Informations sur un quartier au coeur de Paris

David et Goliath. William Henry Margetson
David et Goliath. William Henry Margetson
La gestion du Quartier de l'Horloge c'est un peu comme dans la légende de David et Goliath. Le pot de fer impose sa volonté au pot de terre, jusqu'au jour où l’histoire bascule, le plus petit peut triompher du plus fort.
« Beaucoup de scandales récents n'auraient pas éclaté sans le courage des lanceurs d’alerte. »

Michel Sapin, ministre des Finances et des Comptes publics.
Véritables plaies d'Egypte, retrouvez dans cette nouvelle série les fléaux qui ravagent la bonne gestion de l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge (ASL QH).

Les quelques exemples qui suivent mettent en avant les désordres que la manque de transparence, l'irrespect des règles de gouvernance et les petits oublis peuvent avoir sur l'attractivité d'un quartier et sur la mauvaise répartition des charges de copropriété.

Près de 400 000 euros sont répartis de façon inadéquate dans le Quartier de l'Horloge conduisant à un transfert de charges important de trois ou quatre propriétaires institutionnels vers les nombreux propriétaires de parkings, caves et appartements. 
 

Le locataire des lots 20168 à 39329 paie 1 851 euros de "sécurité incendie" et 25 189 euros de charges "alarmes", des sommes dérisoires pour un ensemble de lots de plus de 7 500 m2 recevant du public. Ce magasin participe aussi à environ 40% aux charges générales SOCOPAR (Grille N°1).
Le locataire des lots 20168 à 39329 paie 1 851 euros de "sécurité incendie" et 25 189 euros de charges "alarmes", des sommes dérisoires pour un ensemble de lots de plus de 7 500 m2 recevant du public. Ce magasin participe aussi à environ 40% aux charges générales SOCOPAR (Grille N°1).
I. Quand le plus grand propriétaire dissimule le nombre de ses équipements de sécurité.

Entre 2002 et 2022, un ensemble de plus de 125 lots de copropriété, répartis dans les trois copropriétés de commerces et parkings SOCOPAR, s'est constitué. 

Loué à une enseigne d'envergure internationale, fort appréciée des habitants, ce magasin ne joue pas le jeux des règles de gestion du Quartier de l'Horloge

Il participe à hauteur de 9 ou 10 % aux charges de sécurité incendie, sur un budget de 750 000 €, alors qu'il occupe 40 % des surfaces commerciales!

La raison est simple. Il semblerait que le coût des pompiers particuliers, présent 24H/24, soit facturé sur la base d'un précédant locataire, le supermarché AS'ECO, qui n'occupait que la moitié des locaux 30 ans plus tôt.

Les charges sont facturées en raison du nombre d'équipements de chaque propriétaire, c'est-à-dire des installations de sécurité incendie obligatoire pour pouvoir ouvrir un magasin ERP au public.

Cependant, le gestionnaire de l'ASL LOISELET DAIGREMONT, en accord avec l'exploitant et son bailleur - une filiale de la CAISSE DES DEPOTS et de la BANQUE POSTALE - refuse de mettre à jour le nombre de "détecteurs incendie" nécessaire pour une juste répartition des charges.

Par effet de vases communicants, les charges impayées par ce magasin sont transférées vers l'ensemble des autres propriétaires.

L'assemblée générale de l'ASL demande des explications.

David & Goliath - I. Quand le plus grand propriétaire dissimule le nombre de ses équipements de sécurité.
L'assemblée générale du 18 décembre 2020 demande spécifiquement au gestionnaire de l'ASL la mise à jour des points "d'alarme" et de "détection incendie" de LEROY MERLIN BEAUBOURG en vue de la répartition des charges. 

En apparence, tout le monde est d'accord, mais dans les faits, le nombre d'équipements d'alarme et de détection incendie reste strictement identique dans la comptabilité depuis bientôt 20 ans, alors même que le magasin s'est agrandi à de multiples reprises.
Charges résultants de l’appartenance à l’association syndicale libre.

Les charges sont réparties entre les divers copropriétaires au prorata du nombre de têtes (tête de sprinkler, point d’alarme, tête de détection d’incendie) contenues dans chaque lots.

