 juillet, les assemblées générales des 3 SOCOPARs. Cependant le quorum n'a pas été atteint (il y avait moins des 2/3 des copropriétaires) et les votes n'ont pas eu lieu.

Au grand malheur du plan visant à valider de nouveaux statuts et d'imposer en contrepartie une répartition des charges non conformes aux règlements.

Les nombreux petits propriétaires de parkings ont, grâce à leur absence (et l'absence de mandats), permis de préserver leurs droits!  Car la nouvelle répartition prévoit justement d'augmenter leurs charges de 25% !

Une nouvelle assemblée générale est reprogrammée vers le 26 septembre.
A bon entendeur!
 
​Téléchargez le PV de l'AG ci-dessous.

2016_07_07_pv_ag_asl.pdf 2016.07.07 PV AG ASL.pdf  (1.19 Mo)


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