Informations sur un quartier au coeur de Paris

Charges de copropriété exorbitantes du Quartier de l'Horloge - Une action collective en marche !


Les habitants du QUARTIER DE L’HORLOGE (Paris Centre) supportent des charges anormalement élevées, jusqu’à 2,5 fois la moyenne parisienne.

Les comptes ne sont plus approuvés par les immeubles d’habitation depuis quatre ans.

Des propriétaires demandent plus de 1 000 000 € de dédommagements et intérêts et contestent la gestion de leur ensemble immobilier auprès du tribunal de Paris.

Les archives révèlent que depuis la livraison des bâtiments, à l’aube des années 80, l’administrateur de bien LOISELET DAIGREMONT n’a jamais tenu compte de l’avis des nombreux propriétaires privés, minoritaires en voix.

De tout temps, les trois copropriétés de commerces d’un seul tenant et détenant plus de 60 % des voix ont imposé leurs choix et réparti des charges de fonctionnement en dehors des règles qui régissent ce quartier. D’autant plus facilement que LOISELET DAIGREMONT est juge et parti : gestionnaire de l’association syndicale libre (ASL) du Quartier de l’Horloge qui réparti les charges et syndic des commerces majoritaires.

Notre combat est celui de David contre Goliath.

D’un côté plus de 500 foyers occupés par leur famille et leur métier. De l’autre, des professionnels de la gestion immobilière disposant de services juridiques et administratifs importants : AEW CILOGER, AXA, BNP PARIBAS, CBRE, INDIGO PARK et PRIMONIAL. Les propriétaires ignorent les clefs de répartition des charges, ont accès ni à toutes les factures, ni aux mouvements bancaires, ni aux règles qui fondent précisément chaque prestation. Par exemple, LEROY MERLIN BEAUBOURG ne partage pas le nombre d’équipements qui sert à répartir le coût des pompiers communs, ce qui conduit LOISELET DAIGREMONT a facturer environ 150 000 € de charges supplémentaires aux immeubles d’habitation et aux deux HLM.

La liste des dysfonctionnements et aberrations relevés par les membres du conseil de gestion de cette ASL est longue :

- facturation d’équipements inexistants,
- prestations non réalisées,
- 2 500 € de charges pour une cave de 10 m2,
- 20 000 € pour une caméra de surveillance,
frais qui ne concernent que les copropriétés de commerces répartis à l’ensemble des quelques 2 000 copropriétaires ou encore le pompage des eaux d’infiltrations, 512 m3 par jour, soit l’équivalent d’une piscine Saint-Merri !


Depuis plusieurs années, la Ville de Paris, qui exploite une crèche et un centre d’accueil, ne se voit plus appeler de charges pour les services dont elle jouit. Sollicité par les habitants, le maire de Paris Centre n’a pas souhaité demander officiellement à LOISELET DAIGREMONT la mise en conformité de cette situation.

L’association TEMPO, qui réunit propriétaires et locataires, calcule que ces erreurs de gestion conduisent à un transfert de charges des principaux propriétaires institutionnels vers l’ensemble des propriétaires privés d’environ 190 000 € en 2021. Une somme que l’assemblée générale devra valider.
 
Le bailleur social ERIGERE ACTION LOGEMENT, deux syndicats de copropriétés et une dizaine de propriétaires ont assigné l’ASL et le syndic de copropriété LOISELET DAIGREMONT dès 2011.

L’affaire sera examinée le 6 septembre 2022 à 10H10 au tribunal de Paris.  
     
L’assemblée générale de l’ASL a lieu le 9 septembre 2022 à 09H30.


Les habitants restent suspendus aux décisions des représentants des propriétaires majoritaires BNP PARIBAS, CBRE, INDIGO PARK et PRIMONIAL.

Télécharger le FLYER du Collectif d'Habitants en pied de page.
Télécharger le communiqué de presse ici;

Quartier de l'Horloge. Un sujet piquant.
Quartier de l'Horloge. Un sujet piquant.
Charges abusives et transfert de charges

Règlements non appliqués

Gouvernance alibi

 
Mauvais usage des voix
 
Calcul des tantièmes erroné
 
Gestion déloyale et mauvaise affectation des factures
 
Mépris des intérêts des petits copropriétaires
 
Absence de réponses
 
Rétention d'informations

Absence de mise à jour

Audits à charge et incomplets
 
Les griefs sont aussi nombreux que difficiles à expliquer, tant les mauvais usages trentenaires ont modifié la perception du fonctionnement de cette association syndicale libre (ASL).
 
