C'est incroyable… et pourtant, c'est la vérité ! 

Essayons de démêler l'écheveau d'un faux débat.

Selon LOISELET DAGRAIMONT, l'ensemble du Quartier de l’Horloge serait depuis quarante ans considéré comme un seul établissement recevant du public (ERP). A ce titre, les frais de sécurité doivent être facturés à tous les copropriétaires. C'est à dire non seulement aux commerces à qui la réglementation incendie impose un service de pompiers mais aussi aux habitants des copropriétés voisines.  

LOISELET DAIGREMONT impose ainsi aux immeubles d’habitation une partie des charges de sécurité incendie des copropriétés de commerces dont il a, par ailleurs, aussi la gestion !

Cette gestion inappropriée n'est possible qu'avec le soutien de trois propriétaires institutionnels qui détiennent, seuls, la majorité absolue à l'assemblée générale et bénéficient du report de charges vers les immeubles d'habitations.
 

 

Selon le Ministère de l'Intérieur les locaux qui peuvent être assimilés au domicile privé ne sont pas des ERP. La Préfecture de Police et la brigade de sapeurs-pompiers de Paris ont ainsi confirmé, le 20 mai 2010 puis le 2 mars 2011, qu’un immeuble d’habitation du Quartier de l’Horloge n’a pas d’obligation d’un PC de sécurité incendie. Il faut savoir que les copropriétés dans ce quartier sont soit entièrement à usage d'habitation, soit entièrement à destination commerciale.

Il n'y a pas la superposition classique des fonctions d'un immeuble avec les parking dans les sous-sols, les commerces en rez-de-chaussée et les habitations dans les étages. Ici, tout est séparé: une seule destination par copropriété. Les parkings et commerces forment trois copropriétés en sous-sol et rez-de-chaussée et les immeubles d'habitations forment une dizaine de copropriétés distinctes posées sur la dalle.

Le permis de construire précise que l'ensemble des commerces et parkings qui appartiennent à trois copropriétés distinctes est considéré comme un tout indissociable (Règlement de sécurité, art. GN2). Cette notion est reprise par le Cahier des charges des commerces.


Le cahier des charges des commerces est très clair, du point de vue de la sécurité incendie les locaux commerciaux sont considérés comme un tout unique. Il n'est pas fait état des copropriétés d'habitations posées sur la dalle.

D'ailleurs, avant la livraison finale du quartier, les membres de l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge (ASL QH) ont décidé, en 1980, de supprimer toute sécurité supplémentaire à la sécurité obligatoire. 

En conséquence, les copropriétaires d'habitation n'ont aucune charge de sécurité incendie à payer.

Nous savons, depuis 2010, que chacune des copropriétés est ainsi en droit : 

- de réclamer la cessation de la facturation de ces charges, 
- de demander la nomination d’un expert ad hoc, 
- et pourra engager une procédure afin d’être remboursée du paiement indu des cinq dernières années.

Les copropriétaires ont été longtemps induits en erreur, et par méconnaissance, ils ont validé une gestion qui ne respecte ni les dispositions réglementaires de sécurité incendie, ni les dispositions constructives des permis de construire, ni les dispositions particulières des assemblées générales de l'ASL QH, ni les règles de répartition des charges.

Cependant, depuis 2018, la gestion est refusée par une dizaine d'immeubles. Les comptes ne sont validés que par le jeux des majorités. En effet, trois ou quatre propriétaires institutionnels détiennent la majorité absolue et peuvent imposer le point de vue de LOISELET DAIGREMONT.

En 2016, une baisse négociée de charges avait permis de faire économiser un total de 120 000 euros à certains copropriétaires.

Or, cet accord cachait quelques 120 000 euros qui sont encore facturés indûment aux copropriétés d'habitations depuis.

 

En savoir plus :

0. Le périmètre du groupement d'établissement recevant du public (ERP)
1. Rappel des faits.
2. La sécurité incendie du Quartier de l’Horloge est-elle particulière?
3. Voici comment est organisé le Quartier de l’Horloge.
4. Le classement des petits commerces, une évolution possible.

LES SECRETS QUE NOUS LIVRENT NOS ARCHIVES
5. Permis de construire
6. Nul n'est censé ignorer la loi
7. Des contrats très clairs   

DEFINITIONS
8. La prévention des risques d'incendie dans les établissements recevant du public selon le ministère de l’intérieur
9. Qu’est-ce qu’un ERP (établissements recevant du public) ? Ce que dit la loi.
10. Sécurité bâtimentaire, le service des architectes de sécurité de la Préfecture de Police
11. Service de sécurité incendie et d'assistance à personnes
12. Contacts à la Préfecture de Police de Paris
13. C'est quoi un RUS? (responsable unique de sécurité)

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0. LE PERIMETRE DU GROUPEMENT D'ETABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC (ERP).

Le prétendu flou au sujet du classement des immeubles du Quartier de l'Horloge insinue que l'Etat et la Ville de Paris n'auraient pas émis d'avis tranchés. C'est inexact. 
 
​Ni les immeubles d'habitation, ni les bureaux, ni les établissements publics ne font partie de "l'ERP du Quartier de l'Horloge".

Le périmètre du fameux « GROUPEMENT ERP DU QUARTIER DE L’HORLOGE » regroupe en fait l'ensemble des lots des 3 copropriétés SOCOPARS en « ​un seul établissement recevant du public »  au titre de l'art. GN2 de l'arrêté ERP du 25 janvier 1980.  

1073 téléchargements du schéma de sécurité incendie du Quartier de l'Horlorge en décembre 2022.

Car, « Les bâtiments​ d'une même exploitation et les exploitations groupées dans un même bâtiment ou dans des bâtiments voisins, qui ne répondent pas aux conditions d'isolement du présent règlement, sont considérés comme un seul établissement recevant du public ».
 
L’article R*123-21 du Code de la construction et de l'habitation précise que « Ce groupement ne doit toutefois être autorisé que si les exploitations sont placées sous une direction unique, responsable auprès des autorités publiques des demandes d'autorisation et de l'observation des conditions de sécurité tant pour l'ensemble des exploitations que pour chacune d'entre elles. »

Les bâtiments publics, l'école maternelle, la crèche et le centre médico-psychologique sont indépendants au titre de l'art. GN3  du règlement de sécurité ERP car ils répondent aux conditions d'isolement requises.

En ce qui concerne les immeubles d'habitation, les articles CO7 et suivants précisent les règles pour l'isolement latéral, les tiers superposés, les franchissements de parois verticales, etc. Or, la notice de sécurité commune aux commerces, habitations et parkings prend bien en compte ces obligations, en particulier les coupes feu de 3 heures. Les immeubles d'habitation ayant tous fait l'objet de certificats de conformité à leur livraison, cet état de fait est incontestable.

En conclusion, les règles de sécurité incendie en vigueur lors de la construction ont bien été respectées.

Ainsi, le responsable unique de sécurité (RUS) concerne le seul « groupement ERP», ni les bâtiments publics, ni les immeubles d'habitation privés ou en HLM.

Il n'existe en réalité aucune confusion possible en matière de sécurité incendie réglementaire.

La société QCS SERVICES a reconfirmé dans son rapport du 14 mars 2018 que :

D'ailleurs, comment le magasin LEROY MERLIN BEAUBOURG pourrait-il exploiter un commerce recevant 3737 personnes sur 7698 m2 répartit dans 26 lots au sein de trois copropriétés dans le centre de Paris si les règles de sécurité incendie n'étaient pas clairement définies ?

En revanche, en matière de répartition des charges - un domaine contractuel - il faut rappeler que les charges doivent correspondre aux prestations fournies. C’est la raison pour laquelle certains immeubles, bien qu’ils ne soient pas classés en établissements recevant du public (ERP), participent indirectement à certains frais concernant les commerces et parkings SOCOPAR.
 
Ainsi, certains des immeubles d'habitation connectés à la galerie « 30.70 » peuvent participer à certaines charges de sécurité incendie au titre de la servitude dont ils bénéficient pour leurs installations de chauffage. Mais cela ne les rend pas pour autant membres du groupement ERP.

