Le budget de sécurité incendie du Quartier de l'Horloge dépasse 750 000 € par an. Son affectation est l'objet d'une vive contestation.
La conception juridique de l'association syndicale du quartier de l'Horloge (ASL QH) est brillante.
Un ensemble de règles très détaillées, et assez complexes, permet de ne facturer à chaque propriétaire, via un système de points, que la part des services dont il a réellement la jouissance.
En revanche, cet ensemble de textes, les cahiers des règles d'usage, d'habitation et de construction (CRUH), nécessite de la part du gestionnaire de cette ASL une bonne connaissance des immeubles membres de l'association syndicale libre. En effet, des mises à jours régulières sont nécessaires pour une correcte répartition des charges.
La flexibilité initialement offerte aux copropriétaires, et ainsi la possibilité d’exploiter dans de bonnes conditions les commerces en constante évolution a, dans les faits, été dévoyée au profit d’une gestion qui tire sa légitimité de la validation des comptes en l’assemblée générale aux dépends d’une bonne application des règles.
Le travail de ce blog est d’expliquer comment ce quartier a été conçu afin de retrouver un correct usage des règlements propres à cet ensemble immobilier.
Un ensemble de règles très détaillées, et assez complexes, permet de ne facturer à chaque propriétaire, via un système de points, que la part des services dont il a réellement la jouissance.
En revanche, cet ensemble de textes, les cahiers des règles d'usage, d'habitation et de construction (CRUH), nécessite de la part du gestionnaire de cette ASL une bonne connaissance des immeubles membres de l'association syndicale libre. En effet, des mises à jours régulières sont nécessaires pour une correcte répartition des charges.
La flexibilité initialement offerte aux copropriétaires, et ainsi la possibilité d’exploiter dans de bonnes conditions les commerces en constante évolution a, dans les faits, été dévoyée au profit d’une gestion qui tire sa légitimité de la validation des comptes en l’assemblée générale aux dépends d’une bonne application des règles.
Le travail de ce blog est d’expliquer comment ce quartier a été conçu afin de retrouver un correct usage des règlements propres à cet ensemble immobilier.
La solution pour sortir de quarante années d'une gestion inadéquate est assez simple.
1. Les factures seront affectées correctement.
Soit il s'agit d'assurer la sécurité incendie (grille 6), soit il s'agit de s'assurer du bon fonctionnement des équipements (grille 5).
2. Le nombre des équipements, qui sert à répartir les charges, sera correct.
Les annexes initiales du contrat DALKIA serviront de base pour établir le nombre de points d'alarmes et de détection incendie. Il sera mis à jour en fonction des dossiers SSI (système de sécurité incendie) de chaque commerce.
Le contrat P2/P3 de DALKIA précise que l'ASL a préparé "l’annexe 04" qui chiffre les alarmes de fonctionnement et "l’annexe 21" qui chiffre la détection incendie. Ces documents ne sont pas transmis aux copropriétaires et font l'objet de doutes quant à la mise à jour annuelle prévue par le règlement.
A. LES BASES JURIDIQUES
1er niveau. Cahier des charges des commerces.
Des installations obligatoires pour les commerces et parkings.
2ème niveau. Règlements de copropriété SOCOPAR 2, 3A et 3B, art. 48.
Mode de calcul des points des commerces et parkings pour la répartition financière.
3ème niveau. Cahier des règles d’usage, d’habitation et de construction (CRUH).
Description du mode de répartition des charges.
4ème niveau. La gestion de LOISELET DAIGREMONT,
A. En qualité de gestionnaire de l’ASL,
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Téléchargez ci-dessous l'extrait des règlements de copropriété SOCOPAR, art. 48.
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1er niveau. Cahier des charges des commerces.
Des installations obligatoires pour les commerces et parkings.
- Lorsque la détection incendie est exigée par la réglementation et le permis de construire validé par la préfecture de Police, "SOCOPAR" réalisera aux frais du preneur, les circuits et détecteurs obligatoires. Par dérogation, le preneur pourra lui-même exécuter ces travaux.
Mode de calcul des points des commerces et parkings pour la répartition financière.
- Charges résultants de l’appartenance à l’association syndicale libre. Les charges sont réparties entre les divers copropriétaires au prorata du nombre de têtes (tête de sprinkler, point d’alarme, tête de détection d’incendie) contenues dans chaque lots.