La loi Hamon du 17 mars 2014 a autorisé en France les fameuses "class actions" à l'américaine. Cependant son application ne semble pas adaptée à la situation. Ainsi, les nombreux propriétaires privés (appartements, parkings, caves et petits commerces) agissent, soit individuellement soit collectivement, afin de faire valoir leurs droits.

Liste des actions en cours auprès du Tribunal de grande instance de Paris depuis 2011 :
  • 6 juillet 2016. 1ère assignation individuelle de l'ASL QH et du cabinet LOISELET DAIGREMONT. 
L'ASL QH, représentée par Loiselet  Daigremont, a mis pas moins de 21 mois pour répondre aux demandes car son conseil de gestion est immobilisé par les divisions internes.
  • 5 avril 2017. 2ème assignation collective par un syndicat de copropriétaire.
  • 31 mai 2017. 3ème assignation individuelle.
  • 11 avril 2018. 4ème assignation individuelle.
  • 7 mars 2019.  5ème assignation collective par un syndicat de copropriétaire (affaire débutée en 2011).
  • 17 septembre 2019. 6ème assignation individuelle. Pour la 1ère fois la SOCOPAR 2 est aussi assignée.
  • 17 juillet 2020. 7ème assignation individuelle par un bailleur social détenant 158 appartements dans deux immeubles. 
  • 2021. 8ème assignation collective votée par une nouvelle copropriété.
 
La réunion des différentes actions a été sollicitée auprès du Tribunal de Grande Instance et quatre des affaires pourraient maintenant être jointes.

N'hésitez pas à nous contacter afin de joindre vos forces aux nôtres.
 
150 copropriétaires se sont déjà lancés pour défendre leurs intérêts !

Détail des charges par coproprités. A = le cumul sur 5 ans. B = le trop-perçu en 2015. En vert ce que réclament les copropriétaires lésés. Une procédure d'une copropriété est en cours, une procédure individuelle vient de débuter en juillet 2016.
Détail des charges par coproprités. A = le cumul sur 5 ans. B = le trop-perçu en 2015. En vert ce que réclament les copropriétaires lésés. Une procédure d'une copropriété est en cours, une procédure individuelle vient de débuter en juillet 2016.

Les enjeux ? 2.600.000 €, soit plus que le budget annuel.
 
Mauvaise affectation des factures de sécurité incendie, calcul des tantièmes erroné et charges de gestion mal répartie conduisent à des trop-perçus d'environ 666 000 € auprès des différents plaignants.

En y ajoutant les charges de 2020, ce n’est pas moins de 2.600.000 € qui pourraient être rappelé afin d'être redistribué correctement.

Les propriétaires institutionnels - AEW CILOGER, AXA, PRIMONIAL et INDIGO PARK  - se sont à nouveau opposés, en réunion du conseil de gestion, à un audit des comptes en mars 2017. Or, ils sont, en partie, bien les bénéficiaires (1) de cette mauvaise affectation.

(1) Sources : Comptabilité analytique ou "drap de bain" de Loiselet Daigremont, page 3, grilles SOCOPARS 29, 30 et 43.


Tribunal de Paris, le nouveau tribunal de grande instance de l'architecte Renzo Piano à Batignolles. Théâtre du procès à venir.
Tribunal de Paris, le nouveau tribunal de grande instance de l'architecte Renzo Piano à Batignolles. Théâtre du procès à venir.
Quels sont les moyens d'actions?

Lorsque les règles ne sont pas appliquées, un copropriétaire peut en demander le respect au Tribunal de Grande Instance. Soit il convainc son assemblée générale de copropriété qui demande à son syndic d'engager une action en justice, soit il doit y aller seul.

C'est tellement complexe que personne ne l'avait jamais fait jusqu'au bout.
 
Cela avait duré 35 ans sans réelle contestation avec l'accord de quelques partisans d'une solution négociée, et la négligence des syndics de copropriété, au détriment de l'application des règlements existants.
 
LE PROBLEME:

La "double casquette" de LOISELET DAIGREMONT  permet au gestionnaire de l'ASL de contrôler les actions en justice.  Car le cabinet est à la fois l'auteur des erreurs de gestion au niveau de l'ASL et le représentant, comme syndic de copropriété, des principaux bénéficiaires:  AEW CILOGER, PRIMONIAL, et MK2. Mais aussi des centaines de membres minoritaires lésés.

