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HOLD UP SUR LE QUARTIER DE L’HORLOGE


Mercredi 10 Avril 2013

Le cabinet Loiselet Père et Fils & F. Daigremont s’assure, depuis 1984, suite à un regroupement de plusieurs copropriétés, et grâce à une résolution d’assemblée générale de 1998, le contrôle du conseil de gestion et ainsi le contrôle de l'ensemble du Quartier de l’Horloge.


Voici comment :

En 1982, l’association syndicale libre du Quartier de l’Horloge (ASLQH), se compose, à la livraison de l’ensemble immobilier, de 17 copropriétés ou propriétés distinctes. Aucune ne dépasse 20% des voix de l’ensemble. Trois bâtiments publics bénéficient des services (payants) sans participer à la gestion de l'ensemble immobilier.

En 1984, Loiselet & Daigremont met en place un nouveau règlement de "gestion commune" des copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B (sociétés, commerces et parkings). Les trois copropriétés sont réunies et forment un nouvel ensemble majoritaire détenant plus de 51% des voix de l’assemblée générale. L’association a ainsi, selon son gestionnaire, compté jusqu'en 2016 13 volumes "votants" , dont un seul détenait la majorité absolue, la "gestion commune" des SOCOPARS.

Le syndic de copropriété Loiselet & Daigremont s’est donné les moyens de diriger seul l’association. Car, dans une association syndicale libre (ASL) les copropriétaires n'était pas consulté avant la loi ALUR de 2014, seul leur syndic de copropriété votaient. L'ensemble des décisions a donc été pris par des propriétaires institutionnels (banques, assurances), la structure HLM créée par le promoteur COGEDIM et des syndics de copropriétés pas impliqués dans la gestion de l'ASL.

Retour sur les faits:

1982
C’est le rôle du syndicat (futur conseil de gestion) de consentir une délégation (art.19). Pourtant c’est l’assemblée générale qui sera chargée de déléguer l’ensemble des pouvoirs du syndicat à Loiselet & Daigremont. Ce dernier est d’ailleurs en possession de la majorité des voix de cette assemblée avec le cumul des voix des copropriétés de sociétés, commerces et parkings, la SOCOPAR 2, la SOCOPAR 3A et la SOCOPAR 3B dont il est le syndic de copropriété de chacune. Il est précisé que la résolution peut être révoquée par le syndicat de 7 membres - une personne une voix - à la majorité simple des présents.

1984
Le 14 mai est créé le nouveau règlement de gestion commune des SOCOPAR 2, 3A et 3 B. Pierre Loiselet signe le document avec la délégation de pouvoir de Jean-Pierre Loiselet. La réunion de trois copropriétés distinctes crée un véhicule de gestion de trois copropriétés dotées d’environ 55% des voix de l’ensemble immobilier. 
Le 18 mai l'ASL QH désigne la gestion commune SOCOPAR, représentée par Loiselet comme membre du syndicat.

Depuis ce jour Loiselet & Daigremont a pu décider seul de la totalité des décisions concernant la gestion du Quartier de l’Horloge. En tant que directeur de l'ASL QH, en tant qu'administrateur de la gestion commune SOCOPAR et en tant que triple syndic de copropriété des SOCOPAR 2, 3A et 3B.

Nota: La forme choisie d'une "gestion commune" est une création purement contractuelle. Ce n'est ni une ASL, ni une union de syndicats de copropriétés. La reconnaissance par l'ASL QH de ce nouveau membre s'est faite sans modification de ses statuts ou de ses règlements.

1990
20 février. Rejet par l'assemblée générale de candidatures de copropriétaires pour être membres du syndicat.

1993 
15 octobre. L'assemblée générale confirme à l'unanimité le mandat d'un syndicat (futur conseil de gestion) composé de seulement trois membres institutionnels. 
- C.G.R.P.C.E. (Caisse Générale Retraite Personnel Caisses Epargne)
- HLM Renaissance (créé par le promoteur la COGEDIM)
- SCI UGIMAD (Propriété de AXA)
Aucune copropriété n'est représentée dans l'organe de gestion de l'ASL QH 

1994
24 juin. L'assemblée générale refuse que des copropriétaires, membres de leur conseil syndical, assistent à l'assemblée générale.
Cette assemblée générale semble 

1996
Le cabinet BRETEUIL CONSULTANTS a présenté sa candidature comme syndic du syndicat de l'association syndicale libre. Sans succès. Le procès-verbal mentionne "des statuts qui réservent cette possibilité aux seuls membres de l'ASL". (sic)

1998
30 octobre. Arrêt de la fourniture des sacs poubelles par l'ASL QH.  En 2018, la commission de contrôle des comptes du 6 septembre constatera encore la présence de cette charge.

