Informations sur un quartier au coeur de Paris

Informations à l'attention des habitants du Quartier de l'Horloge


Mardi 31 Mai 2016


Les enjeux de l’assemblée générale 2016 de l’ASL du Quartier de l’Horloge.

La situation du Quartier de l’Horloge est mauvaise tant au plan de sa gestion comptable que financière:
  • depuis plus de 35 ans, il y a des erreurs dans l’application des règles de répartition des charges (CRUHs),
  • du fait de ces erreurs, les habitations supportent des charges indues,
  • les demandes de corrections n’ont jamais été entraînées,
  • l’Assemblée Générale annuelle approuve les comptes, et donc les affectations et les répartitions des charges, à partir d’une présentation générale, sans disposer d’aucun document analytique explicatif,
  • les charges de copropriété sont élevées compte tenu principalement des erreurs de gestion et d’imputation.
 
Par ailleurs, suite à une décision de jurisprudence de 2011, l’ASL du Quartier de l’Horloge ne peut plus agir en justice pour faire valoir ses droits, car, elle n’a pas mis à jour ses statuts, contrairement aux obligations fixées par l’ordonnance de 2004 et son décret d’application de 2006.
 
De nouveaux statuts, qui vont bien au-delà d’une simple mise à jour, viennent d’être élaborés. Pour faciliter leur adoption, il a été proposé aux habitations d’alléger les charges du poste « Alarmes » de l’ordre de 120.000 €.
 
Nous considérons que cette proposition ne règle en aucun cas le problème de la non-application correcte des mesures figurant dans les CRUHs (Cahiers des règles d’usage et d’habitation et de construction) et que la négociation menée est sujette à caution.

En 2016, ce sont à nouveau 240.000 € qui sont imputés à tort aux habitants! 
 
AUSSI, PROPOSONS-NOUS DEUX PROJETS DE RESOLUTION AFIN DE RETABLIR UNE REPARTITION EQUITABLE DES CHARGES :
 
- Sécurité incendie :      la correcte affectation des factures
- Alarmes :                      la mise à jour du calcul des tantièmes des « alarmes »
 
L’assemblée générale de l’ASL aura la possibilité de mettre en œuvre l’application de ses propres règles.
 
​(possibilité de télécharger cet article en bas de page)

Le Quartier de l'Horloge au pied du Centre Pompidou.
Le Quartier de l'Horloge au pied du Centre Pompidou.
EN SAVOIR PLUS:
1.       Le postulat de base
2.       La négociation
3.       L’objectif sera-t-il atteint ?
4.       L’augmentation des charges de certains, contre une baisse pour d’autres, a-t-elle du sens ?
5.       Une gestion éthique est-elle la seule solution valable ?
6.       Conclusion
 
ANNEXES:
​A. MODIFICATION DE LA GRILLE N°5 PAR LES DEUX  PROJETS DE RESOLUTION.
B. REPARTITION DES CHARGES CONFORMEMENT AUX CRUHS
 
​.

Le Quartier de l'Horloge présenté par son promoteur, la COGEDIM.
Le Quartier de l'Horloge présenté par son promoteur, la COGEDIM.
1. LE POSTULAT DE BASE

Faut-il encourager le vote de statuts défavorables en l’échange de conditions prétendument meilleures ?

Ni Loiselet & Daigremont, Directeur de l’ASL, ni aucun copropriétaire, n’a reçu de mandat des associés pour négocier le montant des charges ou modifier les services.
Les charges sont le résultat de l’application des règles de répartition existantes de l’association. Considérer qu’elles sont le fruit d’une négociation crée deux difficultés :

En premier lieu, c’est un problème de gestion.  C’est donc la cause qu’il faut traiter, et non les conséquences.

C’est en fait sur les montants à répartir qu’il faut agir et non sur la répartition. D’où, par exemple, notre proposition de réduire la présence des pompiers particuliers au minimum légal. 

En second lieu, c’est un problème d’éthique. C’est l’usage qu’il faut changer, et non la règle.
 
