Coup de projecteur sur la facturation de l’électricité dans le quartier parisien de l’Horloge

Les copropriétaires qui ont dûment payé l'ensemble de leurs charges de copropriétés auprès de LOISELET & DAIGREMONT sont stupéfaits de la menace d'ENGIE de coupure d'électricité le 18 juillet 2023. Outre les problèmes de trésorerie de l'ASL, le coût de l’électricité aurait été multiplié de 8 fois !
 

Les factures sont passées de 35 000 € à 305 000 € ! L'ASL doit maintenant 921 080 € à ENGIE. Que faire ?

LEROY MERLIN BEAUBOURG, les bureaux du CENTRE POMPIDOU ou encore le cinéma MK2 seront-ils bientôt plongés dans le noir?

Finalement non. Le 18 juillet, rien ne s'est passé comme annoncé. AEW CILOGER qui devait plus d'un demi-million de charges a payé cet arriéré, ce qui a permis à l'ASL de résoudre une partie de ses problèmes de trésorerie et de payer en partie ENGIE.

LOISELET & DAIGREMONT a par ailleurs saisi le Médiateur nationnal de l'énergie au sujet des tarifs de l'électricité. Le directeur de l'ASL étant impliqué dans la gestion de l'électricité, il nous semble évident qu'il ne sera plus possible de ne pas prendre en compte cette somme dans le budget des dépenses annuelles.

En effet, comment l'ASL peut-elle gérer plus de 700 000 € d'électricité si cette dépense n'est pas prévue dans le budget annuel et donc validée par les propriétaires ?
.

Essayons de faire la lumière sur le contexte de cet ensemble immobilier situé entre les Halles et le Marais. Comment calculer le budget de fonctionnement ? Comment facturer les consommations électriques ? Comment répartir les pertes en lignes ? Sujets complexes à propos desquels les usages s’opposent à une réforme pourtant nécessaire.

720 000 € d’électricité gérés par une structure indépendante

Une association syndicale libre (ASL) gère en partie, depuis la construction du Quartier de l’Horloge au début des années 80, la transformation et la distribution d’électricité. L’ASL possède un contrat pour la fourniture de l’électricité en haute tension auprès de ENGIE.

La mission de service public, assurée habituellement par ENEDIS pour la gestion du réseau de distribution de l’énergie, semble ne pas exister pour tous dans le Quartier de l’Horloge, l'ASL assure cette fonction. La rétrocession d’énergie et la refacturation n’étant, en règle générale, pas admise en France, l’ASL est-elle titulaire d’une autorisation d’achat pour revente ?

La question se pose, car cette ASL revend le courant électrique des installations lui appartenant en partie : trois postes de transformation haute-tension / basse-tension et des réseaux de distribution de l’électricité.

L’ASL gère le relevé des compteurs individuels des commerces et des bureaux, puis elle délègue à un syndic de copropriété la facturation des consommations électriques auprès des bénéficiaires. Une situation qui serait en désaccord avec la jurisprudence actuelle qui impose le raccordement direct au réseau électrique de chaque consommateur final d’électricité.

Evaporation des frais d’électricité

Le président de l’ASL reconnaît dans un email du 20 avril 2019 que « Les factures d’électricité sont en effet appelées auprès de l’ASL QH et payées par notre cabinet ». Cette déclaration est conforme avec le grand livre comptable qui atteste près de 720 000 € d’électricité en 2018. 

Cependant, cette somme n’apparait pas dans la comptabilité analytique, dite « drap de bain ». Ce document est l’outil comptable, un tableau Excel, qui permet au président de l’ASL de répartir les charges à chacun des 16 immeubles et copropriétés de cet ensemble immobilier. En réalité, seuls 26 000 euros environ, en 2018, ont transité par ce tableau, en particulier pour les équipements communs des immeubles d’habitations.

En effet, un membre du conseil de gestion, l’exécutif de l’ASL, a mis en évidence une double opération comptable qui permet de faire figurer l’électricité des commerces et bureaux avec une valeur de zéro dans les comptes. Les consommations d’électricité sont rendues invisibles pour les comptes de l’ASL : elles sont par voie de conséquences soustraites aux frais de fonctionnement et de gestion.