De la même façon l'immeuble de bureau, loué à l’administration du Centre Pompidou, est équipé de têtes de détection incendie, il paie donc aussi une quote-part de sécurité incendie.

Finalement, l’immeuble du 3-5 Bernard de Clairvaux a longtemps exploité une résidence service avec un espace de restauration, alors classé en ERP, qui est équipé de 18 têtes de détection incendie, il a donc participé, à ce titre, aux charges de sécurité incendie.
 
Les autres immeubles n'étant pas concernés par la présence des pompiers particuliers, ni directement, ni indirectement, ils n’apparaissent donc pas dans la grille contractuelle de répartition des charges de sécurité incendie. 

Téléchargez le schéma sur les règles de sécurité incendie applicables dans le Quartier de l'Horloge. 
(104 téléchargements - avril 2018)
(430 téléchargements - avril 2020)
(1080 téléchargements - janvier 2022)

1. RAPPEL DES FAITS

. Le groupement des ERP (Etablissement Recevant du Public) du Quartier de l'Horloge, réunit des commerces, cinémas, discothèques, restaurants et parkings.

. Or, l'administrateur de biens immobiliers Loiselet & Daigrement, tout comme le personnel administratif de l'AS LQH (Association Syndicale Libre du Quartier de l'Horloge), entretiennent régulièrement la confusion en parlant de "l'ERP du Quartier de l'Horloge", englobant ainsi bureaux et logements à l'insu de leurs propriétaires, en ajoutant ces locaux à ceux des 78 commerces classés dans l'une des cinq catégories ERP.

. L'ASLQH, dirigée par le cabinet LOISELET DAIGREMONT ENTREPRISES, agit en faveur de ces ERP, tous membres des 3 copropriétés dites SOCOPAR (SOciétés, COmmerces, PARkings) dont le syndic de copropriété, est, faut-il le rappeler, le même cabinet Loiselet Daigremont Entreprises.

. Le service de sécurité incendie et d'assistance à personne (SSIAP) du groupement des ERP a un coût, celui du travail de trois personnes en permanence. Il est supporté à 40 % par les logements depuis 1982. Par conséquent, en 35 années, cela représente 7 millions d'euros dont on a organisé le financement par les habitants. (200.000 €/an)

. Notons aussi que le PC de sécurité incendie du Quartier de l'Horloge fonctionne 24h/24, en employant 13 salariés, dont certain employé directement par l’ASL QH. Son budget annuel est de 700.000 € à 750.000 €, auquel il faut ajouter 10 % de frais de gestion.

. Chaque année, l'administration du Centre Pompidou supporte 8 % et la SOCOPAR 55% de la charge du PC de sécurité, soit un coût de 2 €/m2. (coûts supportés / surfaces concernées)

. Les trois immeubles de la 2ème tranche (St-Martin, Brantôme nord et sud, Grenier St-Lazare) paient 5% contre 32 % que se partagent les sept immeubles de la dernière tranche (3ème tranche B). Les habitants concernés supportent un coût d'environ 4 €/m2. Ils supportent le double de charges de sécurité de celles des commerces.

. Sait-on que les habitants des 266 appartements de la 3ème tranche B, les immeubles A, B, C, D, E, F et GH des rues Rambuteau et Saint-Martin, paient à leur insu jusqu’à 1000 € par an, par logement, pour la sécurité incendie des commerçants du Quartier de l'Horloge ?

. ​L'ASL n'est pas un propriétaire foncier mais seulement un organisme de gestion d'équipement et donc de répartition de charges.

Ainsi, l'ASL n'est pas compétente pour décider et gérer les questions de sécurité incendie des syndicats de copropriétaires (SDC) des immeubles d'habitation dont le seul représentant légal est le syndic de copropriété de chaque immeuble.

Téléchargez ci-dessus le courrier de confirmation, en réponse au cabinet LOISELET & DAIGREMONT, de la Brigade de sapeurs-pompiers de Paris (BSPP). (750 téléchargement le 1er avril 2020).

2. LA SECURITE INCENDIE DU QUARTIER DE L’HORLOGE EST-ELLE PARTICULIERE ?

​Oui. Le Quartier de l'Horloge a deux particularités. L'organisation privée avec une association syndicale libre (ASL) qui regroupe 15 immeubles ou copropriétés d'une part. Et d'autre part un groupement d'établissements recevant du public (Arrêté ERP 1980, art. GN2) qui regroupe l'ensemble des 3 copropriétés de commerces et parking SOCOPARS. Or, l'administrateur des ces deux entités est le même depuis 35 ans. C'est le cabinet Loiselet Daigremont Entreprises.

1039 téléchargements (décembre 2022).

L’ASL QH, qui gère les infrastructures des 160'000 m2 de l’ensemble immobilier, n’a aucune obligation d’un poste et service central (PC) de sécurité incendie. En revanche, ses statuts lui permettre de gérer des services et les biens et équipements à usage commun.

Ce sont les établissements recevant du public, dit ERP, qui sont soumis à cette obligation. Soit, selon la préfecture de police de Paris, le groupement d’établissement recevant du public (ERP) de 1ère catégorie de type M, L, N, X, W et PS situés dans le Quartier de l’Horloge. C’est-à-dire des commerces, cinémas, discothèques, restaurants et parkings membres des 3 copropriétés SOCOPARS. Car, il faut éviter que le moindre incident ne se transforme en tragédie avec la présence d’un nombreux public ne connaissant pas les lieux et nécessitant d’être guidé pour se mettre en sécurité en cas d’incendie.

Les rues, même privées, ne sont pas assimilées à une enceinte fermée, il n’y a donc pas de réglementation incendie particulière pour l’espace publique de l’intérieur du Quartier de l’Horloge.

Les contraintes des ERP ne peuvent pas s’imposer aux habitations situées à proximité car les différentes copropriétés, organisées en «volumes», sont isolées par la construction de parois et des planchers coupe-feu répondants à des critères de résistance au feu très précis.

Les bâtiments d’habitation répondent tous aux exigences de la réglementation incendie qui les concernent et les couloirs de desserte intérieure, en sous-sol des immeubles d’habitation, qui ne reçoivent pas de public, appartiennent aux SOCOPARS, des copropriétés distinctes.

La conception de cet ensemble immobilier par l’architecte en chef des bâtiments civils et palais nationaux Jean-Claude BERNARD a fait l’objet de plusieurs permis de construire accordés par l’administration. Puis, la réalisation des constructions par la COGEDIM a fait l’objet de contrôles de conformité à l’achèvement des travaux. Ainsi, et jusqu’à preuve du contraire, nous pensons en toute bonne foi que les immeubles d’habitations sont conformes à la législation.

Nota: Le cabinet GIFFARD assure la mission de responsable unique de sécurité (RUS) pour le «  groupement ERP du Quartier de l'Horloge ». 

Une véritable interrogation, car, l'audit de sécurité incendie de QCS SERVICES, en confirmant l'indépendances entres les commerces et les habitations, a bouleversé le principe d’« un quartier, un système » sur lequel était justement basé la répartition de la détection incendie à l’ensemble des habitants et commerçants. 
 

3. VOICI COMMENT EST ORGANISE LE QUARTIER DE L’HORLOGE
 

La «destination», c’est-à-dire l’usage d’un bâtiment, détermine les exigences réglementaires applicables et placées sous la responsabilité de ministères différents :

- la réglementation relative aux ERP (Établissements recevant du public) dépend du ministère de l’intérieur, cela concerne Leroy-Merlin, Flunch, le MK2 et tous les petits commerces. Mais aussi l’école maternelle, la crèche, le dispensaire et les parcs de stationnement couvert.

- la réglementation relative aux bâtiments d’habitation dépend du ministère de la construction et du logement, cela concerne les dix copropriétés d’habitation des rues Rambuteau, St-Martin, Brantôme, Bernard de Clairvaux et du Grenier-St-Lazare, ainsi que les trois HLM du Passage du Maure et de la rue Brantôme.