Une diminution des charges de certains associés, sans changer le montant à répartir, implique d’augmenter les charges d’autres copropriétaires. Or, la jurisprudence concernant les Associations syndicales libres (ASL) impose pour cela l’unanimité des associés ! L’unanimité de près de 400 propriétaires de parkings et de caves dont les charges augmenteront de 24% rend impossible une telle décision.

1. Situation actuelle. 2. Négociation 3. Correct usage des règles existantes en application des deux projets de résolution. (Cliquez sur l'image pour l'agrandir.)
1. Situation actuelle. 2. Négociation 3. Correct usage des règles existantes en application des deux projets de résolution. (Cliquez sur l'image pour l'agrandir.)
2.  LA NEGOCIATION

Une négociation « nouveaux statuts contre baisse de charges » pose de nombreuses questions.

Les copropriétaires de logements, minoritaires, se sont trouvés pour la première fois avec la possibilité d’exercer un contrepouvoir. Car, une décision concernant une modification des règles, comme la mise à jour des statuts, nécessite le vote de 50% des associés, détenant les 2/3 des droits de vote. Forts de cette situation, l’idée de négocier une baisse des charges a fait son chemin.

Les négociateurs ont imaginé d’échanger le vote des habitants contre une baisse de l’ordre de 120.000 € de charges. Et le projet de mise à jour des statuts est rapidement devenu un projet de modifications des statuts, privant les copropriétaires de certains droits et donnant encore plus de pouvoir aux commerces déjà majoritaires.  C’est dans ces conditions qu’une nouvelle grille de charges « Alarmes » a été élaborée et va être proposée au vote des associés lors de l’assemblée générale du 30 juin 2016.
L’application de cette nouvelle grille conduit à une baisse du montant des charges « Alarmes » de 118 258 € pour les immeubles d’habitation.

A l’inverse, la nouvelle grille conduit à une augmentation des charges :
- des commerces, des parkings et des caves privées de 100.443 €, soit 24%,
- de la résidence service, inactive depuis 10 ans, de 4%.
- des bureaux, de 17.816 €.

De plus, le calcul des points de cette grille est encore faux - la grille présente les alarmes et non les points ! - et le type des alarmes des bureaux et des commerces n’apparaît pas. Or, le calcul des points associés à chaque alarme devrait être fait en fonction :
- du CRUH 3B, art. 25.10 : 1 alarme de synthèse = 10 points,
- de l'AG de l’ASL du 19.06.1980 : 1 alarme effraction = 10 points,
- de l'AG de l’ASL du 17.12.1980 : 1 caméra = 10 points par immeuble + 1 point par tranche de 5 logements.

L’application des règles existantes dans les CRUHs, et des décisions des assemblées générales, impliquera une correction automatique des charges de 237 000 € ! Ainsi le cadeau annoncé de 118.258 € cache encore un trop perçu de 94.829 €.

Nous considérons que le projet de modification de la grille « alarmes » est illégal, les charges ainsi appelées seront illicites et l’ASLQH restera dans l’instabilité juridique.

Les règlements de l’ASL ont prévu de séparer la sécurité incendie, imputable en premier lieu aux commerces, de la surveillance technique des installations. Le dossier « d’imbrication » transmis par la société Giffard ne fait pas la distinction et crée la confusion entre :

les alarmes de fonctionnement, de la Grille N°5 « Alarme » (CRUH 2, art. 37.4.1 d) :  gérées par le « facility manager », ou gestionnaire technique, DALKIA, dont un chef de site est présent pendant les horaires de bureaux,

les alarmes de détection incendie, de la Grille N°6 « Alarme » (CRUH 2, art. 37.4.1 c) :  surveillées par 3 pompiers particuliers 24h/24.

L’enjeu principal est la correcte affectation de 698.450 € de la sécurité incendie. Ainsi les factures peuvent être glissées de la grille N°5 vers la grille N°6, au lieu d’être mélangées avec les alarmes de fonctionnement, en contradiction avec les règlements propres à l’ASL.
 
Le coût unitaire du point d’alarme passe alors de façon spectaculaire 1264 € à 4 € ! 
Le coût unitaire du point d’alarme incendie passe de 73 € à 2960 €. Son juste prix en application des règlements. 
 
Le nombre des alarmes n’est en fait pas déterminant, en revanche, la correcte affectation des factures est capitale.