- Pour effectuer cette répartition, le Syndic tiendra à jour, pour chacune des catégories de têtes, un état faisant apparaître :
- le total pour les parkings
- le total pour les commerces et réserves
- le nombre de têtes pour chaque lot ou groupe de lots de commerce appartenant à un même propriétaire.
Description du mode de répartition des charges.
- CRUH, art. 37.4.1 c), « alarmes de fonctionnement », charges afférentes facturées selon le nombre de points selon un relevé annuel
- CRUH, art. 37.4.1 d), « détection incendie », charges afférentes facturées selon le nombre de points selon un relevé annuel
A. En qualité de gestionnaire de l’ASL,
Une mise à jour du nombre d’équipements sera établie annuellement par l’ASL.
Règlement ASL, CRUH, art. 37.4.2
- CRUH, art. 37.4.1 a) « centrale d'extinction automatique à eau », grille N°3 « SPRINKLER »
- CRUH, art. 37.4.1 c) « alarmes de fonctionnement », grille N°55 « ALARMES »
- CRUH, art. 37.4.1 d) « détection incendie », grille N°6 « DETECTION INCENDIE »
B. En qualité de syndic de copropriété des 3 copropriétés de commerces "SOCOPAR" depuis 1981.
- Règlement de copropriété SOCOPAR 2 et 3A, art. 48
- Règlement de copropriété SOCOPAR 3B, art. 46
Le syndic tiendra à jour, pour chacune des catégories de têtes, un état faisant apparaître:
- le sous-total afférent aux lots à usage de garage et d'emplacement de stationnement (ndlr. INDIGO PARK occupe 3 lots sur un étage entier)
- le sous-total afférent aux lots à usage de commerce et de réserve commerciale
- le nombre de têtes pour chaque lot ou groupe de lots à usage de commerce et de réserve commerciale appartenant à un même copropriétaire. (ndlr. LEROY MERLIN occupe plus de 125 lots dans 3 copropriétés).
CONCLUSION
Les règles sont claires. Seule une minorité d'acteurs, trois propriétaires représentés par des gestionnaires profesionnels, majoritaires en voix, refuse de faire appliquer les règles de mise à jour existante.
Retrouvez l'ensemble des textes originaux à télécharger ici: Les règles sont claires. Seule une minorité d'acteurs, trois propriétaires représentés par des gestionnaires profesionnels, majoritaires en voix, refuse de faire appliquer les règles de mise à jour existante.
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Téléchargez ci-dessous l'extrait des règlements de copropriété SOCOPAR, art. 48.
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Extrait du règlement de l'ASL. Les charges sont réparties en fonction du nombre des équipements de chaque copropriété. La mise à jour doit être annuelle. Les propriétaires paient ainsi en fonction des services dont ils ont la jouissance.
B. EXTRAITS DES SOURCES
L'ensemble des locaux commerciaux sont considérés comme un ensemble indissociable.
Extrait du Cahier des charges des commerces "SOCOPAR". Des règles qui ne s'appliquent pas aux habitations, comme le confirme le capitaine des pompiers ci-après. Ce sont des immeubles distincts, formant des copropriétés indépendantes du point de vue de la sécurité incendie.
Courrier de confirmation du 4 septembre 2010 de la Brigade de sapeurs-pompiers de Paris (BSPP).
Le responsable unique de sécurité (RUS) des établissements recevant du public (ERP), la société GIFFARD, nommée en 2012, contredit la teneur de ce courrier.
QUI DECIDE DE LA PRESENCE DES EQUIPEMENTS ?
Le règlement de l'ASL est très clair. Les équipements sont la propriété des immeubles ou des commerces. Seuls les réseaux sont des biens communs.
LA QUESTION CENTRALE
LOISELET DAIGREMONT prétend que les mises à jour des grilles de points doivent être validées par l'assemblée générale à la double majorité.
Il est ainsi possible pour les quatre propriétaires majoritaires d'imposer arbitrairement le nombre d'équipements en validant des grilles fantaisistes, non basées sur la réalité des équipements présents dans les immeubles. Et, par voie de conséquence de valider un transfert de charges vers les autres propriétaires.
C'est sur cette base que quelques copropriétés d'habitation ont négocié l'approbation de nouveaux statuts en 2016 en l'échange d'une réduction arbitraire de leur propre nombre de points. Une négociation qui déroge totalement aux règles existantes et qui ne permet pas de répartir les charges en fonction de la jouissance réelle des équipements.