- la réglementation relative aux établissements assujettis au code du travail dépend du ministère du travail, cela concerne l’administration du Centre Pompidou.

- la réglementation relative aux ICPE (Installations Classées Pour l’Environnement) dépend du ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durable, cela concernait les parkings privés et INDIGO, 1150 places au total.

Un même bâtiment peut être soumis à plusieurs de ces réglementations à la fois.

Par exemple un bâtiment peut être un ERP tout en étant assujetti au code du travail. En revanche les locaux qui peuvent être assimilés au domicile privé ou ceux réservés aux travailleurs (ERT) ne sont pas des ERP.

Cela veut dire que les dix copropriétés d’habitation ne sont pas soumises à l’obligation d’un PC de sécurité incendie du point de vue réglementaire. L’administration du Centre Pompidou l'est parce qu'elle dispose de report d'alarmes. En revanche, les trois copropriétés SOCOPAR (SOciétés, COmmerces, PARkings) dépendent clairement du statut des ERP.
 

La réglementation est donc différente pour chacun des membres de l’ASL QH: commerçant, habitant ou propriétaire institutionnel de bureaux ou de parkings.

NOTA. Seules les lois en vigueur à la livraison des bâtiments s'appliquent. En l'absence de nouveau permis de construire pour les habitations, l'arrêté de 1986 n'est pas imposable aux bâtiments existants.

​Téléchargez l'arrêté du ministère de l'équipement et du logement  du 10 septembre 1970 relatif à la protection des bâtiments d'habitation contre l'incendie.

2059 téléchargements (décembre 2022)

4. LE CLASSEMENT DES PETITS COMMERCES, UNE ÉVOLUTION POSSIBLE.
 

La délégation permanente de la commission de sécurité (DPCS) composée des pompiers, de l’architecte de sécurité et du laboratoire central de la préfecture de police a refusé le 22 novembre 2006 la suppression du poste et du service central sécurité pour les commerces.

Les habitations n’étaient pas concernées par cette demande de l’ASLQH. La préfecture de police a ainsi confirmé son exigence du poste et du service central de sécurité pour le MK2 Beaubourg, le restaurant Flunch et Leroy Merlin, tout en ouvrant la possibilité (1), aux petits commerces de sortir de cette réglementation et ainsi de ses coûteuses contraintes. Il ne s’agissait donc pas de «déclasser» le quartier dans son ensemble mais de redéfinir la sécurité incendie de chacun des ERP, pris individuellement, du groupement d’ERP du Quartier de l’Horloge.

Le centre commercial, devenu Leroy Merlin, est actuellement un ERP de 1ère catégorie, recevant plus de 3737 personnes (anciennement 2650). Le MK2 Beaubourg est classé en 3ème catégorie, le spécialiste du café Lapeyronie est classable en 5ème catégorie, la moins contraignante.

Alors que l’extinction incendie a été demandée par l’administration, c’est le promoteur de l'ensemble immobilier, la COGEDIM, qui instaura un service de sécurité 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, accepté en 1979 par la Préfecture de Police.

L'arrêté ERP du 25 janvier 1980 viendra ensuite préciser le nombre de pompiers particuliers nécessaire pendant l'ouverture au public des commerces. Or, en 1981, le magasin AS'ECO était ouvert 24 heures sur 24.
 

Le problème est que 40% du financement de la sécurité incendie a été habilement, et à tort, imputé pendant trente cinq ans à la charge des copropriétaires d'habitation non sachants.

Le billet sur les caméras , ''Plaidoyer pour une gestion éthique'' , publié en mai 2015,  décrit en détail un système jugé déloyal par le Collectif d'Habitants. C'est plus de 24 pages d'explications.

(1) Un dossier d’aménagement détaillé (évacuation, équipements techniques…) peut être déposé auprès de la préfecture de police pour examen et avis des services de sécurité.
 

5. PERMIS DE CONSTRUIRE

La construction du Quartier de l’Horloge a été faite dans les règles de l’art.

Plus d’une douzaine de permis de construire (PC) ont ponctué la réalisation, entre 1974 et 1982, des trois tranches  2, 3A et 3B.  Les habitations et le centre commercial ont fait l’objet de démarches concertées, et entièrement séparées, avec des permis de construire et d’aménager distincts.

Nous pouvons ainsi affirmer selon la Notice de sécurité 3ème tranche A et B en page 22 que le ‘‘service de surveillance permanent qui sera assuré par des pompiers particuliers’’  apparait uniquement dans la description des mesures de sécurité concernant le centre commercial.


 
Les décisions concernant les permis de construire des habitations sont définitives.

Un seul acteur est permanent sur place depuis 1982 : le cabinet Loiselet & Daigremont.

En 2003, une note interne de l’ASL QH mentionne la rentabilisation (sic) de la sécurité incendie. Elle démontre que le gestionnaire de l’ASL QH a parfaitement connaissance des enjeux, pourtant différents, de surveillance, de sécurité et de gardiennage du site. 

Le personnel appelés pompiers particuliers, ou vigiles, du service de sécurité incendie et d’aide à personnes (SSIAP) est historiquement du fait de la présence de plus de 300 commerces au sein du Centre commercial du Quartier de l’Horloge, dont Loiselet & Daigremont est syndic de copropriété depuis 35 ans. Le ‘‘mail’’ (en urbanisme commercial, une voie réhabilitée en centre commercial), disparaitra suite à une faillite. Ce qui impliquera la suppression du Passage de l’Horloge à Automates, au profit des locaux de l’actuel Leroy Merlin, et la fermeture du  supermarché AS ECO, alors ouvert 24h/24.

En 1994, suite à un nouveau permis de construire, un nouveau local de plus de 6000 m2, qui englobe le passage de l'Horloge, obtiendra son propre classement ERP au sein du groupement, sans que toutefois l’organisation du service central de surveillance de ‘‘l'ex-centre commercial’’  ne soit remis en cause.  La présence de 3 pompiers 24h/24, alors justifiée par l'ouverture du magasin AS'ECO n'a plus lieu d'être.​ Or, ​23 ans plus tard rien n'a changé.

En 1997, lors de la rénovation de Beaubourg, la bibliothèque publique d'information (BPI-Brantôme) occupera les lieux.

En 2002, Leroy Merlin s’installe. Il est classé ERP (établissement recevant du public) de 1^ère catégorie.

En 2006, la Préfecture de Police refuse, la demande des SOCOPARS, de suppression du poste de sécurité. Car, l'effectif du public dans le groupement est de plus de 4000 personnes, les commerces sont sur plus de deux niveaux et 4 établissements disposent de report d'alarmes au poste central de sécurité.

Réponse de la  Préfecture de Police du 11 décembre 2006 à la demande de  déclassement de la catégorie ERP:

En 2017, il ne reste que les 78 ‘‘petits’’ commerces sur rue (ERP du second groupe de 5^ème catégorie), faisant partie du ‘‘groupement ERP, sis dans le Quartier de l’Horloge’’.

Les 3 ‘‘grands’’ commerces Leroy Merlin, MK2 et Flunch, soit des ERP du 1^er groupe (accueillant plus de 300 personnes) sont traités à part par la Préfecture de Police, dans le cadre de commissions de sécurité individuelles.
  

 
Course poursuite dans le supermarché AS'ECO du Quartier de l’Horloge, dans le clip de 1987, Cathy prend le train – Graziella de Michele.

7.  DES CONTRATS TRES CLAIRS
 

 

Agent du Service de Sécurité Incendie et d’Aide à Personnes (SSIAP) à l’entrée des parkings INDIGO et privés du Quartier de l'Horloge.

Acronymes:
ERP        Etablissement recevant du public
DUS     Direction Unique de Sécurité, existe dans les groupements d’exploitations recevant du public
RUS        Responsable Unique de Sécurité, assure la direction de la DUS susvisée
SSIAP    Service de Sécurité Incendie et d’Aide à Personnes, formation française régie par l'arrêté du 2 mai 2005 modifié et qui se décline selon trois degrés dans les métiers de la sécurité incendie :

DEFINITIONS

8. LA PRÉVENTION DES RISQUES D'INCENDIE DANS LES ÉTABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC
Source: ministère de l’intérieur

Hôtels, cinémas, musées, restaurants, magasins... autant de lieux où se concentre un nombre important de personnes. Pour éviter que le moindre incident ne se transforme en tragédie, les commissions de sécurité contrôlent et conseillent.