Ainsi, l’électricité serait gérée gratuitement pour les trois copropriétés de commerces appelées « SOCOPAR » au détriment de l’ensemble des 12 immeubles d’habitations qui se voient appeler davantage de frais de fonctionnement par effet de vases communicants.

Quelles perspectives ?

Les supposés dysfonctionnements de l'ASL, et de sa gestion privée, par une structure qui devrait être indépendante, conduisent à des frais et des charges de copropriétés surévalués pour tous.

Facturation sujette à caution, frais d’électricité cachés, budget sous-évalué de moitié, gestion gratuite, surfacturation ou sous-facturation des frais de fonctionnement, répartition de coûts « non attribués » à des propriétaires non concernés, majorations arbitraires et prélèvements d’électricité non autorisés semblent être le reflet de la grande difficulté de faire des contrôles sérieux.  (Cf explications ci-après).

La bonne compréhension des enjeux devrait permettre aux propriétaires de faire modifier des usages inappropriés.

Le nombre de voix de chacun des immeubles est attribué en fonction de la quote-part annuelle des charges payées à l’ASL pour la gestion de l’ensemble immobilier. En 2019, les trois copropriétés SOCOPAR ont payé 60.7 % des charges, elles détiennent ainsi 60.7 % des voix qui sont dans les mains de quelques banques et assurances et d’un exploitant de parkings.
La gestion du Quartier de l’Horloge dépend finalement peu du résultat des votes de son assemblée générale⁽¹⁾, prévue en visioconférence le 18 décembre 2020, et dont l’issue semble déjà connue.

En revanche, les habitants demandent que l’opacité actuelle face place à une plus grande clarté.
 

(1) AEW CILOGER (Groupe BPCE - LA BANQUE POSTALE) représenté par la SOCIETE GENERALE puis CBRE, INDIGO et AXA, représenté par la BNP PARIBAS, détiennent, à seulement trois propriétaires, la majorité décisionnaire des trois assemblées générales des SOCOPAR et par voie de conséquences plus de 60% de celle de l’ASL.    

Sources : Matrices cadastrales 2017. DGPF - Direction Générale des Finances Publiques.
 

EN SAVOIR PLUS

Un budget sous-évalué de plus de deux millions d’euros

L’ASL a validé un budget de fonctionnement de 1 995 440 € pour l’année 2019. Les dépenses réelles soumises à la validation de l’assemblée générale 2020 sont de 2 154 131 €. Un résultat 8 % au-dessus des prévisions.

Cependant, le grand livre comptable fait état de 3 898 799 € de débit et de 1 708 068 € de crédit avec un solde négatif de 2 190 731 €. Comment est-ce possible ? Le grand livre d’une ASL se doit d’être équilibré, sans pertes ni bénéfices. A la lecture des écritures, cette somme semble en fait composée, comme l’a démontré un autre membre du conseil de gestion en 2015, par la revente d’électricité et des charges des copropriétés de commerces SOCOPAR pour d’autres services gérés par l’ASL.

Comment faut-il comprendre ces chiffres ? Près de deux millions de charges sont cachés à l’ASL et n’apparaissent, ni dans le « drap de bain », ni dans le budget de fonctionnement. Ce dernier serait, par voie de conséquences, sous-évalué de moitié.

Pourtant, ce qui peut paraître avantageux est en fait trompeur. Les frais de fonctionnement de 230 837 €, constitués en majorité par le contrat de gestion de l’ASL pour son président et un employé administratif, étant partagés au prorata de la participation aux autres charges, cela augmente injustement les charges de l’ensemble des autres copropriétés.

Les frais de fonctionnement sont répartis sur deux millions au lieu de l’être sur quatre millions. Ainsi, plus les uns paient, moins les autres paient.

Déviation des frais de fonctionnement

Un troisième membre du conseil de gestion a calculé les répercussions sur les charges des copropriétaires privés de l’absence des consommations électriques des commerces et bureaux dans la comptabilité.