Or, suite à la 1ère assignation en juillet 2016, l'ASLQH a mis plus d'une année pour se défendre. Pourquoi ?


Alors que les plaignants réclament, auprès du TGI de Paris, le rappel de plus de 1.600.000 euros de charges mal réparties. 

Les deux gestionnaires professionnels, qui siègent au Conseil de gestion, la SOGEPROM (remplacée depuis par CBRE) et SEFAL PROPERTY (Groupe PRIMONIAL), ne sont, à notre connaissance, pas encore intervenus pour exiger des clarifications écrites au président-directeur de l'ASL QH.
  

​Grâce à vous une nouvelle ère est en marche afin de protéger les intérêts conjoints des commerçants, des habitants et des usagers du Quartier de l'Horloge.

Votre copropriété peut agir collectivement !

Article 41: Caractère des règles posées par le présent cahier (CRUH).


«Tout propriétaire d’un volume peut également en demander directement l’application à l’encontre du propriétaire défaillant, étant précisé que lorsqu'un volume est placé sous le régime de la copropriété définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont obligatoirement représentés par le syndicat de copropriété, lui-même obligatoirement représenté par son syndic.

En cas de transgression et de différend, le Tribunal de Grande Instance de Paris est compétent pour connaître de toute action en exécution forcée ou en dommages-intérêts.»


​Téléchargez le FLYER du Collectif d'Habitant ci-dessous.

Que disent les tribunaux sur les situations similaires?

Retrouvez dans cet article quelques exemples :
 
 

Rédigé par Tic Tac / Contact : q2h@free.fr le 03/09/2022 à 12:00 | Commentaires (1)
En février 2022, aucune des questions de cet article du 30 septembre 2016 n’a reçu de réponse.
La demande en dommages et intérêts de 4 immeubles et de quelques copropriétaires qui contestent la gestion de l’ASL atteint maintenant plus de 1 000 000 euros !
En 2016, une baisse de charge forfaitaire de 120 000 euros pour quelques immeubles avait permis de faire accepter aux habitants de nouveaux statuts pour l'ASL. Cette baisse avait été obtenue de manière totalement arbitraire. Les charges étant répartie en raison de l'utilité des équipements, des points sont affectés à chaque immeuble pour les services dont il bénéficie. Plus un immeuble a de points plus sa participation aux charges sera élevée. Un ensemble de points avait ainsi été supprimé pour obtenir des baisses de charges pour certain. Ce qui avait permis d’obtenir l’accord des votants, mais ne reflètait pas du tout les services dont ils ont, en réalité, la jouissance.

Les copropriétaires se sont par la suite rendus compte que cet accord n’était pas basé sur l’application des règlements, contrairement à ce qui leur était dit.

Aujourd'hui, seuls les immeubles du 50 rue Rambuteau et du 156 rue Saint-Martin soutiennent encore, aux côtés des trois ou quatre propriétaires institutionnels majoritaires la gestion de LOISELET DAIGREMONT.
Un click sur l'image permet de l'agrandir.
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Aucune communication n’a encore été transmise sur l’élaboration de la NOUVELLE grille N°5 « Alarmes ».

Aussi, convient-il de s’assurer de sa justesse et de sa cohérence, ainsi que de ses liens avec les articles des CRUHs (Cahier des règles d'usage et de construction) concernés.
 
Afin de guider les débats lors de l’assemblée générale de l’ASL QH fin septembre 2016, il paraît donc important de poser 9 questions aux trois professionnels qui accompagnent la gestion du Quartier de l'Horloge.

1.   Le cabinet d'avocats ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & ASSOCIES qui conseille l'association syndicale libre dans la mise à jour de ses statuts et dans une négociation pour une baisse des charges.
 
2.   L'administrateur de bien LOISELET DAIGREMONT ENTREPRISES qui a le contrat de gestion de l'association depuis 35 ans. Il est responsable de la répartition des charges de fonctionnement et des services.
 
3.   La société GIFFARD qui a le mandat de responsable unique de sécurité du groupement d'établissement recevant du public. Son rôle est de renseigner l'association sur les contraintes réglementaires. 
Le synoptique central des alarmes de fonctionnement (ou de synthèse). La société DALKIA en assure la surveillance. L'ensemble des alarmes des logements sont rapportées sur ce pupitre. Un voyant s'allume pour signaler une alarme dite "en défaut".
Le synoptique central des alarmes de fonctionnement (ou de synthèse). La société DALKIA en assure la surveillance. L'ensemble des alarmes des logements sont rapportées sur ce pupitre. Un voyant s'allume pour signaler une alarme dite "en défaut".

