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Quelles sont les bases de la répartition des charges dans le Quartier de l’Horloge ? I. La sécurité incendie.


Mercredi 24 Novembre 2021


La conception juridique de l'association syndicale du quartier de l'Horloge (ASL QH) est brillante. Un ensemble de règles très détaillées, et assez complexes, permet de ne facturer à chaque propriétaire, via un système de points, que la part des services dont il a réellement la jouissance.

En revanche, cet ensemble de textes, les cahiers des règles d'usage, d'habitation et de construction (CRUH), nécessite du gestionnaire une bonne connaissance des immeubles membre de l'association syndicale libre  et des mises à jours régulières.

La flexibilité initialement offerte aux copropriétaires, et ainsi la possibilité d’exploiter dans de bonnes conditions les commerces en constante évolution, a dans les faits été dévoyée au profit d’une gestion qui tire sa légitimité de la validation des comptes en l’assemblée générale aux dépends d’une bonne application des règles.

Le travail de ce blog est d’expliquer comment ce quartier a été conçu afin de retrouver un correct usage des règlements propres à cet ensemble immobilier.

LA SECURITE INCENDIE

A. LES BASES JURIDIQUES

1er niveau. Cahier des charges des commerces.
  • Lorsque la détection incendie est exigée par la réglementation et le permis de construire validé par la préfecture de Police, "SOCOPAR" réalisera aux frais du preneur, les circuits et détecteurs obligatoires. Par dérogation, le preneur pourra lui-même exécuter ces travaux.
 
2ème niveau. Règlements de copropriété SOCOPAR 2, 3A et 3B
  • Charges résultants de l’appartenance à l’association syndicale libre. Les charges sont réparties entre les divers copropriétaires au prorata du nombre de têtes (tête de sprinkler, point d’alarme, tête de détection d’incendie) contenues dans chaque lots.
  • Pour effectuer cette répartition, le Syndic tiendra à jour, pour chacune des catégories de têtes, un état faisant apparaître :
  • le total pour les parkings
  • le total pour les commerces et réserves
  • le nombre de têtes pour chaque lot ou groupe de lots de commerce appartenant à un même propriétaire.
 
 3ème niveau. Cahier des règles d’usage, d’habitation et de construction (CRUH).
  • CRUH, art. 37.4.1 c), « alarmes de fonctionnement », charges afférentes facturées selon le nombre de points selon un relevé annuel
  • CRUH, art. 37.4.1 d), « détection incendie », charges afférentes facturées selon le nombre de points selon un relevé annuel
 
4ème niveau. La gestion de LOISELET DAIGREMONT, en charge de l’ASL et des 3 copropriétés de commerces "SOCOPAR" depuis 1981.
  • CRUH, art. 37.4.1 c)     « alarmes de fonctionnement », grille N°55 « ALARMES »
  • CRUH, art. 37.4.1 d)     « détection incendie », grille N°6 « DETECTION INCENDIE ».
 
Une mise à jour du nombre d’équipements sera établie annuellement par l’ASL.

Règlement ASL, CRUH, art. 37.4.2          
 
Retrouvez l'ensemble des textes originaux à télécharger ici:
Téléchargements | Quartier de l'Horloge (quartierhorloge.fr)

Une minorité d'acteurs, majoritaire en voix, refuse d'appliquer les règles de mise à jour existante.

B. EXTRAITS DES SOURCES
Extrait du règlement de l'ASL. La mise à jour doit être annuelle.
Extrait du règlement de l'ASL. La mise à jour doit être annuelle.

L'ensemble des locaux commerciaux sont considérés comme un ensemble indissociable.

Extrait du Cahier des charges des commerces "SOCOPAR". Des règles qui ne s'appliquent pas aux habitations, comme le confirme le capitaine des pompiers ci-après. Ce sont des immeubles distincts, formant des copropriétés indépendantes du point de vue de la sécurité incendie.
Extrait du Cahier des charges des commerces "SOCOPAR". Des règles qui ne s'appliquent pas aux habitations, comme le confirme le capitaine des pompiers ci-après. Ce sont des immeubles distincts, formant des copropriétés indépendantes du point de vue de la sécurité incendie.

