Une drôle de gestion dans le Quartier de l’Horloge : entre opacité et espoir de transparence

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La désignation, en juin 2024, de la société ORALIA SULLY GESTION comme syndic des trois copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B, ainsi que de l’Association Syndicale Libre (ASL) du Quartier de l’Horloge, a marqué un tournant après quarante ans de gestion controversée par LOISELET et DAIGREMONT. Cette transition, saluée par certains comme une opportunité de transparence, s’annonce aussi comme un défi de taille : appliquer équitablement les règles de répartition des charges dans un quartier régi par une multitude d’instruments juridiques complexes. Le Quartier de l’Horloge réuni pas moins de 1400 lots de copropriété répartis dans 16 immeubles, soit de commerces, sociétés et parkings, soit d’habitations, soit de bureaux.

Un cadre réglementaire atypique et détourné

Le Quartier de l’Horloge est soumis à un ensemble de textes spécifiques : le cahier des charges des commerces (CCC), les règlements de copropriété des SOCOPAR ou des copropriétés d'habitations, le cahier des règles d’usage et d’habitation et de construction (CRUH), et les statuts de l’ASL. Ces documents, conçus pour garantir une répartition équitable des charges selon l’utilité des services pour chaque copropriétaire, semblent avoir été détournés dès l’origine.

Plusieurs dysfonctionnements majeurs sont pointés du doigt depuis de nombreuses années :

 

• Conflit d’intérêts : Le directeur de l’ASL cumule les fonctions de gestionnaire de l’ASL — chargé de répartir les charges — et de syndic des SOCOPAR, tenues de payer leur quote-part. Ce qui le place en position de « juge et partie » et crée un conflit au sujet de charges qu'il n'appellerait pas auprès des SOCOPAR.
• Exclusion des copropriétaires : Avant la loi ALUR de 2014, les copropriétaires n’étaient pas invités aux conseils de gestion ou aux assemblées générales de l’ASL : c’était leur syndic qui votait à leur place, sans instruction précise. Pour les trois SOCOPAR, le syndic LOISELET et DAIGREMONT détenait la majorité simple. Il dirigeait aussi l’ASL, ce qui lui permettait de gérer l’association principalement dans l’intérêt des grands porteurs institutionnels. Depuis 10 ans, le conseil de gestion n’a pas été renouvelé, faute de candidats parmi les habitants.
• Report des charges : La difficulté initiale à commercialiser les lots de la galerie commerciale —10 000 m² restant longtemps invendus selon Christian Michel (Les Halles, La Renaissance d’un quartier, 1966-1988)— a poussé à reporter certains frais de fonctionnement sur les habitations, et ce avant même leur construction. Cela concernait notamment le service de sécurité incendie, obligatoire uniquement pour les sociétés, commerces et parkings. Depuis, chaque année, plus de 200 000 euros de charges ne sont pas facturés aux SOCOPAR, mais répartis entre les autres immeubles de l’ASL.
• Irrespect des règles de vote : Le nombre de membres de l’assemblée générale est contesté, sont-ils 13 ou 16 ? Le calcul des voix se base sur la comptabilité, mais celle-ci fait état d’un budget de 2 000 000 d’euros alors que les dépenses réelles atteignent près du double.
• Opacité des comptes : Les pièces justificatives de la répartition des charges ne sont jamais intégralement transmises, empêchant tout contrôle sérieux. Le conseil de gestion peine à effectuer cette tâche.

En 2016, de nouveaux statuts de l’ASL ont été votés, en échange d’une baisse négociée de 120 000 € de charges de sécurité incendie pour quatre immeubles en particulier. Cette réforme, promue par deux copropriétaires, Madame Rambaud, une juriste, et Monsieur Pichon, un expert-comptable, est aujourd’hui contestée devant la cour d’appel.

Plusieurs éléments sont mis en cause :
 

La gestion actuelle semble avantager les plus gros propriétaires au sein des copropriétés SOCOPAR. La SCI du Passage de l’Horloge (AEW, bailleur de LEROY MERLIN BEAUBOURG), la SCI INDIGO SPACES (parking public), la SCPI FICOMMERCE et la SCI UGIMAD.

Ces entités, dont les deux premières représentent justement leur copropriété au conseil de gestion de l'ASL, sont à la fois décisionnaires et - présumées bénéficiaires - d’un système de transfert de charges défendu autrefois par LOISELET et DAIGREMONT et, aujourd'hui, par ORALIA SULLY GESTION.

Chaque année, les charges non appelées auprès d’elles par l’ASL se prescrivent, générant de belles économies pour ces acteurs professionnels, au détriment des propriétaires de logements.

Le préjudice est estimé à plusieurs millions d’euros sur quarante ans.

Une plainte pour abus de confiance a été déposée en octobre 2023 et le juge d’instruction a été saisi en 2024.

Un espoir de transparence

Heureusement, ni le fait majoritaire, ni l’usage, ni les habitudes, ni les nombreux procès en cours n’autorisent ORALIA SULLY GESTION à soustraire la répartition des frais de fonctionnement et les dépenses des SOCOPAR et de l’ASL aux règles de répartitions existantes.

ORALIA SULLY GESTION, en tant que nouveau syndic, a l’opportunité de remettre en cause une comptabilité largement décriée afin d’appliquer strictement les règlements de copropriété et les statuts de l’ASL.

Les copropriétaires attendent notamment :
 

Des dossiers en suspens, la lenteur de la justice.

Le nouveau gestionnaire de l’ASL sous-estime pour l’instant l’ampleur des problèmes, se reposant sur un jugement défavorable rendu en première instance après neuf ans de procédure. Cette décision, qui n'a pas abordé le fond, a été défavorable à deux immeubles d’habitation, un bailleur social et une douzaine de copropriétaires, semble lui donner une confiance trompeuse.

Parmi les problèmes persistants :