Créées en février 1941, les Commissions de sécurité ont pour mission d'éclairer les autorités administratives (maires ou parfois préfets) chargées de vérifier que les règles de sécurité sont correctement appliquées dans les "établissements recevant du public" (ERP) et les "immeubles de grande hauteur" (IGH). Composées de techniciens, d'experts et d'officiers sapeurs-pompiers titulaires du "brevet de Prévention", ces commissions se déplacent sur le terrain pour contrôler que les mesures dictées par le "Code de la Construction et de l'Habitation" et le "Règlement de sécurité" sont respectées.

ERP "Etablissement recevant du public".

Sont considérés comme ERP "tous bâtiments, locaux ou enceintes dans lesquels des personnes sont admises soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitations payantes ou non". Article R-123-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Les locaux qui peuvent être assimilés au domicile privé ou ceux réservés aux travailleurs ne sont pas des ERP.

IGH "Immeuble de grande hauteur".

Les IGH regroupent tous les bâtiments dont "le plancher bas du dernier niveau" est situé à plus de 50m du sol pour les immeubles d'habitation, et à plus de 28 m pour les autres immeubles.

Les dix immeubles d’habitation du Quartier de l’Horloge ne sont donc pas concernés.

Ces édifices doivent respecter un ensemble de règles de construction et d'équipement visant à limiter le plus possible la propagation d'un feu d'un étage à l'autre (la durée minimum de sécurité est fixée à deux heures), et à permettre l'évacuation des occupants par des accès protégés, disposant de système anti fumées.
Les principaux contrôles concernent les dispositifs permettant de réduire les risques d'incendie, d'éviter la propagation du feu et des fumées, de faciliter l'évacuation du public et l'intervention des secours. Une attention toute particulière est ainsi portée à la qualité des matériaux utilisés et à leur réaction au feu, à l'accessibilité des façades, à l'existence de sorties et de dégagements intérieurs suffisamment nombreux et bien répartis, à la présence d'un système d'éclairage de sécurité autonome, de moyens d'alarme, d'alerte et de premiers secours adaptés, etc. Les commissions de sécurité interviennent à plusieurs étapes : avant les travaux, lors de la demande du permis de construire, à la fin des travaux, avant que le maire ne délivre l'autorisation d'ouverture, et enfin, lorsque l'établissement est ouvert au public, sous la forme de visites régulières ou inopinées destinées à vérifier qu'il est toujours en conformité avec les normes de sécurité.


9. QU’EST-CE QU’UN ERP (ETABLISSEMENTS RECEVANT DU PUBLIC) ?
CE QUE DIT LA LOI.
Source: legifrance.gouv.fr, Bureau Veritas, ICTS Europe.

Le principe général
En matière de sécurité dans les établissements recevant du public (ERP), les principes qui guident la réglementation applicable s’attachent à ce que ces établissements soient conçus de manière à permettre :

- de limiter les risques d’incendie,
- d’alerter les occupants lorsqu’un sinistre se déclare,
- de favoriser l’évacuation des personnes tout en évitant la panique,
- d’alerter des services de secours et faciliter leur intervention.

Les mesures de prévention contre les incendies concernent tous les travaux, qu’ils portent sur la création, l’aménagement ou la modification de ces établissements. Elles s’appliquent également à toutes les phases de la « vie » de l’établissement : conception, construction et exploitation.

Caractérisation d’un ERP

Constituent des ERP ‘tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non’. (article R-123-2 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Cela regroupe donc un très grand nombre d’établissements, comme les magasins et centres commerciaux, les cinémas, les théâtres, les hôpitaux, les écoles et universités, les hôtels et restaurants … que ce soient des structures fixes ou provisoires (chapiteaux, tentes, structures gonflables).

Protection contre les risques d’incendie et de panique dans les ERP

L’obligation de protection contre l’incendie est très large dans la mesure où elle s’impose à toutes les personnes (autres que les salariés et le public reçu) ayant un lien avec l’établissement et s’applique non seulement au moment de la construction, mais également en cours d’exploitation de l’établissement.

Définition et application des règles de sécurité

Ainsi, les constructeurs, propriétaires et exploitants des ERP sont tenus, tant au moment de la construction qu’au cours de l’exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes.
Ces mesures sont déterminées compte tenu de la nature de l’exploitation, des dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre de personnes pouvant être admises dans l’établissement.

Les bâtiments ou les locaux où sont installés les ERP doivent être construits de manière à permettre l’évacuation rapide de la totalité des occupants. Ainsi, ils doivent avoir une ou plusieurs façades en bordure de voies ou d’espaces libres permettant l’évacuation du public, l’accès et la mise en service des moyens de secours et de lutte contre l’incendie.

Par ailleurs, l’aménagement des locaux, les matériaux utilisés et les équipements mis en place doivent respecter certaines caractéristiques réglementaires. Enfin, les ERP doivent être dotés de dispositifs d’alarme et d’avertissement, d’un service de surveillance et de moyens de secours contre l’incendie. Cette obligation est adaptée en fonction de leur taille, leur destination et appropriée aux risques.

Classement des établissements

Tous les ERP ne présentent pas les mêmes caractéristiques de taille, de destination, d’usage et de risques. Ils sont donc répartis en types selon la nature de leur exploitation, classés en catégories d’après l’effectif du public et du personnel. Ils sont soumis à des dispositions générales communes ainsi qu’à des dispositions particulières qui leur sont propres issues du Règlement de sécurité contre l’incendie et relatif aux établissements recevant du public.

La typologie de l’établissement, qui correspond à son activité, est désignée par une lettre (article GN 1 du règlement de sécurité incendie dans les ERP).

Il existe 30 types d’établissements :

Établissements installés dans un bâtiment

- J : Structures d’accueil pour personnes âgées ou personnes handicapées
- L : Salles d’auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple
- M : Magasins de vente, centres commerciaux
- N : Restaurants et débits de boissons
- O : Hôtels et pensions de famille
- P : Salles de danse et salles de jeux
- R : Établissements d’enseignement, colonies de vacances
- S : Bibliothèques, centres de documentation
- T : Salles d’exposition
- U : Établissements sanitaires
- V : Établissements de culte
- W : Administrations, banques, bureaux
- X : Établissements sportifs couverts
- Y : Musées

Établissements spéciaux

- PA : Établissements de plein air
- CTS : Chapiteaux, tentes et structures itinérants ou à implantation prolongée ou fixes
- SG : Structures gonflables
- PS : Parcs de stationnement couverts
- OA : Hôtels-restaurants d’altitude
- GA : Gares accessibles au public
- EF : Établissements flottants ou bateaux stationnaires et bateaux
- REF : Refuges de montagne

Les ERP sont également répertoriés en 5 catégories, déterminées en fonction de la capacité de l’établissement :

- 1ère catégorie : au-dessus de 1 500 personnes (NDLR. Par exemple Leroy Merlin)
- 2ème catégorie : de 701 à 1 500 personnes(NDLR. Par exemple Flunch)
- 3ème catégorie : de 301 à 700 personnes (NDLR. Par exemple MK2 Beaubourg)
- 4ème catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l’exception des établissements de 5ème catégorie
- 5ème catégorie : établissements accueillant un nombre de personnes inférieur au seuil dépendant du type d’établissement (NDLR. Par exemple Lapeyronie)

Pour l’application du règlement de sécurité, les ERP sont classés en deux groupes :

- le premier comprend les établissements des 1re, 2e, 3e et 4e catégories ;
- le second ne concerne que les établissements de la 5e catégorie.

Pour les ERP du premier groupe, le nombre de personnes pris en compte pour la détermination de la catégorie intègre à la fois le public et le personnel n’occupant pas des locaux indépendants qui posséderaient leurs propres dégagements. Pour les ERP de 5e catégorie (petits établissements), il ne comprend que le public (et pas le personnel).

