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Le Quartier de l'Horloge à l'heure du changement !


Mercredi 1 Avril 2015

Le changement est possible maintenant! Sans procès ruineux, ni démarches sans fin.

Le Conseil de gestion de l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge peut apporter des solutions simplement en exerçant le pouvoir qui lui est dévolu par les statuts de l'association!

Les sept membres du conseil de gestion, l'exécutif de l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge (ASLQH), doivent assumer leurs responsabilités de contrôle, tel que définies par les statuts, et apporter des solutions aux problèmes des habitants, en particulier sur la lourdeur des charges de copropriété.
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Le conflit d'intérêt du cabinet Loiselet et Daigremont en image: une double casquette de syndic de copropriété de Leroy Merlin (le plus gros porteur en voix) et de directeur de l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge (ASLQH), ayant pour conséquences le report des charges de sécurité incendie de ses propres administrés (SOciétés, COmmerces, PARkings) vers les habitants!
Le conflit d'intérêt du cabinet Loiselet et Daigremont en image: une double casquette de syndic de copropriété de Leroy Merlin (le plus gros porteur en voix) et de directeur de l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge (ASLQH), ayant pour conséquences le report des charges de sécurité incendie de ses propres administrés (SOciétés, COmmerces, PARkings) vers les habitants!
La dérive la plus choquante, illustrée ci-dessus, est la gestion de la sécurité incendie du Quartier de l'Horloge.

En 2011, les grands commerces paient 2.86 €/m2/an en moyenne, alors que les habitants, qui habitent juste au-dessus, paient plus de 11.00 €/m2/an, alors qu'ils ne sont pas concernés par ces charges de sécurité propres aux établissements recevant du public (ERP) !

C'est une illustration de la faiblesse des copropriétaires ''non sachant'', et dispersés dans 10 copropriétés,  en comparaison de la gestion assurée par des professionnels pour des propriétaires institutionnels réunis dans une union de copropriétés nommées SOCOPAR, qui détient 65% des voix au sein de l'ASL.


La sécurité incendie, parlons-en...
La sécurité incendie, tel qu'elle est organisée en 2015, représente un marché annuel de plus de 700 000 euros pour la seule ASL du Quartier de l'Horloge. Le ''poste  et service central de sécurité incendie'', validé par la Préfecture de Police dans le permis de construire du centre commercial,  est aujourd'hui une obligation pour le seul magasin de plus de 1500 personnes, Leroy Merlin, un établissements recevant du public (ERP) de 1ère catégorie. Le centre commercial de 1982 a définitivement disparu en 2000. Des 340 lots initiaux, (magasins indépendants), Leroy Merlin,  a absorbé l'ensemble des lots du Passage de l'Horloge à Automates, ainsi que le passage lui-même (environ 500m2). 
Situé dans les locaux de l'ASLQH, le poste de sécurité incendie de l'ancien centre commercial n'a pas été remis en question! Or il ne reste actuellement que le groupement  de 75 établissements recevant du public (ERP) de 5ème catégorie, soit des petits commerces ayant tous pignon sur rue, et non soumis à l'obligation du poste de sécurité incendie...
La sécurité incendie de Leroy Merlin, qui bénéficie par ailleurs de son propre personnel de  sécurité incendie, du restaurant Flunch, du cinéma mk2 et de Vinci Park, est gérée de manière indépendante par la Préfecture de Police. Le poste central  de sécurité, et ses 13 employés, semble être un doublon.
Finalement le grand magasin Leroy Merlin (7000 m2) paie moins de 20 000 €/an de charges, mk2 2500 €/an et le restaurant Flunch 4500 €/an. Les habitants? 250 000 euros!

POURQUOI FAUT-IL CHANGER LE MODE DE FONCTIONNEMENT DE L'ASLQH?

La tolérance, par les membres du conseil de gestion et les syndics de copropriété lors des assemblées générales, d'une gouvernance irrespectueuse conduit à des charges disproportionnées et à une privation des droits des membres de l'association.

Pour mémoire,

- les ASL qui n'ont pas mis à jour leurs statuts ont perdu leur capacité juridique en 2011  (Cour de cassation. Arrêt du 5 juillet 2011)
- le conseil de gestion est composé d'un quota de syndic de copropriété au-delà de ce prévoient les statuts (AG 2 juin 1998)
- le conseil de gestion de l'ASLQH et le conseil syndical des SOCOPAR 2, 3A et 3 B se confondent avec le même président et ont siégé ensemble jusqu'en 2014!
- le président du conseil de gestion n'a pas été désigné par la bonne assemblée ( AG au lieu du conseil de gestion)
- les droits de vote ne sont pas respectés (art. 10) lors des AG,
- l'application des cahiers des règles d'usage et d'habitation n'est pas scrupuleuse, en particulier dans la répartition des frais de gestion  (art. 38.1 et 38.2)

Il est reproché au gestionnaire professionnel, en poste depuis 1981, le cabinet Loiselet Père et Fils & F. Daigremont, de gérer l'ASLQH (Association Syndicale Libre du Quartier de l’Horloge) de façon indépendante et déconnectée de ces membres et d’étouffer l’action de contrôle et de suivi du conseil de gestion (anciennement syndicat).

