Informations sur un quartier au coeur de Paris

Plans du Quartier de l'Horloge à Paris


Jeudi 10 Janvier 2019

Première publication 11 mars 2011 (Mis à jour le 10 janvier 2019)

-> Un CLICK sur un plan permet de l'agrandir!


En bleu la 1ère tranche et ses immeubles à faibles charges ASLQH. En rouge les derniers immeubles construits avec de très fortes charges.
En bleu la 1ère tranche et ses immeubles à faibles charges ASLQH. En rouge les derniers immeubles construits avec de très fortes charges.
La répartition des charges de "copropriété" des équipements communs gérés par l'ASL QH fait l'objet de vifs débats depuis plus de 40 ans. Cet article a pour objectif d'expliquer le découpage administratif afin de mieux comprendre l'organisation et la gouvernance du quartier pour finalement pouvoir corriger les erreurs et les mauvaises habitudes de gestion.  

L'opération de promotion immobilière du Quartier de l'Horloge a fait l'objet d'une "division en volumes", soit de la construction de 22 immeubles ayant leur propre existence juridique sur une parcelle unique. 17 copropriétés ou ensembles d'immeubles et 3 bâtiments municipaux sont regroupés dans une association syndicale libre, nommée ASL QH, pour gérer quelques équipements et services communs.

Ainsi, 15 ensembles de lots indépendants, en surface, sont posés sur
3 copropriétés de commerces nommées "SOCOPARS", en sous-sol et en  rez-de-chaussée.

Au milieu de ces bâtiments, il y a une école maternelle (fermée), une crèche municipale, un centre médico psychologique (CMP) et 3 HLM. Plus un immeuble - hors ASL - partagé entre les bailleurs sociaux I-3F et Erigère du groupe Action Logement (ex 1% logement).

Les différents biens sont eux-mêmes soit "divis", comme les copropriétés en lots de copropriété, soit "indivis" comme les immeubles HLM, la crèche et l'école, ou encore un immeuble de bureau (1 seul lot pour un bâtiment).

​LE TOUT SUR UNE SEULE PARCELLE !

EN SAVOIR PLUS:

Afin de comprendre l'organisation du Quartier de l'Horloge et du niveau de responsabilité de chaque strate, il est nécessaire de connaître la définition même du vocabulaire immobilier: lots de copropriétés, bâtiments, immeubles, volumes, établissements,  syndicats de copropriétaires (SDC), association syndicale libre (ASL), etc. 
 
1. Le plan du cadastre permet de visualiser la parcelle 103 qui réuni l'ensemble des immeubles.

​2. Le plan des bâtiments en superstructure permet de visualiser les 10 copropriétés d'habitations, les 4 immeubles HLM et l'immeuble de bureaux.

​3. Le plan  des ouvrages en infrastructure permet de visualiser les commerces en rez-de-chaussée et les parkings en sous-sol, ils sont organisés en 3 copropriétés (SOCOPAR 2, 3A et 3B). Ils forment, au titre de l'article GN2 de l'arrêté ERP du 25 juin 1980 un seul établissement recevant du public (ERP) : le groupement d'établissement recevant du public du Quartier de l'Horloge.

​4. Le plan officiel permet de visualiser les différents lots du "groupement d'établissement recevant du public (ERP) du Quartier de l'Horloge", 79 lots en 2013, et les halls d'immeubles (en rose).

​5. Le plan des 'espaces capables d'éventaires' permet de visualiser les différents lots du groupement d'ERP du Quartier de l'Horloge, environ 340 lots (!) en 1982. 

​6. Le plan des "îlots insalubres" permet de comprendre pourquoi les immeubles existants furent détruits.

​7. Le plan de "délimitation du secteur sauvegardé" permet de visualiser le plan cadastral en 1921. Plus de 60 parcelles.*

​8. Le cadastre solaire de Paris présente le potentiel solaire.

9. La sécurité incendie et les modes d'administration : une mosaïque de statuts !

10. La "division en volume" et la gestion d'une ASL. Comment un appartement ou un magasin peut-il appartenir à la fois à une copropriété et à une association ?

La première assemblée générale de l'ASL QH a réuni 17 entités :

2ème tranche, construite en 1978-79

1. Immeuble St-Martin, 184 rue St-Martin
2. Immeuble St-Lazare, 15 rue du Grenier-St-Lazare
3. Immeuble Brantôme Nord, 7 rue Brantôme
4. Immeuble Brantôme Sud, 8 rue Brantôme 
5. HLM 1 - ERIGERE (EX-PSR SAVO Renaissance 1), 6 rue Brantôme et 1 passage du Maure (2 bâtiments)
6. HLM 2 - ERIGERE (EX-PSR SAVO Renaissance 2), 16 rue Brantôme
7. Copropriété SOCOPAR 2: INDIGO PARK (ex Parking VINCI), parkings privés, commerces rue du Grenier St-Lazare, etc.