Article GN 2 (NDLR: Les 3 SOCOPARS)
Classement des groupements d'établissements ou des établissements en plusieurs bâtiments voisins non isolés entre eux.
§ 1. Les bâtiments d'une même exploitation et les exploitations groupées dans un même bâtiment ou dans des bâtiments voisins, qui ne répondent pas aux conditions d'isolement du présent règlement, sont considérés comme un seul établissement recevant du public.

Article GN 3 (NDLR: Les établissements publics, école, crèche et centre médico-social.)
Classement des groupements d'établissements et des établissements en plusieurs bâtiments isolés entre eux
Les bâtiments d'un même établissement et les établissements groupés dans un même bâtiment, qui répondent aux conditions d'isolement, sont considérés comme autant d'établissements pour l'application du présent règlement.

Dossier permettant de vérifier la conformité d’un ERP avec les règles de sécurité

La vérification de la conformité d’un ERP avec les règles de sécurité comprend deux étapes :

- l’examen d’un dossier réunissant tous les documents relatifs aux dispositions prises pour assurer la sécurité, l’évacuation, l’emplacement de divers équipements à risques, au moment des permis de construire,

Ce dossier fait l’objet de formulaires "Cerfa" de demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un ERP tels que fixés par l’arrêté du 21 novembre 2011.

L’arrêté du 21 novembre 2011 (JO 02/12/2011) fixe notamment les modèles des formulaires suivants :

« Demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP) » ;

« Dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public aux règles d’accessibilité et de sécurité contre l’incendie et la panique ».
Cet arrêté est entré en vigueur le 1er janvier 2012. Il s’applique à toutes les nouvelles demandes d’autorisations de construire, d’aménager ou de modifier un ERP déposées à compter de cette date.

- des vérifications ont ensuite lieu directement dans l’établissement, notamment par la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité.

Mesures d’exécution et de contrôle

Ces mesures sont assurées par le maire, le représentant de l’Etat dans le département et la commission de sécurité.

Le contrôle

La vérification et le contrôle du respect de la réglementation interviennent au cours de la construction ou des travaux d’aménagement, avant l’ouverture au public des établissements, en cas de réouverture si l’établissement a été fermé plus de 10 mois et au cours de l’exploitation.

Le contrôle est organisé de 2 façons :
- par les constructeurs, installateurs et exploitants, qui font vérifier périodiquement l’établissement par des organismes ou des personnes agréés
- par l’administration ou par les commissions de sécurité. Ce qui ne dégage par les constructeurs, installateurs et exploitants de la responsabilité qui leur incombe.

Ainsi, les établissements font l’objet de visites périodiques de contrôle, avant l’ouverture et pendant l’exploitation, par la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité. Ces visites ont pour but de s’assurer du respect de la réglementation, mais aussi de suggérer des améliorations et des modifications.

Par ailleurs, les services de police et de gendarmerie peuvent également vérifier la régularité de la situation administrative de l’établissement et relever des infractions aux règles de sécurité.

La commission de sécurité

La commission de sécurité est une instance qui possède des compétences particulières en matière de sécurité et dont le rôle est de fournir une aide technique à l’administration.
Cette commission est organisée de la façon suivante :
- au niveau central : elle est composée de représentants de différents ministères et de personnes compétentes dans divers domaines. Elle donne son avis sur toutes les questions relatives à la protection contre l’incendie et les risques de panique dans les ERP et elle est consultés sur les projets de modification du règlement de sécurité,
- au niveau départemental : elle examine les plans et effectue des visites à l’ouverture des établissements, puis de manière régulière et éventuellement inopinée, ainsi qu’après des travaux importants, afin de rendre un avis favorable ou défavorable à l’ouverture du site. L’autorisation d’ouvrir un site est donnée par le maire par arrêté municipal. La décision de fermer un établissement peut être prise par le maire par arrêté municipal, ou éventuellement par le préfet par arrêté préfectoral, dans le cas où le maire refuse la fermeture malgré une mise en demeure. En cas de manquement à des points de sécurité qui ne peuvent être corrigés, la commission peut proposer des mesures de sécurité complémentaires pour compenser la situation (par exemple augmenter les issues de secours, mise en place de détecteurs d’incendie…)

Sanctions administratives

Lorsque les établissements exploités ne respectent pas les diverses règles relatives à la sécurité, le maire ou le représentant de l’Etat dans le département, peut ordonner leur fermeture.

La décision est prise par arrêté, après avis de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité.

10. SECURITE BATIMENTAIRE, LE SERVICE DES ARCHITECTES DE SECURITE DE LA PREFECTURE DE POLICE
Sources: Préfecture de Police de Paris

Le service des architectes de sécurité est compétent pour traiter les questions de sécurité relevant de l’ordre bâtimentaire (sécurité contre l'incendie, péril d'immeuble, accessibilité, montage et mise en service de grue, etc.). Il effectue, avec les autres services techniques de sécurité de la préfecture de police, l'instruction des demandes de permis de construire sous l'angle de la sécurité incendie. Par ailleurs, ils émettent un avis à propos des manifestations exceptionnelles.
Les architectes de sécurité assurent chaque mardi après-midi, à partir de 15h45, une consultation ouverte à toutes personnes (professionnels ou particuliers) souhaitant recueillir un avis sur des questions relevant de la sécurité préventive (sécurité contre l'incendie, péril d'immeuble, accessibilité, montage et mise en service de grue, etc.).

11. SERVICE DE SECURITE INCENDIE ET D'ASSISTANCE A PERSONNES
Source: Wikipedia

Le service de sécurité incendie et d’assistance aux personnes, abrégé SSIAP, est une formation française régie par l'arrêté du 2 mai 2005 modifié et qui se décline selon trois degrés : SSIAP 1, SSIAP 2 et SSIAP 3 permettant d'accéder à une hiérarchie de fonctions dans les métiers de la sécurité incendie.
Le SSIAP regroupe les anciennes formations E.R.P. (Établissements Recevant du Public) et I.G.H. (Immeubles de Grande Hauteur) définies par l'arrêté du 18 mai 1998, qualifiant les agents ERP1, ERP2, IGH1, IGH2, ou ERP-IGH3 ce dernier degré regroupant les deux domaines.
La législation française impose la possession de ce diplôme (SSIAP 1, SSIAP 2 ou SSIAP 3) aux personnels de Service de Sécurité Incendie et d'Assistance à Personnes (encore appelé Service Central de Sécurité en I.G.H. par opposition aux services locaux de sécurité situés dans chaque compartiment).
Le SSIAP 1, SSIAP 2 et SSIAP 3 donnent respectivement accès aux fonctions d'agent de sécurité incendie, de chef d'équipe de sécurité incendie, et de chef de service de sécurité incendie dont les missions sont définies par l'arrêté du 2 mai 2005 modifié le 22 décembre 2008.

12. CONTACTS A LA PREFECTURE DE POLICE DE PARIS (12.01.2017)

Architecte de sécurité du 3ème arrondissement
M. Pascal Planchin
Direction des transports et de la protection du public
Service des architectes de sécurité
12, quai de Gesvres F-75004 Paris
Mèl : Prefpol.DTPP-SDSP-SAS-SIAT-ARCHITECTES@interieur.gouv.fr

Chef du bureau des établissements recevant du public
Mme Frédérique Leclair
Mme Narcisse, en charge du 3ème arrondissement, tél. 01 49 96 35 18
Direction des transports et de la protection du public
Sous-Direction de la Sécurité du Public BERP
12, quai de Gesvres F-75004 PARIS
Mèl  BERP : pp-dtpp-sdsp-berp-qualite@interieur.gouv.fr

BSPP - Bureau de prévention de la brigade de sapeurs-pompiers de Paris
Lieutenant Fabien Hequet 
Tél. 01 40 77 33 28

13. RESPONSABLE UNIQUE DE SECURITE (RUS)
Source : Service départemental d'incendie et de secours / SDIS

La direction unique de sécurité (DUS) existe dans les groupements d’exploitations recevant du public (ERP).