L’assemblée générale valide le transfert des pouvoirs du syndicat au directeur Loiselet & Daigremont. Le ‘syndicat’ devient le ‘conseil de gestion’. Cette résolution ne peut être révoquée que par l’assemblée générale selon l’art. 11.2, normalement utilisée pour la création d’équipement nouveau (sic).

Art. 11.2, statut, CRUH ‘‘(les) décisions sont prises à la majorité absolue des voix appartenant à tous les membres de l’assemblée, sans exception, même absents.’’

Le directeur ou les membres du conseil de gestion pourront être révoqués par la majorité de l’assemblée générale, c’est-à-dire uniquement sur décision de la copropriété des SOCOPAR.

Depuis seul le représentant SOCOPAR, soit depuis 30 ans Loiselet & Daigremont, peut révoquer la délégation des pouvoirs du syndicat à… Loiselet & Daigremont.

Un membre individuel entre au conseil de gestion.

Nota: Pendant cinq ans, de 1993 à 1998, le syndicat est composé de seulement trois membres institutionnels.

1999
25 juin. L'assemblée générale élargit le nombre de membres du conseil de gestion de 6 à 9.
4 propriétaires institutionnels, 3 syndics de copropriété représentants 3 immeubles, 1 bailleur social et un copropriétaire sont représentés.

2016
Une première procédure individuelle en demande d'exécution forcée et dommages et intérêts est lancée.
7 juillet. 1er échec d'un accord transactionnel et d'adoption de nouveaux statuts ASL.
14 octobre. 2ème échec d'un accord transactionnel et d'adoption de nouveaux statuts ASL.
5 décembre. Le cabinet Zurfluh Lebatteux Sizaire et associés, mandaté par l'ASL QH, vient soutenir le projet contractuel en assemblée générale de la gestion commune des SOCOPAR. Seuls deux copropriétaires s'opposent à cet accord.
9 décembre. L'assemblée générale de l'ASL QH refuse la proposition de 4 copropriétaires d'appliquer les règles de répartition des charges (Cahier des règles d'usage et d'habitation - CRUH) au profit d'un accord de réduction de 120 000 euros de charges.
Le responsable unique de sécurité, le cabinet Giffard a produit un audit.  Le projet de résolution met en avant "l
'évolution de la sécurité incendie" .
De nouveau statuts sont adoptés contre la baisse de charges. Le nouveau conseil de gestion sera composé d'un membre par volume, soit une personne par copropriété ou immeuble.

2017
3 actions de demandes de dommages et intérêts sont  jointes auprès du Tribunal de Grande Instance de Paris. 

​Les plaignants demandent le rappel de 1.6 millions de charges mal réparties et ​l'annulation des assemblées générales de 2009 à 2017 pour cause de droit de vote erronés.

Nota: Les droits de vote dépendent du montant des charges annuelles.

2018
2 nouvelles assignations exigeant une répartition conforme aux règlements existants portent le nombre de demandeurs à une centaine de lots répartis dans 5 copropriétés distinctes.
 
Quartier de l'Horloge, HLM et bureaux sur la rue Beaubourg
Quartier de l'Horloge, HLM et bureaux sur la rue Beaubourg

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A QUEL ROLE POUR LE CONSEIL DE GESTION ?
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Les missions du syndicat, l’organe exécutif de gestion et d’administration, sont décrites à l’art. 18, Pouvoirs et attribution du syndicat, Cahier des règles d’usage et d’habitation, (CRUH), annexe 2, statuts:

- administrer, conserver et entretenir tous les biens et éléments d’équipement
- engager le personnel nécessaire à la conservation, à l’entretien et à la police des biens et équipements, fixer les conditions de son emploi et les rémunérations
- assumer les tâches administratives, il conclut toute convention avec tous salariés ou prestataires de service, aux conditions qu’il juge opportunes
- faire effectuer tous travaux d’entretien courant ou nécessaires
- sur décision de l’assemblée générale (…) création de biens communs ou d’éléments d’équipement (…) conclut tous marchés, surveille l’exécution
- reçoit à titre gratuit (…) la propriété de tous biens communs et (…) oblige l’association
- à décharger la SEDAM (…) et renoncer à toute action contre la SEDAM (...)
- ouvrir tous comptes en banque, les faits fonctionner au crédit et au débit, place et retire tous fonds
- suivre le courrier de l’association
- appeler, auprès des propriétaires, les fonds destinés à couvrir les dépenses de l’association [NDLR. C’est-à-dire d’appeler les charges]
- conclure toutes conventions avec toutes les administrations, collectivités locales et services concédés, reçoit toutes subventions, contracte tous engagements