​.

Passage Brantôme 1979. Photo Marc Petitjean
Passage Brantôme 1979. Photo Marc Petitjean
3.  L’OBJECTIF SERA-T-IL ATTEINT ?

Même si l’intention d’améliorer le niveau de charges était bonne, l’objectif risque de ne pas être atteint.

Sécurité Incendie

L’accord ne prévoit pas une correcte affectation des charges de sécurité incendie des commerces. La mauvaise affectation de 700.000 € a pourtant pour conséquence, depuis la construction du quartier, un transfert de 200 à 250.000 € vers les habitants.

Le blog du Quartier de l’Horloge a commencé à publier les investigations de quelques propriétaires du quartier à partir de 2011. Nous avions eu la confirmation, dès mai 2010, par la Préfecture de Police, que le poste central de sécurité incendie avec 13 salariés, ne concernait pas les immeubles d’habitations.

Cette confirmation de l’administration a pourtant été contestée par certains responsables de copropriété. Il n’était pas possible de s’être, ou d’avoir été trompé, pendant 30 ans.

Loiselet & Daigremont a d’ailleurs toujours affirmé que la sécurité incendie concernait tout le quartier, un quartier qui est « classé dans sa totalité », sans toutefois jamais en apporter la preuve.

Les pièces que nous avons obtenues en janvier 2016 ont à nouveau confirmé ce que nous avions toujours défendu. La brigade des sapeurs-pompiers de Paris avait bien indiqué en 2010 que le poste de sécurité incendie et les pompiers particuliers présents 24h/24 ne concernent en aucun cas les immeubles d’habitation de l’îlot du Quartier de l’Horloge. D’ailleurs, l’ASL avait décidé dès 1980 de réduire la sécurité à la seule sécurité incendie obligatoire, supprimant tout gardiennage supplémentaire.

Les mêmes personnes, qui ont contesté nos premières découvertes, proposent, 5 ans plus tard, de négocier les charges. Si l’intention de rétablir un niveau correct de charges est bonne, en revanche, la méthode est contestable.

Alarmes

Il faut savoir que les règlements de l’ASL ne fixent pas le nombre d’alarmes mais seulement le mode de répartition des charges liées à la jouissance des services souscrits. L’ASL peut en effet gérer des installations qui ne lui appartiennent pas « aux charges et conditions » d’accord avec les propriétaires. Nous considérons que seules les copropriétés sont donc en mesure de décider des services qu’elles souscrivent contractuellement. C’est-à-dire dans le cadre d’un contrat passé avec l’accord des parties sur les montants, les conditions et la durée.

Passer par un vote de l’ASL, en utilisant les voix des commerces majoritaires prive les propriétaires de leurs droits en imposant des contrats léonins, validés par le seul jeu des majorités.

Ainsi, faire voter des statuts défavorables en l’échange de conditions prétendues meilleures est trompeur. Les copropriétaires perdraient des acquis et les immeubles seraient privés de bénéficier de leur droit individuel de décisions. La question pour chaque type d’alarme doit être posée, individuellement, dans les seules assemblées générales de copropriété. L’ASL n’a pas à exprimer son accord ou son désaccord, l’ASL calcule le coût du service et appelle les charges afférentes.

Comme nous venons de le voir plus haut le correct usage des règles permet la juste répartition de 237.000 €, alors que la négociation ne permet qu’une économie de 118.000 €. Accepter ce projet conduirait à renoncer à 94.829 €.

Sans compter qu’un accord sur les charges 2015 fragiliserait la demande de remboursement des charges indues des 5 dernières années.

Une somme « rondelette » d’environ 1.250.000 €.

​.

Le synoptique central des alarmes de fonctionnement: l'objet des malentendus de gestion. Il est géré par DALKIA, le gestionnaire technique du site.
Le synoptique central des alarmes de fonctionnement: l'objet des malentendus de gestion. Il est géré par DALKIA, le gestionnaire technique du site.
4. L’AUGMENTATION DES CHARGES DE CERTAINS COPROPRIETAIRES CONTRE UNE BAISSE POUR D’AUTRES A-T-ELLE DU SENS ?

