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Charges de copropriété explosives dans le Quartier de l'Horloge !


Lundi 26 Janvier 2015

Une enquête exclusive du Blog du Quartier de l'Horloge avec la participation de chaque copropriété: des questions se posent.

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Les habitants du Quartier de l’Horloge se plaignent depuis toujours de charges d’un montant excessif, d’une ventilation anormale, de services opaques et d’un manque d’accès direct aux pièces de la gestion immobilière.
Avec une moyenne de 3300 € de charge par logement en 2013, les immeubles d'habitations culminent à plus de 33% de la moyenne calculée par la FNAIM.  Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM Paris-Ile de France, cité par le journal Le Monde, précise sur ces chiffres que "L'objectif est d'informer les copropriétaires de leur situation par rapport à un indice calculé tous immeubles confondus : s'ils paient le double, ils peuvent se poser des questions".

De son côté le cabinet Loiselet & Daigremont, gestionnaire du Quartier de l'Horloge, estime que la grande complexité juridique de l'association syndicale libre, la situation géographique, l’imbrication des immeubles entre eux, le chauffage collectif et la sécurité incendie seraient à l’origine de charges prohibitives, jusqu’à deux fois la moyenne parisienne. (32,90 euros/m² assuré, parties communes comprises, FNAIM 2013).
Or, une lecture approfondie des règlements et des comptes de l’association syndicale libre du Quartier de l’Horloge (ASLQH), qui regroupe pas moins de 628 appartements, démontre qu’il n’en est rien.

Les statuts de l’association prévoient d’ailleurs, à l’image d’une copropriété, une grande justice dans la répartition des charges et la mise en commun du chauffage CPCU, pour plus de 266 appartements, devrait permettre une économie d’échelle. Finalement le plus gros problème est la sécurité incendie qui n'est pas refacturée aux seuls responsables comme nous le verrons plus loin.

Les charges de copropriété du Quartier de l'Horloge dépassent de 45% à 118% la moyenne parisienne en 2013!  Seuls deux immeubles sont en dessous. 

C'est un signe clair de dysfonctionnements.

Nous connaissons les trois causes qui alourdissent les charges au-dessus des moyennes et les mécanismes qui créent des surcoûts.

1.  Les contrats de gestion administrative, en millefeuille, avec trois couches pour chaque immeuble: syndic de copropriété individuel, directeur de l’ASLQH, personnel propre à l’ASLQH (voir graphique ci-dessous).

2. La cascade de 11 contrats collectifs et 7 contrats individuels pour la gestion technique du chauffage des immeubles A, B, C , D, E, F et GH. Le coût dans le Quartier de l’Horloge est dans la  moyenne haute à Paris. Les frais d'énergie sont égaux aux frais de gestion technique.

3. L’organisation de la sécurité incendie qui, de l’aveu même de l’ASLQH dans une note de 2003, est refacturée aux immeubles d’habitation de façon à ‘rentabiliser’ cette charge due par les commerces.

La FNAIM établit, sur une base de données de 3349 immeubles à Paris, un coût de gestion par lot de 155 euros par an (en vert). La gestion, en trois couches, du Quartier de l'Horloge propulse le coût par lot à plus de 500 euros pour 5 immeubles.

Le cabinet Loiselet & Daigremont est au bénéficie de deux contrats de gestion d’un total d’environ 200 000 €, (l'un pour la direction de l'ASLQH, l'autre en tant que syndic de copropriété de la gestion commune des SOCOPAR 2, 3A, 3B). Il gère les  commerces en s’appuyant sur le personnel ASLQH présent sur site, et qui est refacturé en partie aux habitations, HLM et aux bureaux.
Par ailleurs les réunions du conseil de gestion ASLQH, dont ce cabinet est directeur, et du conseil syndical SOCOPAR, dont il est syndic de copropriété, se mélangent et sont composées des mêmes acteurs!

Un conflit d’intérêt, vieux de 30 ans, qui a pour conséquence des charges de copropriété tout à fait inhabituelles, et injustifiées, variant du simple au double selon l'immeuble.


Plus la part de charges gérées par l'ASLQH est importante, plus les charges par m2/an s'élèvent, jusqu'à 72 euros/m2/an.