Cela n'est pas normal car l'administrateur de biens doit appliquer le règlement privé propre à cette ASL et n'agit que sur ordre de l’assemblée générale de l’ASLQH, sous le contrôle du conseil de gestion. Il doit donc rendre compte de son action.  A défaut, il engage sa propre responsabilité.

'Le directeur d'une ASL ne peut prendre de décisions sans un vote du Conseil de gestion. Il ne peut avoir de gestion propre'. (droit-immo.com)

Le conseil de gestion (organe exécutif) devrait ainsi obtenir de ce professionnel de faire valider toute action avec précision et clarté.

L’assemblée générale (organe législatif) doit, à cause de la dérive des charges, rappeler les règles de gestion et fixer des objectifs de réduction des coûts.

La copropriété des SOCOPAR (Sociétés, Commerces, Parking) 2, 3A et 3B, en l'absence d'un partage démocratique du pouvoir et de la participation active des habitants, a totalement pris le dessus de l’ASL à laquelle elle appartient! Loiselet & Daigremont, en tant que syndic de copropriété, ne s’en cache même pas.

Le directeur de l'ASLQH, représentant des SOCOPAR 2, 3A et 3B, ne peut donc pas assumer la 'délégation des pouvoirs'  du conseil de gestion, dont nous contestons fermement la validité. La bonne conduite de la principale mission du conseil de gestion,  la répartition des dépenses, étant impossible.
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Les charges communes varient de 23 à 74 €/m2/an  en fonction de l'organisation de la gestion. Les HLM n'ont pas de frais de syndic mais certains sont aussi chauffés avec le CPCU!
Les charges communes varient de 23 à 74 €/m2/an en fonction de l'organisation de la gestion. Les HLM n'ont pas de frais de syndic mais certains sont aussi chauffés avec le CPCU!
QUELLE EST LA VALEUR D'UNE DECISION, le ''transfert au directeur des pouvoirs dévolus par les statuts au syndicat'',  PRISE PAR LES MAUVAIS ACTEURS?

L'exécutif peut déléguer ses pouvoirs, mais c'est le législatif qui en pris la décision en 1982, puis 1998. Les conséquences sont graves. C'est le rôle du seul syndicat (actuel conseil de gestion), à la majorité, une personne, une voix de consentir une délégation de pouvoir (art.19) et non à l'assemblée générale de prendre cette décision.

Le respect de la procédure est important puisque l'assemblée générale est dominée par Loiselet & Daigremont, en tant que syndic de copropriété des trois SOCOPAR 2, 3A et 3B.
Loiselet & Daigremont a mis en place, en sa faveur en 1998, en utilisant sa majorité absolue à l'assemblée générale,  un véritable système verrouillé (art. 11.2) que nous contestons. Le  Hold Up du Quartier de l'Horloge (voir article correspondant) , avec la création d'une gestion commune unique des trois SOCOPAR, assure à Loiselet & Daigremont la possibilité de prendre seul, avec la majorité absolue, toutes les décisions en assemblée générale depuis 1984! Y compris celle de valider, année après année, ses propres honoraires de près de 100'000 euros.

Afin de mettre en place une gestion éthique dans le Quartier de l'Horloge, il convient de modifier sa gouvernance. En particulier l'application de la délégation partielle des pouvoirs du syndicat, l'actuel conseil de gestion. Il s'agit d'une délégation à des fins de prestation de service,  à un cabinet de gestion professionnel, et non d'un abandon des droits des membres de l'ASLQH.

Les missions, soit le rôle et les responsabilités du conseil de gestion, sont pourtant  très claires, il est chargé de :

- contrôler et assister le directeur dans sa gestion, notamment la comptabilité
- la répartition des dépenses
- les conditions dans lesquelles sont passés les contrats
- ainsi que l’approbation du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

Nous attendons des membres du conseil de gestion, en vertu de l'article 19, et de l'ambiguïté de la gestion actuelle, qu'ils mettent à l'ordre du jour, pour l'assemblée générale de l'ASLQH de 2015, la révocation de la délégation de pouvoir de 1982 et la suppression du transfert, de 1998, au directeur des pouvoirs dévolus au syndicat au bénéfice d'un contrat de gestion en bonne et due forme. Est-il normal de gérer 2 millions de budget pour 100'000 euros de prestation sans contrat? Qui accepte cela?

La mise en place du contrat de gestion et le respect des statuts existants permettront d'exercer un véritable contrôle sur:

- les contrats du personnel direct de l'association, 7 personnes,
- les contrats de prestation de service, dont celui du directeur de l'association,
- les marchés des entreprises,
- les conventions avec toutes administrations, collectivités locales et services concédés
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Le Quartier de l'Horloge au niveau de la rue Saint-Martin
Le Quartier de l'Horloge au niveau de la rue Saint-Martin
EXPLICATIONS
 
Les missions du syndicat, l’organe exécutif de gestion et d’administration, sont décrites dans les statuts.
Deux assemblées générales modifient la composition  et le rôle du syndicat, devenu conseil de gestion en 1998. La dernière désignation des membres a eu lieu lors de l'assemblée générale de 2012.