A contrario, nous estimons à la lecture des règlements de l'ASL que la présence des équipements dépend des seules copropriétés en fonction de leurs propres besoins, de leurs choix en AG ou de dispositions règlementaires, en particulier pour la sécurtité incendie.
L'état du nombre des équipements doit être tenu à jour annuellement parce qu'il est le reflet de l'utilité de ces services pour les différents propriétaires ou copropriétaires.
LEROY MERLIN dispose de 58 équipements de détection incendie depuis 2002. Les modifications apportées par les extensions (LAPEYRONIE, MAJUSCULE) ne sont pas visibles. 58 points pour 8 000 m2 semble clairement sous-estimé. L'ensemble des trois étages de parking serait équipé de 31 détections incendie, un chiffre en contradiction avec le devis DALKIA ci-dessous, ce dernier prévoit la dépose de 100 détecteurs et la repose de 120 détecteurs incendie.
C. EXTRAIT DES PIECES DE LA GESTION
LOISELET DAIGREMONT ne semble pas comptabiliser correctement le nombre des points d'alarmes et le nombre de points de détection incendie.
En effet, le nombre de points de détection incendie semble être très inférieur à la réalité sur le terrain et les factures concernant la détection incendie sont improprement affectées dans la grille de répartition des charges des alarmes de fonctionnement.
Par jeux de vases communicants les charges impayées par les uns sont transférées vers les autres.
Le relevé des alarmes, communiqué la 1ère fois pour l'année 2018, montre que de nombreux points de "détection incendie" (grille N°6) sont improprement comptabilisés dans les alarmes (grille N°5).
Extrait d'un constat d'huissier. 16 tête de détection incendie ont été retirées en 2020. Etonnamment, l'ASL n'a ni remarqué de défaut de fonctionnement ni mis à jour la grille de points de détection incendie!
D. LA REALITE SUR LE TERRAIN ET SON IMPACT SUR LA GOUVERNANCE
Le nombre de points est non seulement nécessaire pour répartir les charges afférentes mais il détermine aussi le nombre de voix par immeuble pour débattre de l'équipement en question.
Si le nombre de points est inexact, les charges seront mal réparties et par voie de conséquences les décisions des assemblées générales seront biaisées.
Le nombre d'équipements est important, puisqu'il donne le nombre de points attribués à tel ou tel immeuble.
Le nombre de points est non seulement nécessaire pour répartir les charges afférentes mais il détermine aussi le nombre de voix par immeuble pour débattre de l'équipement en question.
Si le nombre de points est inexact, les charges seront mal réparties et par voie de conséquences les décisions des assemblées générales seront biaisées.
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Le devis de DALKIA fait état de la pose de 120 détecteurs incendie en remplacement de 100 détecteurs. Soit une augmentation de 20 points. Le relevé nommé "réel 2015" de LOISELET DAIGREMONT (voir ci-dessus) mentionne 31 points de détection incendie. Le nombre de points déclarés semble largement sous-estimé, ce qui a pour conséquence de fausser la répartition des charges.
BONUS
L'assemblée générale du 23 novembre 2022 a validé des travaux importants sur le système de sécurité incendie (SSI) et la détection incendie présente dans les parkings.
Selon le relevé de LOISELET DAIGREMONT de 2018 (Cf. Image ci-dessus), les trois niveaux de parkings seraient équipés de seulement 31 équipements de détection incendie.
Selon le devis de DALKIA du 26 octobre 2022, il est prévu la destruction de 100 détecteurs ioniques, la fourniture et pose de 120 détecteurs optiques de fumée et de 2 détecteurs optiques de flamme.
Actuellement, les charges incendie des parkings sont réparties en fonction de 31 points et non 120 points. Or plus le nombre de points pour les parkings sera grand plus le coût unitaire sera faible pour les autres qui bénéficient du même service.
La mise à jour du nombre de points de détection incendie, faisant partie du système de sécurité incendie (SSI) est un élément essentiel de la bonne gestion de l'ASL.
L'assemblée générale du 16 décembre 2016 a validé, sur la base du rapport GIFFARD, responsable unique de sécurité (Cf. téléchargement ci-dessous), la prétendue "évolution de l'utilité du système de sécurité incendie (SSI)" pour les différents membres de l'ASL.