L'ASLQH est amenée à gérer de 47% à 67% des charges des immeubles d'habitation, sans prise en compte des intérêts financiers des copropriétaires. Ceux qui ne donnent en gestion que le minimum (9% à 13%), sont justement les trois immeubles qui présentent des charges de copropriété dans la moyenne...

Pour réduire les charges dans le Quartier de l’Horloge, il faut tout d’abord contester officiellement, auprès des syndics de copropriétés, et de l’ASLQH, ces charges excessives.

Ensuite c’est au conseil de gestion d’en améliorer la gestion en supprimant le millefeuille administratif et en veillant à une stricte application des statuts de l’association, en particulier dans la ventilation des charges de sécurité incendie. Une juste affectation (en application de l’article 38.1) des salaires des pompiers du poste de sécurité incendie permettrait, aux habitants, une économie de 200 000 € et de 25 000 € des frais de gestion associés.

Les immeubles d'habitation, en faisant respecter le collège des 7 immeubles, les bâtiments A, B, C , D, E, F et GH,  concernés par le chauffage CPCU, doivent gérer directement les questions de chauffage et la répartition de cette charge. Ils pourraient économiser pas moins de 45'000 €/an de frais de gestion inutile. Il faut aussi mieux séparer la gestion des copropriétés de commerces (SOCOPAR) de la gestion de l’ASLQH pour qui le même prestataire technique, DALKIA, intervient indistinctement.

Ces deux  postes représentent un potentiel de 270 000 € d’économie, soit 13.80€/M2.

Le vrai coût de l'association pour les habitants,  soit la gestion des biens et équipements communs, est d'environ 400 euros par an par lot  (en vert), ce qui semble tout à fait normal.

L'application des trois cahiers des règles d'usage et d'habitation (CRUH 2, 3A et 3B) est traduit en 51 grilles de répartition des charges. Trois postes ressortent clairement, chauffage, sécurité incendie (alarme) et frais de gestion. Le reste représente 24%.
L'application des trois cahiers des règles d'usage et d'habitation (CRUH 2, 3A et 3B) est traduit en 51 grilles de répartition des charges. Trois postes ressortent clairement, chauffage, sécurité incendie (alarme) et frais de gestion. Le reste représente 24%.
En étudiant les pièces, et en faisant cette enquête précise sur le coûts des charges des dix immeubles d'habitation de notre ensemble immobilier, nous avons eu la confirmation que les difficultés du Quartier de l'Horloge sont avant tout un problème de gestion !

En tant que prestataire de service professionnel du Quartier de l'Horloge, depuis plus de 30 ans, Loiselet & Daigremont a eu maintes fois  l'occasion de résoudre les problèmes. Pourtant la gestion commune des SOCOPAR 2, 3A et 3B a eu pour conséquence de museler le conseil de gestion, qui est devenu un gouvernement fantoche, digne d'une république bananière.

En réalité le directeur entretien les mythes sur la construction, au lieu de se baser sur les permis de construire, il laisse planer le doute sur l'interprétation des statuts, au lieu de les mettre à jour comme exigé par la loi, et finalement il néglige totalement les intérêts financiers de ses mandants, car si les charges des habitations sont élevées, elles le sont aussi pour les petits commerces.  

La raison des charges excessives de l’ASLQH est un système de gestion en poupées russes, qui cache des marchés extrêmement juteux, derrière un écran de fumée.

Toutes les astuces sont utilisées pour déstabiliser les membres de l'association qui cherchent depuis des années à chasser les mauvaises habitudes.
Le prochain billet vous guidera dans les méandres de la grille N°5. Nous démontrerons comment,  depuis la construction en 1982, 18 millions d'euros ont été détournés, vers les mauvais copropriétaires (les habitants),  par une simple fausse imputation de charges !

L’équipe du Blog du Quartier de l’Horloge, en partageant une prise de position inédite, espère vous apporter la clarté nécessaire à la légitime remise en question d’un système établi.

Les habitants, en agissant en propriétaires avertis, pourront ainsi optimiser leur qualité de vie, tout en abaissant les charges à un juste niveau.

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