Le RUS est le Responsable Unique de Sécurité assurant la direction de la DUS susvisée.

Dans les bâtiments ERP du 1er groupe comprenant plusieurs exploitations insuffisamment isolées entre elles et ne relevant pas d’une même direction locale, il a été jugé nécessaire d’imposer une direction unique responsable de la sécurité incendie afin de garantir une efficacité pérenne des actions de prévention et des mesures de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes contre les risques d’incendie et de panique. (Art. R. 123-21 du CCH)

Cette direction unique est dirigée et coordonnée par une seule personne (le RUS) qui assume à priori l’entière responsabilité de la sécurité des personnes accueillies dans le groupement.

Cette organisation hiérarchique doit non seulement permettre une coordination efficace des actions de prévention mais elle est également sensé pallier un des travers de la responsabilité collective qui est d’amoindrir, parfois gravement, la conscience de la responsabilité individuelle et à sa suite le niveau de sécurité des personnes.

Article R. 123-21 (Extraits) : « La répartition en types d'établissements prévue à l'article R. 123-18 ne s'oppose pas à l'existence, dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers ou de types similaires dont chacune, prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d'implantation et d'isolement prescrites au règlement de sécurité. Ce groupement ne doit toutefois être autorisé que si les exploitations sont placées sous une direction unique, responsable auprès des autorités publiques des demandes d'autorisation et de l'observation des conditions de sécurité tant pour l'ensemble des exploitations que pour chacune d'entre elles. (…) »

Base légale:
CCH : Code de la Construction et de l'Habitation.
CPP / CP : Code de Procédure Pénale / Code Pénal.
DUS : Direction Unique de Sécurité, au sens de l’article R. 123-21 du CCH.
Arrêté ERP : Etablissement(s) – .ou groupement(s) d’exploitations – Recevant du Public.

La conception juridique de l'association syndicale du quartier de l'Horloge (ASL QH) est brillante.

Un ensemble de règles très détaillées, et assez complexes, permet de ne facturer à chaque propriétaire, via un système de points, que la part des services dont il a réellement la jouissance.

En revanche, cet ensemble de textes, les cahiers des règles d'usage, d'habitation et de construction (CRUH), nécessite de la part du gestionnaire de cette ASL une bonne connaissance des immeubles membres de l'association syndicale libre. En effet, des mises à jours régulières sont nécessaires pour une correcte répartition des charges.

La flexibilité initialement offerte aux copropriétaires, et ainsi la possibilité d’exploiter dans de bonnes conditions les commerces en constante évolution a, dans les faits, été dévoyée au profit d’une gestion qui tire sa légitimité de la validation des comptes en l’assemblée générale aux dépends d’une bonne application des règles.

Le travail de ce blog est d’expliquer comment ce quartier a été conçu afin de retrouver un correct usage des règlements propres à cet ensemble immobilier.

LOISELET DAIGREMONT prétend que les mises à jour des grilles de points doivent être validées par l'assemblée générale à la double majorité.

Il est ainsi possible pour les quatre propriétaires majoritaires d'imposer arbitrairement le nombre d'équipements en validant des grilles fantaisistes, non basées sur la réalité des équipements présents dans les immeubles. Et, par voie de conséquence de valider un transfert de charges vers les autres propriétaires.

C'est sur cette base que quelques copropriétés d'habitation ont négocié l'approbation de nouveaux statuts en 2016 en l'échange d'une réduction arbitraire de leur propre nombre de points. Une négociation qui déroge totalement aux règles existantes et qui ne permet pas de répartir les charges en fonction de la jouissance réelle des équipements.

A contrario, nous estimons à la lecture des règlements de l'ASL que la présence des équipements dépend des seules copropriétés en fonction de leurs propres besoins, de leurs choix en AG ou de dispositions règlementaires, en particulier pour la sécurtité incendie. 

L'état du nombre des équipements doit être tenu à jour annuellement parce qu'il est le reflet de l'utilité de ces services pour les différents propriétaires ou copropriétaires.

LOISELET DAIGREMONT ne semble pas comptabiliser correctement le nombre des points d'alarmes et le nombre de points de détection incendie.
 

En effet, le nombre de points de détection incendie semble être très inférieur à la réalité sur le terrain et les factures concernant la détection incendie sont improprement affectées dans la grille de répartition des charges des  alarmes de fonctionnement.

Le nombre d'équipements est important, puisqu'il donne le nombre de points attribués à tel ou tel immeuble.

Le nombre de points est non seulement nécessaire pour répartir les charges afférentes mais il détermine aussi le nombre de voix par immeuble pour débattre de l'équipement en question.

Si le nombre de points est inexact, les charges seront mal réparties et par voie de conséquences les décisions des assemblées générales seront biaisées.

Téléchargez ce billet ici:

BONUS
 

L'assemblée générale du 23 novembre 2022 a validé des travaux importants sur le système de sécurité incendie (SSI) et la détection incendie présente dans les parkings.

Selon le relevé de LOISELET DAIGREMONT de 2018 (Cf. Image ci-dessus), les trois niveaux de parkings seraient équipés de seulement 31 équipements de détection incendie.

Selon le devis de DALKIA du 26 octobre 2022, il est prévu la destruction de 100 détecteurs ioniques, la fourniture et pose de 120 détecteurs optiques de fumée et de 2 détecteurs optiques de flamme.
 

Actuellement, les charges incendie des parkings sont réparties en fonction de 31 points et non 120 points. Or plus le nombre de points pour les parkings sera grand plus le coût unitaire sera faible pour les autres qui bénéficient du même service. 

La mise à jour du nombre de points de détection incendie, faisant partie du système de sécurité incendie (SSI) est un élément essentiel de la bonne gestion de l'ASL.

L'assemblée générale du 16 décembre 2016 a validé, sur la base du rapport GIFFARD, responsable unique de sécurité (Cf. téléchargement ci-dessous), la prétendue "évolution de l'utilité du système de sécurité incendie (SSI)" pour les différents membres de l'ASL.

En réalité, cette étude n'a permis, ni de déterminer le type des alarmes au regard des règles de l'ASL, ni de les compter. Un classement fantaisiste a ajouté encore plus de confusion avec trois nouveaux critères : "information indispensable", "information exploitation" et "information de confort". Nous comprenons que les informations indispensalbes sont les seules obligatoires.

Nul ne sait à quoi sert cette nouvelle terminologie et la société GIFFARD refuse de répondre à la seule question essentielle du point de vue de la sécurité incendie :

A la suite d'un nouveau rendez-vous, le 31 janvier 2024 au bureau des établissements recevant du public (BERP) de la préfecture de Police, le responsable unique de sécurité (RUS) qui représente l'Ex-Centre commercial a décrit dans son rapport l'ensemble immobilier comme étant un tout indissociable. Ce qui est faux.

Cette présentation, en contradiction avec deux audits de SOCOTEC et VERITAS, met les immeubles d’habitations dans une situation embarrassante. Elle ne vise qu'à justifier la pratique de LOISELET et DAIGREMONT qui consiste à imputer une partie des coûts des pompiers particuliers, propres aux commerces, aux immeubles d'habitation comme s'ils faisaient partie d'un même groupement. 

Nous connaissons depuis la construction du quartier de l'Horloge le véritable périmètre du groupement d’établissements recevant du public (ERP) de 1ère catégorie de type M, L, N, X, W et PS situés dans le Quartier de l’Horloge  dont l'existence découle de l'article GN2 du Règlement de sécurité incendie ERP.

(Un click sur l'image ci-dessous l'agrandit.)

La répartition des charges de copropriété pour les équipements communs gérés par l'ASL QH fait l'objet de vifs débats depuis 40 ans.

Cet article a pour objectif d'expliquer le découpage administratif afin de mieux comprendre l'organisation et la gouvernance du quartier pour finalement pouvoir corriger les erreurs et les mauvaises habitudes de gestion.  
 

DIVISION EN LOTS
L'opération de promotion immobilière du Quartier de l'Horloge est complexe et très hétérogène.