Courrier de confirmation du 4 septembre 2010 de la Brigade de sapeurs-pompiers de Paris (BSPP).

Le responsable unique de sécurité (RUS) des établissements recevant du public (ERP), la société GIFFARD, nommée en 2012, contredit la teneur de ce courrier.
Le responsable unique de sécurité (RUS) des établissements recevant du public (ERP), la société GIFFARD, nommée en 2012, contredit la teneur de ce courrier.

QUI DECIDE DE LA PRESENCE DES EQUIPEMENTS ?

Le règlement de l'ASL est très clair. Les équipements sont la propriété des immeubles ou des commerces. Seuls les réseaux sont des biens communs.
Le règlement de l'ASL est très clair. Les équipements sont la propriété des immeubles ou des commerces. Seuls les réseaux sont des biens communs.
LA QUESTION CENTRALE

LOISELET DAIGREMONT prétend que les mises à jour des grilles de points doivent être validées par l'assemblée générale à la double majorité.

Il est ainsi possible pour les quatre propriétaires majoritaires d'imposer arbitrairement le nombre d'équipements en validant des grilles fantaisistes, non basées sur la réalité des équipements présents dans les immeubles. Et, par voie de conséquence de valider un transfert de charges vers les autres propriétaires .

A contrario, nous estimons que la présence des équipements dépend des seules copropriétés en fonction de leurs propres besoins, de leurs choix en AG ou de dispositions règlementaires, en particulier pour la sécurtité incendie. 

L'état du nombre des équipements  doit être tenu à jour annuellement. Il doit être le reflet de l'utilité de ces services pour les copropriétaires.

C. EXTRAIT DES PIECES DE LA GESTION

LOISELET DAIGREMONT ne semble pas comptabiliser correctement le nombre des points d'alarmes et le nombre de points de détection incendie.

En effet, le nombre de points de détection incendie semble être très inférieur à la réalité sur le terrain et les factures concernant la détection incendie sont improprement affectées dans la grille de répartition des charges des  alarmes de fonctionnement.

Par jeux de vases communicants les charges impayées par les uns sont transférées vers les autres.

LEROY MERLIN dispose de 58 équipements de détection incendie depuis 2002. Les modifications apportées les extensions (LAPEYRONIE, MAJUSCULE) ne sont pas visibles. 58 points pour 8 000 m2 semble clairement sous-estimé.
LEROY MERLIN dispose de 58 équipements de détection incendie depuis 2002. Les modifications apportées les extensions (LAPEYRONIE, MAJUSCULE) ne sont pas visibles. 58 points pour 8 000 m2 semble clairement sous-estimé.

Le relevé des alarmes, communiqué la 1ère fois pour l'année 2018, montre que de nombreux points de "détection incendie" sont improprement comptabilisés dans les alarmes.
Le relevé des alarmes, communiqué la 1ère fois pour l'année 2018, montre que de nombreux points de "détection incendie" sont improprement comptabilisés dans les alarmes.

Extrait d'un constat d'huissier. 16 tête de détection incendie ont été retirées en 2020. Etonnamment, l'ASL n'a ni remarqué de défaut de fonctionnement ni mis à jour la grille de points de détection incendie!
Extrait d'un constat d'huissier. 16 tête de détection incendie ont été retirées en 2020. Etonnamment, l'ASL n'a ni remarqué de défaut de fonctionnement ni mis à jour la grille de points de détection incendie!
D. LA REALITE SUR LE TERRAIN ET SON IMPACT SUR LA GOUVERNANCE
 
Le nombre d'équipements est important, puisqu'il donne le nombre de points attribués à tel ou tel immeuble.

Le nombre de points est non seulement nécessaire pour répartir les charges afférentes mais il détermine aussi le nombre de voix par immeuble pour débattre de l'équipement en question.

Si le nombre de points est inexact, les charges seront mal réparties et par voie de conséquences les décisions des assemblées générales seront biaisées.

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