Dans cette simulation, le solde négatif de 2 190 731 € provenant du grand livre comptable a été pris en compte. Il représente l’équivalent des consommations électriques et des charges des commerces SOCOPAR qui sont actuellement absentes. Cette hypothèse correspond d’ailleurs aux calculs des deux études qui ont relevé des charges invisibles pour l’ASL : 1 500 000 € de charges SOCOPAR (Bouvier / 2015) et 720 000 € de charges d’électricité (Court / 2019).

Résultat : selon les calculs, en utilisant le tableau Excel du « drap de bain », les charges de fonctionnement sont surévaluées de 43 764 € pour les 12 immeubles d’habitations et les bureaux.

Bénéfices pour les uns

Le mandat de président de l’ASL et de syndic de copropriété des SOCOPAR est confié à la même société depuis plus de 40 ans. En tant qu’administrateur de l’ASL, cette société attribuerait un avantage infondé aux trois copropriétés dont elle assure elle-même la gestion : une exemption de frais de fonctionnement sur les consommations d’électricité. 

En effet, les frais de gestion des trois copropriétés SOCOPAR seraient sous-évalués de 43 764 €, soit la somme payée en supplément par les habitants et l’immeuble de bureaux.

Une pratique étonnante d’autant que les immeubles d’habitations, dans une configuration similaire, paient bien des frais de gestion sur leurs frais de chauffage.
 

Pertes pour les autres

ENGIE fournit une électricité haute-tension à l’ASL du Quartier de l’Horloge. Cette dernière est équipée de transformateurs qui lui permettent de distribuer l’énergie basse tension aux compteurs électriques des commerces SOCOPAR et des bureaux. La somme des relevés des compteurs individuels présente un total inférieur à l’énergie fournie aux transformateurs par ENGIE. Un phénomène qui est dû aux pertes en ligne, « l’effet Joule ». Mais comment répartir cette somme ?

L’ASL a décidé, en 1999, de majorer les factures d’électricité de 5 %. Un taux qui n’a cependant pas été respecté en 2018 puisqu’il était de 6.7 %. Cependant, cette majoration arbitraire ne couvre pas la différence entre la facture ENGIE et le cumul des consommations d’environ 80 compteurs individuels. Il existe un solde non affecté de près de 20 000 €. Alors que les 720 000 € de consommation électrique ne figurent pas dans le « drap de bain », ce solde y apparait bien !

Au lieu de répartir au prorata des consommations électriques réelles, entre chacun des commerces abonnés, le président de l’ASL répartit cette somme au prorata des charges générales dans les frais de fonctionnement commun à l’ensemble immobilier.

Ainsi, ce ne sont pas les seuls consommateurs d’électricité qui supportent la charge des pertes en ligne mais aussi l’ensemble des immeubles d’habitations alors que ces derniers ne sont même pas concernés par ces consommations électriques.

Prélèvements d’électricité oubliés.

L'ASL a prévu contractuellement de fournir en électricité le gestionnaire multi-technique DALKIA (une filiale de EDF) pour le bon fonctionnement d’équipements communs à certains immeubles comme le chauffage. Or, en 2018, deux copropriétaires se sont rendus compte que l’ASL prélevait directement sur leurs tableaux électriques de copropriété l’alimentation pour des installations communes en dehors de leurs copropriétés, sans refacturer les sommes équivalentes aux utilisateurs finaux.

Une situation à laquelle il aurait été mis fin en mai 2019, après une quarantaine d’années, en engageant un autoentrepreneur, sans appel d'offre ni autorisation du conseil de gestion, et sans pour autant que soit envisagé sérieusement un remboursement des prélèvements indus.

CONCLUSION 

Le refus des comptes par une petite dizaine de copropriétés d’habitations lors des assemblées de l’ASL en 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 est le reflet d’une meilleure compréhension des enjeux par les propriétaires privés et des nombreux désaccords entre les membres de l’ASL et leur président.

Cet article a pour objectif d’inviter les propriétaires à vérifier le bon fonctionnement de leur ASL.