Elle a fait l'objet d'une première division en "volumes", soit la construction de 22 immeubles ayant leur propre existence juridique sur une parcelle unique.

La division immobilière en volumes a la particularité de définir la propriété foncière en trois dimensions. Ainsi, les volumes peuvent se superposer comme des cubes indépendants. De fait, il n'existe aucune partie commune entre les volumes. Une division en volumes permet aussi d'accueillir dans un même ensemble la domanialité publique qui exclu l'appartenance à une copropriété. 

Dans cette opération à tiroirs, réalisée en quatre tranches (1^ère, 2^ème, 3^ème A et 3^ème B) sur plus de dix ans, il était nécessaire de diviser les différents bâtiments en volumes : accueillir trois équipements publics, séparer les fonctions d'habitations et de commerces et commercialiser les bâtiments dès leur achèvement.

13 copropriétés et 3 ensembles d'immeubles sont regroupés dans une association syndicale libre, nommée ASL du Quartier de l'Horloge, pour gérer quelques équipements et services communs mis en place par le promoteur (service de sécurité incendie des commerces, chauffages des habitations, etc.). 

3 bâtiments municipaux ne font pas partie de l'ASL : l'école maternelle (fermée), la crèche municipale, et le centre médico psychologique (CMP). Cependant, le règlement de cette dernière a bien prévu qu'ils puissent bénéficier de services offerts par l'association. En particulier la surveillance des équipements techniques (alarmes) et la surveillance incendie (têtes de détection incendie).

En définitive, 19 bâtiments distincts et indépendants, d'habitations ou de bureaux, sont posés sur un socle commun de 3 copropriétés de commerces nommées SOCOPAR 2, 3A et 3B, en sous-sol et en rez-de-chaussée.

Le 1^er volume construit, lors de la 1^ère tranche, a précédé l'ASL et n'en fait pas partie. Il est aujourd'hui partagé entre les bailleurs sociaux I-3F et Erigère du groupe Action Logement (ex 1% logement).

La deuxième division concerne les immeubles placés sous la loi sur la copropriété du 10 juin 1965. Ils sont eux-mêmes "divis" en lots de copropriétés. Contrairement aux immeubles en HLM et à l'immeuble de bureaux qui reste "indivis".

Finalement, l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge regroupe selon notre décompte 1408 lots représentés par 13 syndicats de copropriété, un bailleur social (ACTION LOGEMENT) et un propriétaire institutionnel (PRIMONIAL).

 

GOUVERNANCE
L'ASL QH est gouvernée par un Conseil de gestion, aussi appelé syndicat. (Membres 2016)

​​Les 3 copropriétés imbriquées de commerces et parkings SOCOPAR 2, 3A et 3B sont regroupées, pour la gestion des charges, au sein d'un pacte de gestion commune, la "gestion commune SOCOPAR". Un outil de gestion dont l'existence juridique est contestée.

​La gestion de l'ASL QH et des trois copropriétés SOCOPAR a fait l'objet de nombreuses contestations  auprès du Tribunal de grande instance de Paris (TGI) depuis sa création. Une petite dizaine de procédures sont en cours actuellement. 

​EN SAVOIR PLUS:

Afin de comprendre l'organisation du Quartier de l'Horloge et du niveau de responsabilité de chaque strate, il est nécessaire de connaître la définition même du vocabulaire immobilier: lots de copropriétés, bâtiments, immeubles, volumes, établissements,  syndicats de copropriétaires (SDC), association syndicale libre (ASL), etc. 
 

UNE PARCELLE PRINCIPALE :

Le Quartier de l'Horloge est construit sur la parcelle 103, représentée dans la section AU, sur la feuille 000 AU 01, du cadastre. Les trois parcelles résiduelles 81, 85 et 99 ne correspondent plus aux bâtiments édifiés.

L'ensemble des 22 immeubles construits sur la dalle de parkings et commerces ne forme qu'une seule entité foncière divisée en "volumes" : définition d'une propriété foncière en 3 dimensions (M3) et non seulement en surface (M2). 

Cependant, par voie de conséquence de cette division en volume, cette ASL n'est pas un propriétaire foncier. La parcelle appartient donc aux seules copropriétaires réunis en copropriétés, à un bailleur social et à la Ville de Paris. 

En 1921, l'on dénombrait plus de 60 parcelles, en 1982, suite à l'opération immobilière il n'en restait qu'une seule.

Aujourd'hui l'ensemble immobilier s'étend dans 11 rues, passages et impasses sur une seule parcelle.

• 21- 33 rue Beaubourg 
• 36 - 56 rue Rambuteau 
• 5 - 17 rue du Grenier Saint-Lazare 
• 154 - 188 rue Saint-Martin 
• 5 impasse Beaubourg 
• 1 - 25 rue Brantôme 
• 1- 8 rue Bernard de Clairvaux 
• 1 - 8 passage des Ménétriers 
• 1 - 5 passage du Maure 
• 1 - 10 passage du commerce Saint-Martin (fermé au public)
• 1 - 18 passage de l'Horloge à automates (la partie sud est intégrée au magasin LEROY MERLIN)

22. Le bâtiment situé 7-9 rue du Grenier Saint-Lazare, bien qu'il soit complètement imbriqué dans le complexe immobilier, ne fait pas partie des volumes décrit dans la subdivision des lots de l'ASL. Il a été construit avant. Il appartient à deux propriétaires branches du bailleur social ACTION LOGEMENT. Téléchargez ci-dessous le plan du cadastre commenté (2ème version) (source: cadastre.gouv.fr).
934 téléchargements le 5 janvier 2019 (1ère version)
322 nouveaux téléchargements le 21 février 2020 (2ème version)
721 téléchargements le 15 février 2023 
893 téléchargements le 29 février 2024
2239 téléchargement le 4 mai 2026

Les cahiers des charges des 'règles d'usages, d'habitation et de construction'  (CRUH 2, 3A et 3B) (téléchargez les trois cahiers ici) définissent les surfaces sur lesquelles les commerces peuvent être autorisés à déployer 'des étalages suspendus' ou 'éventaires amovibles'.  'Ces dispositifs devront être enlevés lors de la fermeture quotidienne des magasins.'

Plus de 340 lots de commerces sont représentés (état à la construction), les surfaces en noir, symbolisent les espaces capables d'éventaires. 

Aujourd'hui, une cinquantaine de commerces exploitent les lots de l'ex centre commercial.

2507 téléchargements le 21 février 2021
3110 téléchargements le 21 février 2022
3312 téléchargemnets le 15 février 2023
1906 + 1644 = 3550 téléchargement le 29 février 2024


 

L'îlot N°1.

Seul 40 % des bâtiments jugés insalubres seront finalement détruits pour faire place à l'école polyvalente Saint-Merri, le Centre Pompidou et le Quartier de l'Horloge.

Le futur Quartier de l'Horloge se situe dans le deuxième pâté de maison dans le rectangle, en haut sous le Ste. de Ste-Avoie. La rue Brantôme apparaît en jaune.

"Depuis 1905, un îlot est désigné comme "insalubre" d'après le nombre de décès par tuberculose. Les îlots sont classés sur une échelle de gravité allant du plus faible (1) au plus élevé (17). L'îlot autour de Saint-Gervais , (par exemple), classé en gravité 16, était voué à la démolition."

Département Histoire de l'architecture et archéologie de Paris, commission du Vieux-Paris. 

Le plan du Marais, établit dans le cadre des études de délimitation du secteur sauvegardé suite à la loi Malraux, exclu le périmètre du futur Quartier de l'Horloge de la zone protégée.

 

Le Marais en héritage. Exposition au Musée Carnavalet. 2016  

 

Il existe actuellement plus de 105 secteurs sauvegardés en France et ce concept a largement été développé à l'étranger.

L'appellation de secteurs sauvegardé a été remplacée par la loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP) par le dispositif de Site Patrimonial Remarquable.
 