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AVOCAT CONSEIL – ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & ASSOCIES

Question N°1
La nouvelle Grille N°5 proposée correspond-t-elle :
- au CRUH 2, article 37.4.1 c)  - Alarmes de fonctionnement ?
- au CRUH 2, article 37.4.1 d)  - Alarme de sécurité incendie ?

Question N°2
Les alarmes des habitations, présentes dans la nouvelle Grille N°5, correspondent elles aux alarmes de fonctionnement définies par le CRUH 2, art. 29-2-8 qui précise que les points d’alarmes (terminaux) sont « privés » ?

Question N°3
Le calcul des points (tantièmes) se fait-il en fonction de 1 alarme = 10 points.
- selon le CRUH 3B, article 25.10?

DIRECTEUR ASL QH - LOISELET & DAIGREMONT ENTREPRISES

Question N°4
Quels sont les articles de référence des CRUHs pour la grille N°5 ?
 
Question N°5
Quel est le mode de calcul des points affectés à chaque type d'alarme ?

Question N°6
Quels sont les types d'alarmes (selon le CRUH ou les AG) des bureaux et des commerces ?
 
Question N°7
Quel est le coût unitaire prévisionnel du point d'alarme ?

RESPONSABLE UNIQUE DE SECURITE (RUS) – SOCIETE GIFFARD
Pour chaque alarme prise individuellement des immeubles d’habitations :

Question N°8
Est-elle soumise à une obligation réglementaire de sécurité incendie (oui/non).

Question N°9
Existe-t-il une liaison effective avec un SSI (système de sécurité incendie) réglementaire (oui/non).
 
Téléchargez ci-dessous la note complète sur la sécurité incendie et ses annexes:
Un des éléments du SSI (Système de Sécurité Incendie) des commerces, l'armoire de surveillance des portes coupe-feu asservies à la sécurité incendie. En cas de déclenchement, une alarme sonore retentit.
Un des éléments du SSI (Système de Sécurité Incendie) des commerces, l'armoire de surveillance des portes coupe-feu asservies à la sécurité incendie. En cas de déclenchement, une alarme sonore retentit.

CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LE TRAITEMENT DES CHARGES : 3 CAS DIFFERENTS.
 
1. DE LA PERIODE 2010-2014,
2. DE L’EXERCICE 2015
3. ET DES EXERCICES 2016 ET SUIVANTS

1. Charges ASL 2010-2014

Peu importe la pratique, le paiement effectif ou régulier n'est pas une condition pour la validité ou l'existence d’une règle : l’usage ne vaut pas validation du mode de calcul des charges.

Seul compte ce qui a été prévu contractuellement. 
  • En cas de faute avérée dans la répartition des charges, la prescription pour le remboursement des charges indues est de 5 ans. Pour cela il faut démontrer les erreurs, ce que le rapport sur les charges 2014 a déjà fait.
  • Un copropriétaire, ou un syndicat de copropriété, qui souhaite contester la répartition frauduleuse doit saisir le TGI.

UNE ACTION A JUSTEMENT ETE LANCEE AUPRES DU TGI LE 6 JUILLET 2016 PAR UN COPROPRIETAIRE. 
 
Les trois fautes principales sont visées:
- Correction du calcul des points permettant de répartir les charges (surestimation de 100%)
- Correcte affectation des factures de sécurité incendie (700'000 euros mal affectés)
- Correction du coût réel des caméras (surestimation de 100%).

2. Charges ASL 2015

La nouvelle grille de charge « alarme » N°3 est-elle conforme aux CRUHs ?
Il semblerait que non, dans ce cas les membres de l’ASL doivent en être clairement informés. Car, une négociation pour la répartition des charges est aussi possible, sous conditions.

Il est ainsi envisageable de déroger à l’application des règlements existants. Il est même possible de modifier rétroactivement les règles de répartition des charges pour l’année 2015. Car, la comptabilité n'est pas encore enregistrée.

Ainsi, un immeuble peut jouir de services durant l’année 2015 mais ne pas les payer en 2016 en changeant les règles.  (Vote à l’unanimité des personnes concernées en AG de l’ASL.)

C’est un enjeu qui concerne le propriétaire de l’administration du Centre Pompidou, soit environ 150.000 € qui seront reportés vers d'autres.