Assemblé générale du 15 janvier 1982
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L’assemblée générale a voté à l’article I:
Le Syndicat de l’Association Syndicale Libre du Quartier de l’Horloge, délègue au Directeur de l’Association Syndicale, le Cabinet Loiselet Père et Fils & F. Daigremont, l’ensemble de ses pouvoirs, tels qu’ils sont définis par l’article 18 des statuts,

à l’exception des pouvoirs suivants:

- Convocation et ordre du jour des assemblées générales
- Arrêter le tableau de voix et obligations des propriétaires
- Arrêter le budget des dépenses
- Engager toute action en justice

Il est précisé que ‘‘la délégation peut être à tout moment totalement ou partiellement, temporairement ou à titre définit, rapportée par le Syndicat (…)’’.

art. 17.1 Le Syndicat se réunit à l’endroit indiqué par le président, toutes les fois que le syndicat le juge nécessaire

art. 17.2 Les délibérations du syndicat sont prises à la majorité. (…)


Assemblée générale du 2 juin 1998
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L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de mettre en œuvre le transfert au directeur des pouvoirs dévolus par les statuts au syndicat.

Elle met en œuvre un ‘conseil de gestion’ qui remplace le ‘syndicat’.

Le conseil de gestion est chargé de :
- contrôler et assister le directeur dans sa gestion, notamment la comptabilité
- la répartition des dépenses
- les conditions dans lesquelles sont passés les contrats
- ainsi que l’approbation du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

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B QUI EST A L'ASSEMBLEE GENERALE ?
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Depuis 2014, l'assemblée générale ​doit réunir le président du conseil syndical de chaque copropriété (Loi ALUR, 2014), en remplacement du syndic de copropriété qui siégeait jusque là pour le compte des syndicats de copropriétés.

Depuis 2016, les nouveaux statuts permettent de désigner un membre parmi les copropriétaires de chaque immeuble.

La question de la représentativité de la gestion commune SOCOPAR se pose puisque l'objet de cet organe est justement une représentation commune et non individuelle des trois copropriétés. Ainsi, la gestion commune n'est pas un membre de l'ASL QH. Elle ne devrait donc ni siéger, ni voter aux assemblées générales.
Schéma de la gouvernance et de l'administration du Quartier de l'Horloge
Schéma de la gouvernance et de l'administration du Quartier de l'Horloge

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C QUELQUES PISTES POUR UN FONCTIONNEMENT ETHIQUE
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1. PRESTATION DE SERVICE – CE QUE L’ON ATTEND DU DIRECTEUR/PRESIDENT
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1.1 Respect de la gouvernance et des statuts de l’association
 
  • MISE EN PLACE D’UN CONSEIL DE GESTION AUX POUVOIRS RÉELS
 
  • Améliorer la gestion en appliquant le règlement de l’ASLQH, le cahier des règles d’usage et d’habitation (CRUH), en particulier sur la gouvernance
 
  • Promouvoir et chercher la résolution des différends par l’usage de médiateurs, notaires, avocats spécialisés en ASL et d’experts ad hoc, pour conseiller le conseil de gestion. Loiselet & Daigremont n’a pas pour mission, d’engager l’ASLQH dans des actions en justice et de nouveaux procès, inutiles et coûteux, payés par les membres
 
  • Créer une base d’archives commune accessible, diffuser et rendre accessible l’information, sur simple demande écrite, aux membres individuels, former les nouveaux syndics de copropriété et les conseillers syndicaux
1.2 Reconnaissance du statut de membre de l’ASLQH à chaque copropriétaire, et de leurs droits
 
  • Respect de l’art. 13 permettant à chaque membre de proposer des projets de résolution à l’assemblée générale de l’ASLQH. Cet article a été supprimé avec les nouveaux statuts. Ce sera une perte de droit importante pour chaque bien si ces statuts sont validés par la justice. 
 