Pour effectuer cette répartition, le Syndic tiendra à jour, pour chacune des catégories de têtes, un état faisant apparaître : le total pour les parkings, le total pour les commerces et réserves, le nombre de têtes pour chaque lot ou groupe de lots de commerce appartenant à un même propriétaire.

Règlements de copropriété SOCOPAR 2, 3A et 3B

CBRE et LEROY MERLIN  ont été, à nouveau, rendu attentifs à ce problème en vue de l'assemblée générale extraordinaire du 23 novembre 2022 devant statuer sur des modifications du système de sécurité incendie (SSI) géré par l'ASL.

Les charges sont toujours  appelées sur la base de 15 alarmes et 58 détecteurs incendie depuis 2003. 

Aucune confirmation sur le nombre d'équipements n'a été apportée à ce jour. 

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Les intervenants pour la gestion du Quartier de l'Horloge sont aussi nombreux que variés, Etat français, Ville de Paris, EDF, le bailleur social Action Logement, les commerçants MK2, FLUNCH et LEROY MERLIN, etc.
Les intervenants pour la gestion du Quartier de l'Horloge sont aussi nombreux que variés, Etat français, Ville de Paris, EDF, le bailleur social Action Logement, les commerçants MK2, FLUNCH et LEROY MERLIN, etc.
L'épargne des français est-elle gérée dans le respect des règles ?
​Les investisseurs institutionnels (surnommés les « zinzins ») sont des organismes qui collectent l’épargne des particuliers et qui la placent sur les marchés financiers. Il s’agit principalement des sociétés d’investissement, des caisses de retraite (fonds de pension), des banques et des sociétés d’assurance.

En France, ces investisseurs institutionnels représentent 70 % du marché de l’Investissement socialement responsable (ISR). (Source: Economie.gouv.fr)


La pluie de critères sociaux et environnementaux, RSE, ISR et ESG, ou encore le britannique Modern Slavery Act  trouvent-ils un écho dans la gestion quotidienne par LOISELET DAIGREMONT  de l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge (ASL QH)?

Un quartier détenu en grande partie par les fameux "zinzins", les investisseurs institutionnels venant des Etats-Unis, de Grande-Bretagne, d'Allemagne ou de France.
A en croire les nombreux procès en cours, les problèmes de gouvernance  et la contestation de la répartition des charges  depuis cinq ans par une dizaine d'immeubles d'habitation, il reste une marge d'amélioration non négligeable.
Alors, à qui appartient le Quartier de l'Horloge?

Suivez le guide !

Le bâtiment appartient à PRIMONIAL, acteur majeur européen de l'épargne et de la gestion d'actifs.
Le bâtiment appartient à PRIMONIAL, acteur majeur européen de l'épargne et de la gestion d'actifs.
Bureaux occupés par l’administration de l'établissement public du CENTRE POMPIDOU

4 rue Brantôme, immeuble de bureaux, une société par actions simplifiée dénommée PREIM EURO 2, son gestionnaire administratif et technique est SEFAL PROPERTY, une filiale du gestionnaire d’épargne PRIMONIAL, cet actif est commercialisé en tant que produit financier de « pierre-papier », la SCPI PRIMOPIERRE, labellisée ISR. Fin 2021, elle comptait 31 052 associés pour une capitalisation de 3,6 milliards d’euros.

En juillet 2022, l’actionnariat de PRIMONIAL est composé de 19,8% management et salariés, 31,5% LATOUR CAPITAL (LGT Capital Partners, Aberdeen Standard Investments et Grosvenor Capital Management), 31,5% BRIDGEPOINT, 16,7% SOGECAP (SOCIETE GENERALE) et 0,5% ALPHA DIAMANT, une Fondation de venture philanthropy, reconnue d’utilité publique et abritante.
 
  • SEFAL PROPERTY siège au conseil de gestion de l'ASL QH.