En réalité, cette étude n'a permis, ni de déterminer le type des alarmes au regard des règles de l'ASL, ni de les compter. Un classement fantaisiste a ajouté encore plus de confusion avec trois nouveaux critères : "information indispensable", "information exploitation" et "information de confort". Nous comprenons que les informations indispensalbes sont les seules obligatoires.
Nul ne sait à quoi sert cette nouvelle terminologie et la société GIFFARD refuse de répondre à la seule question essentielle du point de vue de la sécurité incendie :
En réalité, cette étude n'a permis, ni de déterminer le type des alarmes au regard des règles de l'ASL, ni de les compter. Un classement fantaisiste a ajouté encore plus de confusion avec trois nouveaux critères : "information indispensable", "information exploitation" et "information de confort". Nous comprenons que les informations indispensalbes sont les seules obligatoires.
Nul ne sait à quoi sert cette nouvelle terminologie et la société GIFFARD refuse de répondre à la seule question essentielle du point de vue de la sécurité incendie :
Quelles sont les alarmes réglementaires des systèmes de sécurité incendie SSI, celles qui sont obligatoires pour l'exploitation des commerces ?
LOISELET et DAIGREMONT emploie les termes de "service de sécurité incendie", soit les 3 pompiers particuliers présent 24/24h, et de "système de sécurité incendie", les boîtiers "SSI", sans distinction.
Ce qu'il faut retenir, c'est que le service de sécurité incendie coûte 750 000 € par an et qu'il doit être réparti en fonction du nombre de points de détection incendie relié aux différents systèmes de sécurité incendie "SSI" de chaque établissement recevant du public (ERP).
Téléchargez le rapport du responsable unique de sécurité GIFFARD ici.
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Extrait de l'AG de décembre 2016 qui a vu l'acceptation de cette décision en l'échange d'une baisse négociée de charges de 120 000 €!
Quel est le périmètre du groupement d'établissements recevant du public ? A gauche, la vision du BET GIFFARD qui imagine un quartier pris dans sa totalité. A droite, l'avis de SOCOTEC qui sort l'habitation du groupement d'établissements recevant du public (en rouge). Selon deux audits de VERITAS et SOCOTEC chaque établisement est isolé des autres selon les règles en vigueur et aucune installation de sécurité incendie ne relie les immeubles d'habitation aux systèmes de sécurité incendie (SSI) de l'ASL.
A la suite d'un nouveau rendez-vous, le 31 janvier 2024 au bureau des établissements recevant du public (BERP) de la préfecture de Police, le responsable unique de sécurité (RUS) qui représente l'Ex-Centre commercial a décrit dans son rapport l'ensemble immobilier comme étant un tout indissociable. Ce qui est faux.
Situation actuelle :
Le Quartier de l’Horloge, constitue un ilot urbain constitué de logements, établissements recevant du public le tout superposé à un parc de stationnement. L’absence d’isolement constructif et l’existence d’installations techniques communes en font un Groupement d’établissement au regard de la réglementation applicables aux établissements recevant du public.
Responsable unique de sécurité (RUS). G. GIFFARD
Cette présentation, en contradiction avec deux audits de SOCOTEC et VERITAS, met les immeubles d’habitations dans une situation embarrassante. Elle ne vise qu'à justifier la pratique de LOISELET et DAIGREMONT qui consiste à imputer une partie des coûts des pompiers particuliers, propres aux commerces, aux immeubles d'habitation comme s'ils faisaient partie d'un même groupement.
Nous connaissons depuis la construction du quartier de l'Horloge le véritable périmètre du groupement d’établissements recevant du public (ERP) de 1ère catégorie de type M, L, N, X, W et PS situés dans le Quartier de l’Horloge dont l'existence découle de l'article GN2 du Règlement de sécurité incendie ERP.
(Un click sur l'image ci-dessous l'agrandit.)
Nous connaissons depuis la construction du quartier de l'Horloge le véritable périmètre du groupement d’établissements recevant du public (ERP) de 1ère catégorie de type M, L, N, X, W et PS situés dans le Quartier de l’Horloge dont l'existence découle de l'article GN2 du Règlement de sécurité incendie ERP.
(Un click sur l'image ci-dessous l'agrandit.)
L'ensemble des commerces situé dans le Quartier de l'Horloge est considéré comme un "établissement unique" au regard de l'article GN2 du Règlement de sécurité des ERP. Les volumes indépendants d'habitation ne sont pas concernés.