3ème tranche A, construite en 1979

8. Immeuble de bureaux "PREIM EURO 2" (EX-SCI UGIMAD), 4 rue Brantôme, siège de l'administration du Centre Georges Pompidou (CNAC)
9. Copropriété SOCOPAR 3A: Flunch, commerces rue Rambuteau, parkings privé, parking SCI UGIMAD (AXA), etc.

3ème tranche B, construite en 1981-82

10. Bâtiment A, 9 rue Brantôme
11. Bâtiment B, 50 rue Rambuteau
12. Bâtiment C, 156 rue St-Martin
13. Bâtiment D, 160 rue St-Martin
14. Bâtiment E, 164 rue St-Martin
15. Bâtiment F, 168 rue St-Martin
16. Bâtiment GH, 3-5 rue Bernard de Clairvaux
17. Copropriété SOCOPAR 3B: Leroy-Merlin, MK2, commerces rues St-Martin, parkings, etc.

Les absents à l'assemblée générale

18, 19 et 20. Ville de Paris.
L'école maternelle Brantôme, la crèche municipale et le centre médicopsychologique (CMP) géré par les hôpitaux de Saint-Maurice apparaissent dans le descriptif des volumes constituant l'association syndicale libre mais ne sont pas invités aux assemblées générales. Ces trois bâtiments sont reliés au tableau des alarmes de fonctionnement et bénéficient ainsi des services de surveillance mais les charges ne leurs sont pas appelées.

Les autres bâtiments

21.  Les bâtiments situé 2 passage du Maure et 6 rue Brantôme ne forment qu'un seul volume.
22. Le bâtiment situé 7-9 rue du Grenier Saint-Lazare, bien qu'il soit complétement imbriqué dans le complexe immobilier, ne fait pas partie des volumes décrit dans la subdivision des lots de l'ASL.

L'ASL QH est gouvernée par un 'Conseil de gestion' aussi appelé 'syndicat'. (voir la liste des membres désignés.)

Les 3 copropriétés imbriquées de commerces et parkings SOCOPARS 2, 3A et 3B (N° 7, 9 et 17) sont regroupées, pour la gestion des charges, au sein d'un pacte de gestion commune, la "gestion commune SOCOPAR".

​La gestion de l'ASL QH et des trois copropriétés SOCOPAR a fait l'objet de nombreuses
contestations auprès du Tribunal de grande instance de Paris (TGI) depuis sa création. 

1. Plan du cadastre

Le Quartier de l'Horloge est construit sur la parcelle 103, représentée dans la section AU, sur la feuille 000 AU 01, du cadastre. Les trois parcelles résiduelles 81, 85 et 99 ne correspondent plus aux bâtiments édifiés.

L'ensemble des 22 immeubles construits sur la dalle de parkings et commerces ne forme qu'une seule entité foncière divisée en "volumes" (définition d'une propriété foncière en 3 dimensions et non seulement en m2). 

Cependant, par voie de conséquence de cette division en volume, cette ASL n'est pas un propriétaire foncier. La parcelle appartient donc aux seules copropriétaires réunis en copropriétés, à un bailleur social et à la Ville de Paris. Cette dernière bénéficie de clauses particulières pour la jouissance de ses biens au sein de l'ASL QH. 

En 1921, l'on dénombrait plus de 60 parcelles. Aujourd'hui l'ensemble immobilier regroupe 11 rues, passages et impasses sur une seule parcelle.
  • 21- 33 rue Beaubourg 
  • 36 - 56 rue Rambuteau 
  • 5 - 17 rue du Grenier Saint-Lazare 
  • 154 - 188 rue Saint-Martin 
  • 5 impasse Beaubourg 
  • 1 - 25 rue Brantôme 
  • 1- 8 rue Bernard de Clairvaux 
  • 1 - 8 passage des Ménétriers 
  • 1 - 5 passage du Maure 
  • 1 - 10 passage du commerce Saint-Martin (fermé au public)
  • 1 - 18 passage de l'Horloge à automates (la partie sud est intégrée au magasin LEROY MERLIN)
 
Téléchargez ci-dessous le plan du cadastre commenté (source: cadastre.gouv.fr).
934 téléchargements le 5 janvier 2019 (1ère version)

3. Plan des commerces, sociétés et parkings. SOCOPAR 2, 3A et 3B.

Les trois copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B occupent la totalité du sous-sol et du rez-de-chaussée du foncier du Quartier de l'Horloge, en dehors des halls d'immeubles.
Les trois copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B occupent la totalité du sous-sol et du rez-de-chaussée du foncier du Quartier de l'Horloge, en dehors des halls d'immeubles.