Dans le cadre du programme européen POLIS, qui a pour mission d'introduire une prise en compte des apports énergétiques solaires dans la planification urbaine, la Direction des Espaces Verts et de l'Environnement et l'Agence d'Ecologie Urbaine de la Ville de Paris mettent à dispositions de tous les habitants de la capitale un outil inédit en France : un cadastre solaire, dont la réalisation a été confiée à l'Apur.
 

Interactif, le cadastre solaire informe du potentiel solaire de chaque bâtiment de la capitale (KWh/m2/an) en indiquant son niveau d'insolation, calculé à partir de la simulation du rayonnement solaire annuel moyen et en prenant en compte les effets d’ombres des immeubles ou des arbres. Les propriétaires privés comme les pouvoirs publics peuvent ainsi identifier, grâce à un code couleur, les lieux propices à l'installation de panneaux solaires. Un module de recherche avancée permet notamment de rechercher les bâtiments ayant le plus fort potentiel solaire. Le potentiel est jugé “favorable” s’il est supérieur à 1.000 kwh/m2 par an. La visualisation des installations solaires existantes est également possible.

 

Le cadastre solaire  invite à mieux considérer l'usage possible de l'énergie solaire dans la ville, qu'il soit thermique (pour la production d'eau chaude) ou photovoltaïque (pour la production d'électricité).
 

APUR, Atelier parisien d'urbanisme

L'ASL gère un service de sécurité incendie pour le compte des commerces.

En tant que simple organe de gestion de biens et d'équipements communs, du fait d'une division en "volume", l'ASL ne détient aucune partie commune. Elle n'est pas un propriétaire foncier. 

Ce sont les copropriétés individuelles qui possèdent des parties communes, propre à leur volume. Les copropriétaires sont ainsi regroupés en syndicat de copropriété (SDC) et représentés juridiquement par leur syndic de copropriété. 

​Les bureaux n'ont qu'un propriétaire et le bailleur social possède 3 immeubles indivis.

Comme le rappelle chaque commission de sécurité :

Conformément aux disposition de l'article R.123-43 du code de la construction et de l'habitation, les constructeurs, installateurs et exploitants sont tenus chacun en ce qui le concerne de s'assurer que les installations ou équipements sont maintenus et entretenus en conformités avec les dispositions du Règlement de sécurité.

En tout état de cause, le chef d'établissement reste seul responsable de la sécurité des locaux.

L'opération immobilière du Quartier de l'Horloge concerne 22 bâtiments principaux :

- 10 copropriétés d'habitations, dont 2 de 2 bâtiments, 
- 3 copropriétés de sociétés, commerces et parkings (so-co-par) non isolées les unes des autres,
- 3 ensembles HLM, dont 1 de 2 bâtiments et un autre partagé entre deux propriétaires,
- 1 immeuble de bureaux indivis, 
- 3 bâtiments de la ville de Paris.

4 immeubles, bien qu'imbriqué dans l'ensemble immobilier, n'appartiennent pas à l'association syndicale libre du Quartier de l'Horloge  (ASL QH). 

En revanche, au sein de l'ASL QH, les 3 copropriétés de commerces et parkings SOCOPARS sont considérées comme « un seul établissement recevant du public (ERP) »  au titre de l’art. GN 2 de l’Arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du Règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP) car, elles regroupent plusieurs bâtiments voisins non isolés entre eux.

​Ainsi, tous les commerces du Quartier de l'Horloge, petits ou grands, sont considérés comme un ensemble unique ! Cet ensemble est un groupement de magasins (ERP) dont la construction répond au Règlement de sécurité. (1)
                                                  
Par ailleurs, la superposition des habitations au-dessus des commerces est belle et bien prévue dans la réglementation.

Ainsi, le Règlement de sécurité ERP du 25 juin 1980 définit l'ensemble des règles à respecter :

- l'isolement par rapport aux tiers, article CO 06 à CO 10,
- la résistance au feu des structures, articles CO 011 à CO 18,
- la propagation du feu par les façades, articles CO 19 à CO 22.

Comme par exemple l'article CO 9 qui définit « les qualités de résistance au feu » réglementaire dans le cas de « l’isolement dans un même bâtiment entre un établissement recevant du public et un tiers superposés ». Soit des planchers de degré coupe-feu 1, 2 ou 3 heures en fonction des cas.
 
Le promoteur du Quartier de l’Horloge a prévu, selon la notice de sécurité (2) des permis de construire des habitations (3), des dispositions constructives maximales puisque « Les volumes à usage de commerces sont isolés par rapport au reste de la construction par des parois coupe-feu de degré 3 heures. »
 
Les habitations, qui sont autonomes, sont donc protégées conformément aux exigences réglementaires maximales.

Par ailleurs, l'école maternelle, la crèche municipale et le centre médico psychologique (CMP) répondent bien aux conditions d'isolement de l’art. GN 3 de l’Arrêté ERP du 25 juin 1980 et peuvent donc être considérés comme autant d'établissements indépendants pour l'application du règlement de sécurité incendie ERP. Ils ne font donc pas partie du "groupement ERP".

Alors pourquoi faut-il un service de sécurité incendie ?
 

« Dans les établissements comportant plus de deux niveaux de vente et ou l’effectif du public est supérieur à 4 000 personnes [N.D.L.R. c’est-à-dire les clients que l'on peut recevoir dans l’ensemble formé par les trois copropriétés de commerces et parkings SOCOPAR 2, 3A et 3B] la surveillance doit être exercée par des agents de sécurité incendie dans les conditions prévues [à l’art. MS 46] (…)» Règlement de sécurité ERP, M29 §1

C'est à dire: 
« Pendant la présence du public, le service de sécurité incendie est composé selon le type, la catégorie et les caractéristiques des établissements (…). Lorsque le service est assuré par des agents de sécurité incendie, l'effectif doit être de trois personnes au moins présentes simultanément, dont un chef d'équipe. ».  
Règlement de sécurité ERP, article MS 46, § 1.

Les copropriétés d'habitations sont indépendantes tant du point de vue juridique que de la sécurité incendie. En revanche, les commerces sont liés du point de vue de la sécurité incendie.

(1) Le Règlement de sécurité du 23 mars 1965, en vigueur lors de l'obtention des permis de construire, reste applicable en principe aux établissements ouverts avant juin 1980 et qui n'ont subi aucune modification.
(2) Notice de sécurité, 3ième Tranche A et B, COGES, 16 septembre 1977
(3) Permis de construire du 12 septembre 1978

​Téléchargez ici la nouvelle version mise à jour du schéma de l'organisation juridique, administrative et réglementaire de la sécurité incendie.

Nouvelle version mise à jour après 343 téléchargements de la 1ère version le 11 juillet 2019.
308 nouveaux téléchargements le 21 février 2021
668 téléchargements le 15 février 2023

"Une association syndicale libre est un regroupement de propriétaires de biens immobiliers voisins, réunis sur une base purement contractuelle en vue de réaliser des  aménagements spécifiques ou des travaux d’entretien collectifs, (création et entretien de voiries privées, de digues contre les inondations…).

L’ASL est une personne morale de droit privé. "

"La gestion d’un immeuble particulier composant une ASL reste de la compétence exclusive de la copropriété." 

Source: ARC - association des responsables de copropriété

"Heureusement, nous savons qu'aux termes d'une jurisprudence constante, ce qui importe pour la licéité de la division en volumes, ce n'est pas la notion de bâtiment, mais bien qu'il n'existe aucune partie commune entre les différents lots de volumes."
"Cette technique organise conventionnellement la dissociation de la propriété du dessus du sol (superficie) de celle du dessous (tréfonds), empruntant les fondements du droit de superficie consacré par les articles 553 à 555 du Code civil, mais en les dépassant pour appréhender une unité foncière non plus simplement en deux, mais en trois dimensions, en mètres cubes et non plus seulement en mètres carrés. (...)

Par essence de nature légale, le régime de la copropriété s’oppose ici frontalement à la technique de la division en volumes, laquelle ne repose que sur la convention des parties. Disons que l’adoption d’une division en volumes présente entre autres avantages, celui d’une grande liberté dans la mise en place et l’organisation de cette volumétrie, liberté recherchée par les promoteurs (au sens large) des projets complexes."

BONUS:

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