L'ensemble de 125 lots de copropriété appartient à AEW, dont le siège social est à Boston, USA. AEW est l’une des principales sociétés de gestion d'actifs immobiliers au monde. C'est un autre américain, CBRE, le numéro 1 mondial de l'immobilier commercial, qui la représente auprès de l'ASL.
L'ensemble de 125 lots de copropriété appartient à AEW, dont le siège social est à Boston, USA. AEW est l’une des principales sociétés de gestion d'actifs immobiliers au monde. C'est un autre américain, CBRE, le numéro 1 mondial de l'immobilier commercial, qui la représente auprès de l'ASL.
Le magasin exploite un ensemble de plus de 125 lots de copropriétés répartis dans les trois copropriétés de sociétés,  commerces et parkings SOCOPAR 2, 3A et 3B.

Plus de 7 500 m2 de locaux commerciaux occupés par LEROY MERLIN BEAUBOURG, une société du groupe ADEO  appartenant au groupement d'intérêt économique de l'Association familiale Mulliez (AFM).

Ces actifs, connus sous le nom de SCI DU PASSAGE DE L'HORLOGE  appartiennent à la société AEW CILOGER, une société de gestion qui gère plus 24 milliards d’euros d'actifs pour le compte d’environ 80 000 associés investisseurs. AEW CILOGER est une filiale de NATIXIS, société du groupe BPCE  (BANQUE POPULAIRE  et CAISSE D'EPARGNE) et de la BANQUE POSTALE.

Le Property Manager URBI & ORBI détenu par SOGEPROM une filiale de la SOCIETE GENERALE a été repris en 2020 par CBRE, géant du secteur. 
 
  • CBRE siège au conseil de gestion de l'ASL QH.

De stature internationale INDIGO est le 1er opérateur de parc de stationnement en France.
De stature internationale INDIGO est le 1er opérateur de parc de stationnement en France.
Le parking public est composé de trois lots, d'un seul tenant, qui s'étendent au niveau 24.80 NGF dans les trois copropriétés de sociétés,  commerces et parkings SOCOPAR 2, 3A et 3B.

Connu sous le nom de la société par actions simplifiée SOCIETE DU PARC AUTO METEOR, les parkings appartiennent et sont exploités par la société de parkings INDIGO, du groupe du même nom.  

INFRA FOCH TOPCO détient 99,58% d’INDIGO GROUP. Le capital est détenu directement et indirectement par PREDICA, l’une des filiales de CREDIT AGRICOLE ASSURANCES, à hauteur de 47,83%, par VAUBAN INFRASTRUCTURE PARTNERS à hauteur de 33,38%, par MEAG à hauteur de 14,44% et par Infra Foch Topco elle-même à hauteur de 0,34%, le solde étant détenu par le management du Groupe.
 
  •  INDIGO siège au conseil de gestion de l'ASL QH.

La gestion de l'Association syndicale libre du Quartier de l'Horloge (ASL QH) convient-elle à ses membres?

Récapitulatif des sept dernières assemblées générales de l'ASL QH. Avec seulement 2 immeubles majoritaires contre 9 immeubles d'habitations minoritaires, les "zinzins" peuvent imposer leur point de vue grâce aux règles de majorité.
Récapitulatif des sept dernières assemblées générales de l'ASL QH. Avec seulement 2 immeubles majoritaires contre 9 immeubles d'habitations minoritaires, les "zinzins" peuvent imposer leur point de vue grâce aux règles de majorité.
Les trois copropriétés de sociétés, commerces et parkings SOCOPAR 2, 3A et 3B abritent de nombreux autres investisseurs institionnels qui détiennent différents lots.

UGIMAD c/o AXA REIM  filiale de l'assurance AXA c/o BNPP REPM, la filiale de Property Management de BNP PARIBAS.

SCI DE L'HORLOGE  c/o BNPP REPM, la filiale de Property Management de BNP PARIBAS, a été rachetée par la SIIC  SELECTIRENTE  c/o SOFIDY, société faisant partie des activités immobilières du groupe TIKEHAU CAPITAL.

CGRCE,  caisse de retraite de la CAISSE D'EPARGNE  c/o ICADE PM, filiale de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS.

SCPI FICOMMERCE c/o UFFI REAL ESTATE

CAISSE NATIONALE RSI

SCPI BUROBOUTIC c/o FIDUCIAL GERANCE

Chacun a un rôle a joué dans la réforme nécessaire de la gouvernance de l'ASL QH.

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