4. Plan du Quartier de l'Horloge

Environ 80 commerces forment le groupement d'ERP du Quartier de l'Horloge. (En orange sur le plan). Les halls d'immeubles ne sont pas concernés. (En rose pâle)
Environ 80 commerces forment le groupement d'ERP du Quartier de l'Horloge. (En orange sur le plan). Les halls d'immeubles ne sont pas concernés. (En rose pâle)

Téléchargez les plans du Quartier de l'Horloge:
 

5. Plan des espaces capables d'éventaires

Plans du Quartier de l'Horloge à Paris
Les cahiers des charges des 'règles d'usages, d'habitation et de construction'  (CRUH 2, 3A et 3B) (téléchargez les trois cahiers ici) définissent les surfaces sur lesquelles les commerces peuvent être autorisés à déployer 'des étalages suspendus' ou 'éventaires amovibles'.  'Ces dispositifs devront être enlevés lors de la fermeture quotidienne des magasins.'

Plus de 340 lots de commerces sont représentés (état à la construction), les surfaces en noir, symbolisent les espaces capables d'éventaires. 

6. Plan des "îlots insalubres"

Carte des "îlots insalubres" (extrait), service du Plan de Paris. Gravure L. Wuhrer. Echelle originale 1/10 000, 19 novembre 1921
Carte des "îlots insalubres" (extrait), service du Plan de Paris. Gravure L. Wuhrer. Echelle originale 1/10 000, 19 novembre 1921
Le futur Quartier de l'Horloge se situe dans le deuxième pâté de maison dans le rectangle. (en haut sous le Ste. de Ste-Avoie). La rue Brantôme apparaît en jaune.

"Depuis 1905, un îlot est désigné comme "insalubre" d'après le nombre de décès par tuberculose. Les îlots sont classés sur une échelle de gravité allant du plus faible (1) au plus élevé (17). L'îlot autour de Saint-Gervais , (par exemple), classé en gravité 16, était voué à la démolition."

Département Histoire de l'architecture et archéologie de Paris, commission du Vieux-Paris. 

7. Plan de "délimitation du secteur sauvegardé" du Marais

Plan du Marais (extrait). Intérêt esthétique actuel. Direction de l'urbanisme. Préfecture de la Seine. Echelle 1/2 000. 1965.
Plan du Marais (extrait). Intérêt esthétique actuel. Direction de l'urbanisme. Préfecture de la Seine. Echelle 1/2 000. 1965.
Le plan du Marais, établit dans le cadre des études de délimitation du secteur sauvegardé suite à la loi Malraux, exclu le périmètre du futur Quartier de l'Horloge de la zone protégée.
 
"Aux origines de la loi de ​1962, deux hommes, véritables visionnaires, André Malraux et Pierre Sudreau souhaitent œuvrer à la "sauvegarde du patrimoine historique et esthétique" d'ensembles urbains. A partir de 1965 , le travail pour établir le premier plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais (PSMVM) commence. Les délimitations du secteur privilégie le Marais aristocratique des XVIIème et XVIIIème siècle, avec en arrière-plan une vision idéale issue du plan Turgot. "

Le Marais en héritage. Exposition au Musée Carnavalet. 2016  
 
Il existe actuellement plus de 105 secteurs sauvegardés en France et ce concept a largement été développé à l'étranger.

8. Cadastre solaire

Cadastre solaire de Paris
Cadastre solaire de Paris
Dans le cadre du programme européen POLIS, qui a pour mission d'introduire une prise en compte des apports énergétiques solaires dans la planification urbaine, la Direction des Espaces Verts et de l'Environnement et l'Agence d'Ecologie Urbaine de la Ville de Paris mettent à dispositions de tous les habitants de la capitale un outil inédit en France : un cadastre solaire, dont la réalisation a été confiée à l'Apur.
 
Interractif, le cadastre solaire informe du potentiel solaire de chaque bâtiment de la capitale (KWh/m2/an) en indiquant son niveau d'insolation, calculé à partir de la simulation du rayonnement solaire annuel moyen et en prenant en compte les effets d’ombres des immeubles ou des arbres. Les propriétaires privés comme les pouvoirs publics peuvent ainsi identifier, grâce à un code couleur, les lieux propices à l'installation de panneaux solaires. Un module de recherche avancée permet notamment de rechercher les bâtiments ayant le plus fort potentiel solaire. Le potentiel est jugé “favorable” s’il est supérieur à 1.000 kwh/m2 par an. La visualisation des installations solaires existantes est également possible.
 
