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L’analyse des dépenses


Samedi 11 Mars 2017

Les charges de copropriété sont toujours à la hausse ! Mis à jour le 11 mars 2017


L’analyse des dépenses
 1er poste de dépense, le chauffage et l’eau chaude sanitaire (ECS)

La société Dalkia, filiale de Veolia, poursuit les contrats initiaux et on peut là aussi remarquer une présence trentenaire sur le site. La mise en commun d’une installation de chauffage pour sept immeubles et l’école maternelle devrait permettre une économie d’échelle significative. Le choix du CPCU (Compagnie parisienne de chauffage urbain) et la récupération de chaleur constituent, a priori, des sources d’économie. La présence sur site du personnel technique permet un réglage optimal des installations, mais est-elle bien nécessaire?

On constate malheureusement des coûts pour le chauffage et l’eau bien supérieurs à la moyenne. L’ASL n’a fourni, lors du contrôle des comptes 2010, que les contrats de maintenance, dit ‘P2’. Existe-t-il un contrat, dit ‘P3 ’, avec fourniture de matériel? Les syndics de copropriétés interrogés n’ont pas ces informations.

Les copropriétés de la 3ième tranche B, soit les bâtiments A, B, C, D, E, F, GH sont les seules concernées par ces installations et aussi les seules à voter. Elles peuvent demander un diagnostic indépendant.

2ième poste de dépense, la sécurité incendie

La sécurité incendie des établissements recevant du public (ERP), les ‘ERP du Quartier de l’Horloge’, c’est-à-dire les commerces, restaurants et cinémas, tout comme les bureaux de l'admnistration du Centre Pompidou, géré par BNP Paribas Real Estate, bénéficient de la prise en charge d’une partie de leurs charges par les copropriétaires ou leurs locataires. Une partie des 13 salaires des agents SSIAP (Agent de Service de Sécurité Incendie et d’Aide à Personnes) est refacturée aux habitations, soit 200 000 € par an, soit 6 millions d’euros indûment prélevés en 30 ans.

Quatre immeubles (A, B, C, D), équipés de caméras, paient ces agents en fonction du nombre d’appartements et sont redevables jusqu’à 1000 euros annuels par logement.
Cette décision a été prise à l’unanimité en 1980 par les représentants des premiers bâtiments construits, St-Martin, St-Lazare, Brantôme et les SOCOPARs, en l’absence des bâtiments concernés, qui ne seront livrés qu’en 1982 !

L’arrêté du permis de construire 34 355 du 12 septembre 1978 ne mentionne aucune obligation pour la présence d’un service de sécurité incendie 24h/24h concernant les immeubles d’habitation de la 3ième tranche B.

Le personnel du PC, les agents de service de sécurité incendie et d’aide à personnes (SSIAP) sont du fait des activités ERP et pour leur usage propre.

3ième poste de dépense, la gestion

Ce poste est indexé sur les charges générales de l’ASL qui sont refacturées aux 13 volumes. Moins les charges générales sont élevées, moins il y a de frais de gestion, et inversement bien sûr. L’amélioration des deux postes précédents générera naturellement une baisse de ce poste.
L’ASL emploie deux personnes à plein temps pour les tâches techniques et administratives et environ cinq pour la sécurité incendie, le gestionnaire technique a trois techniciens à demeure pour la gestion du site.
Notre directeur en a fait son propre personnel, utilisant largement leurs compétences pour intervenir dans la gestion de la copropriété dont il a lui-même la responsabilité, les SOCOPARs.

Si les charges du Quartier de l’Horloge sont élevées c’est probablement en raison de la redondance des missions des prestataires, de la segmentation des contrats et de la présence sur site de nombreux personnels. Des moyens pléthoriques, en vue des besoins réels des logements, qu’un audit, en 1996, de l’association des responsables de copropriétés (ARC) avait déjà mis en évidence.

Vers une gestion éthique

Télécharger ci-dessous  l'audit de l'ARC ! (218 téléchargements le 27 mai 2017)

BONUS

Le conseil du journal Le Monde:
​Le conseil syndical doit identifier les postes qui dérapent et agir

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