Pourquoi les propriétaires institutionnels accepteraient-ils une augmentation de 120.000 € de leurs charges ?

Il est à craindre que l’augmentation des charges des majoritaires soit en réalité compensée par l’acceptation induite de déroger à la règle. 

En effet l’accord ne remet pas en cause la mauvaise affectation de 700.000 € de la sécurité incendie des commerces et parkings (Propriété de AEW Europe, Indigo Park). Ce qui aurait pour conséquence de valider le transfert annuel  de 100.000 € vers les habitants. L’accord proposé entérine une situation anormale puisque la sécurité incendie n’est pas du ressort des habitants comme l’a confirmé plusieurs fois la Préfecture de Police.

Ainsi, l’augmentation proposée de 17.800 € pour l’administration du Centre Pompidou, (Propriété de Primonial REIM) ne remet pas en cause l’erreur d’affectation actuelle. Les alarmes de fonctionnement et de sécurité incendie sont toujours mélangées.

Or, la reddition des charges 2014 faisait état, pour ce seul immeuble, de 150.000 € transférés à tort vers les habitants.

5. UNE GESTION ETHIQUE EST LA SEULE SOLUTION VALABLE.

Un collectif d’habitants propose des solutions concrètes :

-  appliquer les règles existantes de répartition des charges de sécurité incendie
-  la mise à jour des tantièmes servant à la répartition de la charge financière des alarmes. C’est simple et immédiat.

La loi du plus fort ne s’impose pas et la force de l’habitude peut être changée.

Nous avons donc proposé deux projets de résolutions pour la prochaine assemblée générale afin d’apporter des solutions conformes aux règles existantes de l’ASL :
« un calcul correct des tantièmes des alarmes»,
-  « une juste affectation de la sécurité incendie ».

Nous proposons aussi de réduire la présence des pompiers particuliers présents 24H/24, à la seule ouverture des commerces. Ces derniers pourraient ainsi profiter d’une baisse de 50% des charges « incendies ».

La correcte affectation des charges incendies a un impact négatif sur les charges des commerces mais si, simultanément, il est mis en œuvre une réduction de la présence des pompiers, cet impact est neutralisé.

La rue Brantôme en 1974 avant la démolition de l'îlot insalubre et la construction du Quartier de l'Horloge. Photo Marc Petitjean
La rue Brantôme en 1974 avant la démolition de l'îlot insalubre et la construction du Quartier de l'Horloge. Photo Marc Petitjean
6.  CONCLUSION

L’assemblée générale de l’ASL du 30 juin 2016 peut être l’occasion de rappeler les règles et de les faire appliquer. 
 
Nous invitons l’ensemble des acteurs à respecter leur rôle et leurs missions.

IL PEUT ETRE MIS FIN A UNE GESTION JUGEE DELOYALE, EN FAVEUR D’UNE GESTION ETHIQUE RESPECTUEUSE DES DROITS DE CHAQUE ASSOCIE.
 
.

2 ANNEXES

.
A. MODIFICATION DE LA GRILLE N°5 PAR LES PROJETS DE RESOLUTION


Grille N°5 Alarme actuelle : Non conforme aux CRUHs.

- Cette grille recense le nombre d’alarmes et non des points associés sauf pour les caméras.
-  Selon les CRUHs 1 alarme = 10 points, au lieu de 1 alarme = 1 point. Le total des points est de 573.
- La détection incendie des seuls immeubles, et non des commerces, est comprise dans les alarmes de fonctionnement.
- Le total à répartir comprend 706.438 € de sécurité incendie des commerces. Le coût unitaire du point est de 1.264 €.
- La caméra du 164 rue Saint-Martin est facturée 17.693 €.  Il y a 66 points « caméra » = 83 424 €.
La grille actuelle rescense les alarmes et ne comptabilise pas les points. Dernière mise à jour connue en 1994.
La grille actuelle rescense les alarmes et ne comptabilise pas les points. Dernière mise à jour connue en 1994.

Grille N°5 Alarme « négociée » : Non conforme aux CRUHs.
 