Le cadastre solaire  invite à mieux considérer l'usage possible de l'énergie solaire dans la ville, qu'il soit thermique (pour la production d'eau chaude) ou photovoltaïque (pour la production d'électricité).
 
APUR, Atelier parisien d'urbanisme

9. Sécurité incendie et administration : une mosaïque de statuts !

Le "groupement ERP" du Quartier de l'Horloge apparait ici en rouge. Il correspond aux 3 copropriétés SOCOPARs. Tous les autres bâtiments n'en font pas partie.
Le "groupement ERP" du Quartier de l'Horloge apparait ici en rouge. Il correspond aux 3 copropriétés SOCOPARs. Tous les autres bâtiments n'en font pas partie.
L'opération immobilière du Quartier de l'Horloge concerne 22 bâtiments principaux, dont 18, regroupés en 13 copropriétés et 2 ensembles HLM, 1 immeuble de bureaux indivis et 3 bâtiments de la ville de Paris. 21 appartiennent à l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge  (ASL QH).

En tant que simple organe de gestion de biens et d'équipements communs, du fait d'une division en "volume", l'ASL ne détient aucune partie commune. Elle n'est pas un propriétaire foncier, ce sont les copropriétés individuelles qui possèdent des parties communes. Les propriétaires sont ainsi regroupés en syndicat de copropriété (SDC) et représentés juridiquement par leur syndic de copropriété.

En revanche, au sein de l'ASL QH, les 3 copropriétés de commerces et parkings SOCOPARS
sont considérées comme « un seul établissement recevant du public (ERP) »  au titre de l’art. GN 2 de l’Arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du Règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP) car, elles regroupent plusieurs bâtiments voisins non isolés entre eux.

​Ainsi, tous les commerces du Quartier de l'Horloge, petits ou grands, sont considérés comme un ensemble unique ! Cet ensemble est un groupement de magasins (ERP) dont la construction répond au Règlement de sécurité. (1)
                                                  
Par ailleurs, la superposition des habitations au-dessus des commerces est belle et bien prévue dans la réglementation.

Le Règlement de sécurité ERP du 25 juin 1980 définit l'ensemble des règles à respecter :

- l'isolement par rapport aux tiers, article CO 06 à CO 10,
- la résistance au feu des structures, articles CO 011 à CO 18,
- la propagation du feu par les façades, articles CO 19 à CO 22.

Comme par exemple l'article CO 9 qui définit « les qualités de résistance au feu » réglementaire dans le cas de « l’isolement dans un même bâtiment entre un établissement recevant du public et un tiers superposés ». Soit des planchers de degré coupe-feu 1, 2 ou 3 heures en fonction des cas.
 
Ainsi, le promoteur du Quartier de l’Horloge a prévu, selon la notice de sécurité (2) des permis de construire des habitations (3), des dispositions constructives maximales puisque « Les volumes à usage de commerces sont isolés par rapport au reste de la construction par des parois coupe-feu de degré 3 heures. »
 
Les habitations sont donc protégées conformément aux exigences réglementaires maximales.

​Finalement, l'école maternelle, la crèche municipale et le centre médicopsychologique (CMP) répondent bien aux conditions d'isolement de l’art. GN 3 de l’Arrêté ERP du 25 juin 1980 et peuvent donc être considérés comme autant d'établissements indépendants pour l'application du règlement de sécurité incendie ERP. Ils ne font donc pas partie du "groupement ERP".

Alors pourquoi faut-il un service de sécurité incendie ?
 
« Dans les établissements comportant plus de deux niveaux de vente et ou l’effectif du public est supérieur à 4 000 personnes [N.D.L.R. c’est-à-dire les clients que l'on peut recevoir dans l’ensemble formé par les trois copropriétés de commerces et parkings SOCOPAR 2, 3A et 3B] la surveillance doit être exercée par des agents de sécurité incendie dans les conditions prévues [à l’art. MS 46] (…)» Règlement de sécurité ERP, M29 §1
C'est à dire: 
« Pendant la présence du public, le service de sécurité incendie est composé selon le type, la catégorie et les caractéristiques des établissements (…). Lorsque le service est assuré par des agents de sécurité incendie, l'effectif doit être de trois personnes au moins présentes simultanément, dont un chef d'équipe. ».  
Règlement de sécurité ERP, article MS 46, § 1.