1. CAHIER DES REGLES D’USAGE ET D’HABITATION, (CRUH), ANNEXE 2, STATUTS,
art. 18, Pouvoirs et attribution du syndicat:

- administrer, conserver et entretenir tous les biens et éléments d’équipement
- engager le personnel nécessaire à la conservation, à l’entretien et à la police des biens et équipements, fixer les conditions de son emploi et les rémunérations
- assumer les tâches administratives, il conclut toute convention avec tous salariés ou prestataires de service, aux conditions qu’il juge opportunes
- faire effectuer tous travaux d’entretien courant ou nécessaires
- sur décision de l’assemblée générale (…) création de biens communs ou d’éléments d’équipement (…) conclut tous marchés, surveille l’exécution
- reçoit à titre gratuit (…) la propriété de tous biens communs et (…) oblige l’association
- à décharger la SEDAM (…) et renoncer à toute action contre la SEDAM (...)
- ouvrir tous comptes en banque, les faits fonctionner au crédit et au débit, place et retire tous fonds
- suivre le courrier de l’association
- appeler, auprès des propriétaires, les fonds destinés à couvrir les dépenses de l’association [NDLR. C’est-à-dire d’appeler les charges]
- conclure toutes conventions avec toutes les administrations, collectivités locales et services concédés, reçoit toutes subventions, contracte tous engagements

art. 19, Délégations :
19.1 Le syndicat peut consentir une délégation au président ou à tout syndic pour permettre à celui-ci de le représenter et de représenter l'association à l'égard des tiers. (...) Un syndic chargé de cette délégation peut être rémunéré.
19.2 Le syndicat peut consentir toute délégation permanente (...), et fixer le montant de sa rémunération. (...) à l'un de ses membres ou à un tiers.
19.3  Le syndicat peut enfin engager les services de tous tiers et notamment d'un directeur.

2. ASSEMBLE GENERALE DU 15 JANVIER 1982

L’assemblée générale a voté à l’article I:
Le Syndicat de l’Association Syndicale Libre du Quartier de l’Horloge, délègue au Directeur de l’Association Syndicale, le Cabinet Loiselet Père et Fils & F. Daigremont, l’ensemble de ses pouvoirs, tels qu’ils sont définis par l’article 18 des statuts,

à l’exception des pouvoirs suivants:
- Convocation et ordre du jour des assemblées générales
- Arrêter le tableau de voix et obligations des propriétaires
- Arrêter le budget des dépenses
- Engager toute action en justice

Il est précisé que: ‘‘la délégation peut être à tout moment totalement ou partiellement, temporairement ou à titre définitif, rapportée par le Syndicat (…)’’.

Par ailleurs les statuts précisent que: ''Le Syndicat se réunit à l’endroit indiqué par le président, toutes les fois que le syndicat le juge nécessaire (art. 17.1 ).''

Les délibérations du syndicat sont prises à la majorité. (…) (art. 17.2 )


3. ASSEMBLEE GENERALE DU 2 JUIN 1998

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de mettre en œuvre le transfert au directeur des pouvoirs dévolus par les statuts au syndicat.

Elle met en œuvre un ‘conseil de gestion’ qui remplace le ‘syndicat’.
Le conseil de gestion est chargé de :
- contrôler et assister le directeur dans sa gestion, notamment la comptabilité
- la répartition des dépenses
- les conditions dans lesquelles sont passés les contrats
- ainsi que l’approbation du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

Le directeur, ainsi que les membres du conseil, sont désignés suivant les dispositions de l'article 11.2 des statuts. Ils peuvent être révoqués par décision prise par assemblée générale dans les mêmes conditions.

art. 11.2 Lorsque l'assemblée est appelée à délibérer sur un projet de création d'équipement nouveau, (sic) ses décisions sont prises à la majorité absolue des voix appartenant à tous les membres de l'assemblée, sans exception, même absent.

4. CONSEIL DE GESTION 2012-2015
Assemblée générale du 31 mai 2012, 7 membres, 2 sièges libres

3 syndics de copropriété représentant un syndicat de copropriété (SDC)
1.  KMS Gestion, Karen PLISSON               Bâtiment Saint-Martin – 184 rue Saint-Martin, 
                                                                      Bâtiment GH - 3-5 rue Bernard de Clairvaux
2.  Geralpha Gestion, Nadia HAMOU        Bâtiment B - 50 rue Rambuteau
3.  Immo Balzac, Marc FEDI                        Bâtiment E - 164 rue St-Martin

2 membres individuels ASLQH
4. Daniel BOUVIER                                      Copropriétaire (Bâtiment GH)
5. Virginie ROMEFORT                                Copropriétaire (Bâtiment GH)

2 représentants institutionnels
6. VINCI PARC                                               Christian DUMAS
7. BNP PARIBAS SCI-UGIMAD                     Michelle MATHE (Locataire: Centre G. Pompidou)   

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