Ce tableau montre une proposition illégale, car non conforme aux CRUHS (calcul des points, imputation des factures). Elle viole la loi sur la copropriété, car les alarmes sont des biens privés. L’ASL réparti les charges en fonction de la jouissance et de l’utilité des services. En réalité, la négociation a porté uniquement sur la suppression d’une alarme ascenseur (10 points), car les autres suppressions sont juste la correcte application des règles (décision des copropriétaires, mise aux normes ascenseurs, matériel désaffecté, etc.)
 
Les informations nécessaires pour pouvoir prendre une décision sont incomplètes.

- Les CRUHs définissent que l’ASL a pour rôle de mette à jour annuellement « L’ETAT » des points d’alarmes. Or, cette grille recense le nombre d’alarmes et non des points associés. Elle n’est donc pas conforme.
- Selon les CRUHs 1 alarme = 10 points, au lieu de 1 alarme = 1 point. Le total des points est minoré de 10x. Ainsi le vrai coût unitaire du point est d’environ 157 € et non 1571 €. Le point augmente selon l’ASL de 307 € !
- La détection incendie des seuls immeubles, et non des commerces (!), est toujours comprise dans les alarmes de fonctionnement. Le total à répartir comprend, à tort, 706.438 € de sécurité incendie des commerces.
- La surveillance caméra a disparu pour les immeubles d’habitation, en revanche aucune information n’est donnée pour les caméras des SOCOPARs !
La mise à jour négociée est arbitraire. Pourquoi garder un certain nombre d'alarme et pas d'autre? Les copropriétaires n'ont pas été consultés.
La mise à jour négociée est arbitraire. Pourquoi garder un certain nombre d'alarme et pas d'autre? Les copropriétaires n'ont pas été consultés.

GRILLE N°5 ALARMES : MISE EN CONFORMITE DES POINTS ASSOCIES A CHAQUE ALARME      

-> 1ER PROJET DE RESOLUTION


- Cette grille recense le nombre d’alarmes et calcule « L’ETAT » des points pour la répartition financière.
- Le total des points est de 5145 au lieu de 573.
- Le total à répartir comprend toujours 706.438 € de sécurité incendie des commerces.
- Cependant le coût du point est de 141 €. (724.450 /5145 =141 €)
- La caméra du 164 rue Saint-Martin devrait être facturée 1.974 €. 
- Il y a 66 points « caméra » = 9.306 €
La mise à jour du calcul des points corrige les inégalités entre les immeubles. Ainsi le coût d'une caméra est de 2 000 euros et non plus de 20 000 euros environ!
La mise à jour du calcul des points corrige les inégalités entre les immeubles. Ainsi le coût d'une caméra est de 2 000 euros et non plus de 20 000 euros environ!

GRILLE N°5 ALARMES :  CORRECTE AFFECTION DES FACTURES « INCENDIE ». Cette grille est conforme.        

-> 2EME PROJET DE RESOLUTION
 
Le calcul du nombre de points affectés à chaque alarme a été calculé selon :
- le CRUH 3B, art. 25.10 : 1 alarme de synthèse = 10 points,
- l'AG de l’ASL du 19.06.1980 : 1 alarme effraction = 10 points,
- l'AG de l’ASL du 17.12.1980 : 1 caméra = 10 points par immeuble + 1 point par tranche de 5 logements, etc.
 - Les factures concernant la sécurité incendie sont glissées dans la grille N°6 « INCENDIE ».
 
NOTA :
- Les alarmes hors d’usage, suite à la mise en conformité des ascenseurs (Loi Urbanisme et Habitat de 2003), et les notifications faites à l’ASL par les syndics de copropriété (vide-ordures, caméra, etc.) ne sont pas répertoriées ici.
- Les points d’alarme sont la propriété du propriétaire du volume dans lequel elles sont situées. Il appartient aux seules copropriétés de décider, point par point, quels sont les services associés dont elles requièrent la jouissance. L’ASL n’a pas à accepter ou à s’opposer à ces décisions. En revanche, en bon gestionnaire, l’ASL elle peut proposer une meilleure organisation pour réduire les coûts, si nécessaire, et s’adapter à la réalité et aux nouveaux besoins des associés.
Cette grille est conforme aux règlements. Les coûts et les alarmes incendies ont été retirés. Le nombre de points associés à chaque alarme est correct. Les copropriétés devront encore confirmer quels services elles souscrivent auprès de l'ASL.
Cette grille est conforme aux règlements. Les coûts et les alarmes incendies ont été retirés. Le nombre de points associés à chaque alarme est correct. Les copropriétés devront encore confirmer quels services elles souscrivent auprès de l'ASL.