  • Accès libre aux délibérations du conseil de gestion (prévu par les statuts)
 
  • Mettre fin à la rétention d’information volontaire et permettre l’accès à toutes les pièces de la gestion à chaque syndic de copropriété
1.3 Application des règles d’éthique professionnelle des administrateurs de biens
 
  • Reconnaissance de l’existence de 15 clients, les 15 copropriétés (volumes) et non de 2 seulement, l’ASL et la SOCOPAR !
 
  • Gestion en bon père de famille par la mise en concurrence des mandats des prestataires et des marchés des entreprises
 
  • Prestation de service au bénéfice des membres de l’ASLQH et non de ses propres intérêts. Plus les charges sont élevées plus les honoraires de gestion sont élevés.
 
2 PROPRIETAIRES – VOICI COMMENT BAISSER LES CHARGES
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2.1 Suppression de la délégation des pouvoirs du syndicat, de 1982, et du transfert de 1998 du conseil de gestion à Loiselet & Daigremont
 
  • Mise en place d’un contrat de prestation de service pour la gestion de l’ASLQH
 
  • Exercice du pouvoir exécutif en désignant démocratiquement le conseil de gestion
2.2 Vérification de l’affectation des charges spécifiques de la sécurité incendie des commerces > voir l’article : L’ERP ? 6 millions partis en fumée !
 
  • Contestation d’une affectation inappropriée aux habitations imposées par le jeu des majorités
 
  • Vérification de l’adéquation entre les besoins et les moyens mis en place
 
  • Vérification des éventuelles demandes et besoins des copropriétés en 2013
2.3 Assumer la gestion commune et directe – hors ASL - des installations de chauffage ABCDEFGH et renégociation des contrats de 20 ans de maintenance et d’entretien des installations de chauffage CPCU
 
  • Sortir la gestion des équipements communs du giron de Loiselet Daigremont
 
  • Mise en concurrence des contrats de maintenance et d’entretien (P2 et P3), appels d’offres et modernisation des installations pour des économies de consommation
 
  • Coordination avec les contrats individuels de maintenance du chauffage de chaque copropriété
3 COPROPRIETES – LES ACTIONS POUR UNE GESTION ETHIQUE
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3.1 Encadrer les missions des syndics de copropriété,
 
  • Intégrer les missions du conseil de gestion et l’assemblée générale de l’ASLQH dans les contrats de base des syndicats de copropriété
3.2 Participer à la désignation des membres du conseil de gestion (anciennement appelé ‘syndic’) choisi parmi les membres individuels
 
  • Vérifier la régularité de la composition du conseil de gestion
 
4 OBJECTIF – RETABLIR UNE GESTION ETHIQUE ET DEMOCRATIQUE !
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La mise en place d’un contrat de gestion et de prestation de service détaillé permettra d’éviter les doublons dans les nombreuses tâches.

Nous payons deux employés ASLQH à plein temps, le service de sécurité incendie 24/24h, plusieurs contrats de maintenance DALKIA pour le chauffage et l’eau chaude, puis sur ces coûts des frais de gestion du directeur de l’ASLQH et encore 5 à 6.5% de frais lors de travaux…

Sans compter que nous payons déjà nos syndics de copropriété.

La suppression de la délégation des pouvoirs du syndicat de 1982 et le transfert de 1998 permettront de reprendre le contrôle:

- des contrats du personnel
- des contrats de prestation de service
- des marchés des entreprises
- des conventions avec toutes administrations, collectivités locales et services concédés

La participation active au conseil de gestion, d’un conseil de gestion démocratiquement désigné, permettra de faire baisser les charges très significativement.

5 COMMENT ? – LES ACTIONS A MENER
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1. Mise à l’ordre du jour d'un prochain conseil de gestion, par l’un de ses membres, de la suppression immédiate de la délégation des pouvoirs au directeur et mise en place d’un contrat de gestion et de prestation de service pour l’ASLQH.

Pour mémoire :
Art. 17.1, Statuts ‘le syndicat (NDLR conseil de gestion) se réunit à l’endroit indiqué par le président toutes les fois que le syndicat le juge nécessaire’

2. Séparation des conseils de gérance SOCOPAR et de gestion ASLQH !

La séparation des deux conseils est un atout pour la gestion de l’ensemble immobilier. Chacun des 7 membres ASLQH et des 12 membres SOCOPAR a la responsabilité d’exiger une tenue séparée des réunions.

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