(1) Le Règlement de sécurité du 23 mars 1965, en vigueur lors de l'obtention des permis de construire, reste applicable en principe aux établissements ouverts avant juin 1980 et qui n'ont subi aucune modification.
(2) Notice de sécurité, 3ième Tranche A et B, COGES, 16 septembre 1977
(3) Permis de construire du 12 septembre 1978

 

​Téléchargez ici le schéma de l'organisation règlementaire de la sécurité incendie.
268 téléchargements le 4 janvier 2019


10. La division en volume et la gestion d'une ASL

Chaque bâtiment du Quartier de l'Horloge est soumis à des règles bien défines en matière de sécurité incendie et d'organisation administrative.
Chaque bâtiment du Quartier de l'Horloge est soumis à des règles bien défines en matière de sécurité incendie et d'organisation administrative.
Qu'est-ce qu'une ASL ?
"Une association syndicale libre est un regroupement de propriétaires de biens immobiliers voisins, réunis sur une base purement contractuelle en vue de réaliser des  aménagements spécifiques ou des travaux d’entretien collectifs, (création et entretien de voiries privées, de digues contre les inondations…). L’ASL est une personne morale de droit privé. "

"La gestion d’un immeuble particulier composant une ASL reste de la compétence exclusive de la copropriété
."  Source: ARC - association des responsables de copropriété

Les ASL sont souvent créées pour la gestion des lotissements en zone péri-urbaine. Elles ont ainsi la responsabilité de gérer les routes qui sont souvent leurs propres propriétés. La division du foncier est classique: les routes appartiennent à l'ASL et les parcelles sont privées.

En revanche, dans le cas d'une division en volume, il n'existe pas de parties communes. Les locaux à usage communs font l'objet de servitudes. Les couloirs et les locaux communs sont propres à l'un ou l'autre des  ''volumes'', soit l'une ou l'autre des copropriétés distinctes.

La dalle du Quartier de l'Horloge est par exemple le toit des copropriétés de commerces et parkings en sous-sol. Seul le revêtement en pierre est géré par l'ASL.

Les 22 bâtiments du Quartier de l'Horloge correspondent à autant de "volumes".
 
"Heureusement, nous savons qu'aux termes d'une jurisprudence constante, ce qui importe pour la licéité de la division en volumes, ce n'est pas la notion de bâtiment, mais bien qu'il n'existe aucune partie commune entre les différents lots de volumes."

Patrice LEBATTEUX - Actes Pratiques et Ingénierie Immobilière n° 4, Octobre 2015, dossier 33. Copropriété - Comment redéfinir la notion d'ensemble immobilier et l'application du statut ? 

"Cette technique organise conventionnellement la dissociation de la propriété du dessus du sol (superficie) de celle du dessous (tréfonds), empruntant les fondements du droit de superficie consacré par les articles 553 à 555 du Code civil, mais en les dépassant pour appréhender une unité foncière non plus simplement en deux, mais en trois dimensions, en mètres cubes et non plus seulement en mètres carrés. (...)

Par essence de nature légale, le régime de la copropriété s’oppose ici frontalement à la technique de la division en volumes, laquelle ne repose que sur la convention des parties. Disons que l’adoption d’une division en volumes présente entre autres avantages, celui d’une grande liberté dans la mise en place et l’organisation de cette volumétrie, liberté recherchée par les promoteurs (au sens large) des projets complexes."
"Et entre autres inconvénients, le pendant de cette liberté, à savoir le risque de ne pas mettre en place de manière adéquate et dès l’origine, les bonnes règles de gestion de cette division en volumes."

Olivier Valard 
Notaire Associé – MRICS
SCP THIBIERGE & ASSOCIES, Notaires

Source: Le blog du droit de l'urbanisme et de l'aménagement

​Téléchargez le schéma ci-dessous:
​31 téléchargements le 16 septembre 2017
201 téléchargements le 5 octobre 2018
303 téléchargements le 9 mars 2019

BONUS:

​Téléchargez l'ensemble de ce billet ci-dessous!
391 téléchargements le 21 novembre 2018
468 téléchargements le 24 février 2019
 
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1.Posté par Bernard Le Bris le 25/03/2011 14:35
bon travail de synthèse et d'exposition, à continuer...
pouvez vous rendre accessible le plan du quartier ?
Merci
Bernard Le Bris / Era Beaubourg GTI

2.Posté par Tic Tac le 25/03/2011 18:24
Merci, d'autres articles suivront.
Je mets à disposition de tous le plan en version téléchargeable.
Cordialement.





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