En revanche,
  • Le projet proposé est contraire à la jurisprudence qui impose l’unanimité des membres de l’ASL dont les charges seront augmentées. Soit +24% d’augmentation (nouvelle grille N°3) pour les petits commerçants et les propriétaires de parkings privés.
 
  • L’évolution du SSI (système de sécurité incendie) ne concerne en réalité pas les immeubles d’habitation qui ne sont pas reliés.
 
  • Les CRUHs (Cahiers des règles d’usage et d’habitation) prévoient l’affectation de la sécurité incendie dans les alarmes de détection incendie et non pas dans les alarmes de fonctionnement.
 
Par conséquent :
  • L’utilisation d’arguments erronés dans le projet de résolution conduit à tromper les membres de l’ASL. L’assemblée générale ne peut ignorer ses propres règles lorsqu’elle valide ses comptes : elle ne peut valider ce projet.
 
  • Un copropriétaire, ou un syndicat de copropriété, qui souhaite contester la répartition frauduleuse doit saisir le TGI.

3. Charges ASL 2016 et suivantes.
 
L’application des règles (et non des usages) existantes doit être privilégiée.

Car, les propriétaires achètent des biens dans un contexte légal établi et la loi s’impose à tous, majoritaires comme minoritaires.​
 
Par conséquent:
  • Soit les règles existantes des CRUHs seront (enfin) appliquées.
  • Soit les partisans d’une répartition négociée imposent de nouvelles règles basées sur la négociation de 2015 (Vote à l’unanimité en AG). Ces règles modifieront alors les CRUHs qui devront être mis à jour.
 

Téléchargez cet article ici.

BONUS

L'assemblée générale du 7 juillet 2016 de l'association a donné lieu à un nouveau coup de théâtre! ​Le directeur de Loiselet Daigremont a déclaré que les votes concernant les charges devaient être pris à une majorité qualifiée (2/3 des votants détenant 50% des voix). Or, selon lui, aucun représentant des trois copropriétés dont il a lui-même la charge n'avait de mandat ad hoc...

Loiselet Daigremont a ainsi empêché toute décision !

Composée de 16 membres, l'assemblée générale est en fait dominée par la gestion commune des trois copropriétés SOCOPARs (Sociétés, commerces et parkings). Cette gestion commune SOCOPAR regroupe plus de 51% des voix de l'ensemble immobilier et peut ainsi décider seule de l'avenir de l'ASL. 

Or, le cabinet Loiselet Daigremont Entreprises, en tant que syndic de copropriété, a organisé la veille, le 6 juillet, les assemblées générales des 3 SOCOPARs. Cependant, le minimum de 51% des copropriétaires n'a pas été atteint et les votes n'ont pas eu lieu. Les résolutions ont donc été refusées par manque de votants. Le STATU QUO l'a emporté.

Au grand malheur du plan visant à valider de nouveaux statuts et d'imposer en contrepartie une nouvelle répartition des charges que nous pensont être non conformes aux règlements.

Les nombreux petits propriétaires de parkings ont, grâce à leur absence (et l'absence de mandats), permis de préserver leurs droits. En effet, la nouvelle répartition prévoit justement d'augmenter leurs charges de 25% !

Une nouvelle assemblée générale a eu lieu le 26 septembre 2016. Cette fois seulement 10 copropriétaires ont manqué à l'appel. Ainsi, les  projets de résolutions n'ont à nouveau pas pu être adopté.

Mais ​Loiselet Daigremont n'en tire aucune conclusion et prévoit donc une 3ème assemblée générale autour du 5 décembre 2016.

Les comptes seront-ils toujours faux? Les 26 amendements proposés pour les statuts seront-ils discutés avant par le Conseil de gestion? Autant de questions en suspens.

Les copropriétaires vont-ils suivre une 3ème fois sans se poser de question?
 
Cette dernière assemblée de décembre sera finalement conclusive pour Loiselet Daigremont et de nouveaux statuts seront ainsi imposés. Par voie de conséquence, l'ensemble des copropriétés et copropriétaires en désaccord avec la répartition des charges ont assigné l'ASL et son président. 

La procédure est en cours depuis 2017.

​Téléchargez les PV des AG ci-dessous.


Rédigé par Tic Tac / Contact : q2h@free.fr le 27/02/2022 à 21:16
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COMMUNIQUE DE PRESSE - QUARTIER DE L'HORLOGE

1 Commentaire - 03/09/2022 - Tic Tac / Contact : q2h@free.fr

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