B.  REPARTITION DES CHARGES CONFORMEMENT AUX CRUHS
 
1. Extrait des Cahiers des Règles d’Usage et d’Habitation et de construction (CRUHs)
 
Article 29 - Enumération des biens communs :

29-2-8 : le réseau et le pupitre central des alarmes de fonctionnement, le réseau et le pupitre central des détecteurs d’incendie ont le caractère de biens à usage commun. Par contre les points d’alarmes et les têtes de détection d’incendie sont, soit la propriété du propriétaire du volume dans lequel elles sont situées, soit si elles sont situées dans les locaux grevés d’une servitude d’usage au titre de l’article 27 ci-dessus, la propriété du ou des bénéficiaires de cette servitude.
 
Article 36 – Principe de répartition des charges

36.1. La répartition des charges se fait entre tous les propriétaires en fonction de l’utilité des équipements et services pour chacun des propriétaires.
36.3 – Toute dépense qui est occasionnée par le fait ou la faute d’un propriétaire, au sens ci-dessus, est à sa charge.
 
37-4-1 répartition des charges selon un critère technique :

C - les charges relatives au réseau et au pupitre central des alarmes de fonctionnement visées en 29-2-8 ci-dessus, sont réparties entre les divers propriétaires de volumes au prorata du nombre de points d’alarmes installés dans chaque volume.Ø  D - les charges relatives au réseau et au pupitre central des alarmes de détection incendie visées en 29-2-8 ci-dessus, sont réparties entre les divers propriétaires
 
2. Décision de l’assemblée générale de l’ASL QH du 17 décembre 1980, point N°8. 

« Il n’y a plus (…) de gardiennage spécifique complémentaire à la sécurité obligatoire ».
 
3. Confirmation de la Préfecture de Police et des Sapeurs-pompiers.
 
« Les mesures concernant la présence d'agents de sécurité, la gestion du poste central de sécurité ... concernent l'établissement recevant du public ... En aucun cas ces mesures ne concernent la partie habitation de l'îlot du Quartier de l'Horloge. »
(Courrier du 9 avril 2010 du Général de Division, commandant la Brigade des Sapeurs-pompiers de Paris.)
 
Tableau comparatif des charges « alarmes » par logement pour chaque copropriété.
 
-  en gris, non conforme aux règles : l’usage actuel par Loiselet & Daigremont
-  en bleu, conforme aux règles : l’effet de la correction du calcul des points d’alarme (résolution N°1)
en vert, conforme aux règles : l’effet de la correction de la correcte affectation de la sécurité incendie (résolution N°2)
Ce comparatif montre l'effet d'une correcte répartiion des charges en fonction de l'utilité et de la jouissance de chacun des services. En réalité, sans le transfert de charges, les coûts de l'ASL sont tout à fait normaux pour les immeubles d'habitation.
Ce comparatif montre l'effet d'une correcte répartiion des charges en fonction de l'utilité et de la jouissance de chacun des services. En réalité, sans le transfert de charges, les coûts de l'ASL sont tout à fait normaux pour les immeubles d'habitation.

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BONUS

Le 6 juillet  l'assemblée générale n'a finalement pas pu voter la validation des statuts, car, les commerces et parkings SOCOPARs n'ont pas atteint le quorum nécessaire pour ce vote. ( 2/3 des participants détenant la moitié des droits de vote doivent être présent ou représenté).
 
L'arme la plus efficace est ainsi l'abstentionnisme. Car, sans quorum il n'est pas possible de changer les règles et donc, d'augmenter les charges des alarmes de 25% sans contrepartie!
 
La prochaine assemblée générale extraordinaire est prévue le 30 septembre 2016!
 
A bon entendeur.
 
Tic Tac / Contact : q2h@free.fr



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