Informations sur un quartier au coeur de Paris

Les copropriétaires du Quartier de l'Horloge sont relégués au statut de simples spectateurs. La gestion se fait sans eux. Ici, lors de la réactivation de l'Horloge en 2023, dont le financement pour la maintenance est encore inconnu.
Les copropriétaires du Quartier de l'Horloge sont relégués au statut de simples spectateurs. La gestion se fait sans eux. Ici, lors de la réactivation de l'Horloge en 2023, dont le financement pour la maintenance est encore inconnu.
Lorsque vous souhaitez acheter un bien, vous vous poser de nombreuses questions.  Les charges ne sont-elles pas trop élevées? La copropriété est-elle solvable ? La rue n'est-elle pas trop bruyante? Est-ce qu'il y a des procédures?
« Au stade de l’annonce, le vendeur (ou l’agence) ne sont dans l’obligation de préciser que l’existence de procédures en cours relevant des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965  et de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation . Ainsi, la mention « Pas de procédure en cours » ou « Aucune procédure en cours » dans les annonces immobilières permet donc seulement de préciser qu’il n’y a pas de procédures « graves » en cours.

Tiré de : "Aucune procédure en cours" : une mention plutôt trompeuse ! (discutons-immo.fr)

***
 
Cet article a pour objectif d’expliquer aux membres de l’association syndicale libre du Quartier de l'Horloge (ASL QH) ce qui se passe actuellement au sujet de la gestion de leurs biens immobiliers.

Sont-ils correctement représentés ? Leurs intérêts sont-ils vraiment défendus ? 
La gestion de l’ASL QH est-elle conforme à sa raison d’être ? Que font les gestionnaires professionnels CBRE, INDIGO et PRIMONIAL?
 
Début 2023, une petite dizaine de procédures concernant la gestion de l’association syndicale libre du quartier de l’Horloge (ASL QH) est en cours au Tribunal de Paris.

Les procès-verbaux des assemblées générales de l’association syndicale libre du Quartier de l’Horloge (ASL QH) font régulièrement état d’un point d’information sur l’avancement de procédures, sans qu'aucun compte-rendu ne soit joint à la convocation.

Combien sont-elles ? Quels sont les enjeux ? Qui réclame quoi à qui ?
 
Dans les faits, depuis 2018, 62% des immeubles, soit 10 sur 16, contestent la gestion de LOISELET DAIGREMONT et la tenue des comptes. Pourtant, d'année en année, aucune explication sérieuse ne leurs est apportée.

Cette situation perdure car les trois propriétaires représentés par des professionnels, AEW CILOGER (CBRE), INDIGO PARK et PRIMONIAL (SEFAL PROPERTY) se contentent d'utiliser leur position majoritaire pour valider la gestion actuelle en assemblée générale au lieu d'intervenir en amont, afin de résoudre les problèmes lors des conseils de gestion.

Ensuite, les décisions d'assemblées générales ne sont pas suivies d'effets et le statu quo continue à régner. 

Depuis janvier 2023, Aurélien Rousseau a repris la direction de l'ASL pour le compte de LOISELET DAIGREMONT et offre ainsi une opportunité de profondes réformes.
 
Une optimisation à la baisse de 20% des charges pourrait accompagner cette nouvelle gestion et ravir tant les propriétaires que leurs futurs acquéreurs.

EN SAVOIR PLUS

1. Combien de procédures ?
2. Quels sont les enjeux?
3. Quels sont les arguments de l'ASL?


 

Les trois copropriétés de commerces et parkings SOCOPAR 2, 3A et 3B tiennent une assemblée commune et simultanée avec la gestion commune SOCOPAR. Une situation inédite: chaque vote fait l'objet de 4 procès-verbaux d'assemblées générales.
Les trois copropriétés de commerces et parkings SOCOPAR 2, 3A et 3B tiennent une assemblée commune et simultanée avec la gestion commune SOCOPAR. Une situation inédite: chaque vote fait l'objet de 4 procès-verbaux d'assemblées générales.
1. COMBIEN DE PROCEDURES ?

31% des immeubles au sein de l'ASL, soit 5 sur un total de 16, ont assignés l'ASL QH depuis 2011. Ils représentent les propriétaires de 278 appartements, dont 158 appartiennent au bailleur social ACTION LOGEMENT (ERIGERE).

Il s'agit des immeubles suivants :
  • 3-5 rue Bernard de Clairvaux,  69 appartements.
  • 9 rue Brantôme, 28 appartements.
  • 160 rue Saint-Martin, 23 appartements.
  • 2 passage du Maure et 6 rue Brantôme, 38 et 55 appartements.
  • 16 rue Brantôme, 65 appartements.
Une dizaine de copropriétaires se sont joints à titre individuel, dont certains copropriétaires du 50 rue Rambuteau et de la copropriété de commerces et parkings SOCOPAR 2. 

D'autres procédures existent, sans que les membres de l'ASL en aient été clairement informés.

L'immeuble du 3-5 Bernard de Clairvaux aurait été assigné par l'ASL pour défaut de paiement de charges d'environ 150 000 €. Une procédure " grave " qui tombe vraisemblablement sous le coup de l'obligation d'informer les acheteurs lors de transactions immobilières.

Le bailleur de LEROY MERLIN, AEW CILOGER, aurait assigné l'ASL dans le cadre des travaux concernant l'amiante. Un budget de plus de 13 millions d'euros.

2. QUELS SONT LES ENJEUX ?
 
L'ensemble des plaigants réclame plus de 750 000 euros de remboursement de charges indues. Comment l'ASL pourra-t-elle payer en cas de victoire de ces plaignants ?

Les syndicats de copropriétaires réclament aussi l'annulation de l'ensemble des assemblées générales depuis 2009. Quelles mesures l'ASL peut-elle prendre pour se préparer ? Qu'elles seraient les conséquences?

Prenons 3 exemples parmis les demandes des plaignants.

 
  • Détection incendie - 200 000 € dérivés des commerces et bureaux vers les habitations
 
La sécurité incendie des commerces et bureaux coûte plus de 750 000 €. Au lieu d'être payée uniquement par les propriétaires concernés, soit les commerces et les bureaux, près de 200 000 € sont habilement redirigés vers les propriétaires d'habitation!
 
Dans les faits tout est faux: le nombre des équipements qui sert à répartir les charges, la classification des alarmes de "détection incendie" ou de "fonctionnement" et l'affectation des factures dans les bonnes catégories.

Téléchargez la copie du règlement de copropriété dont est tiré l'image ci-dessous.
Le règlement des copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B (art. 46 et 48) est très clair sur les charges en provenance de l'ASL. Le syndic doit tenir à jour le nombre de têtes de SPRINKLER, d'alarme de fonctionnement ou de détection incendie.
Le règlement des copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B (art. 46 et 48) est très clair sur les charges en provenance de l'ASL. Le syndic doit tenir à jour le nombre de têtes de SPRINKLER, d'alarme de fonctionnement ou de détection incendie.


La "facturation directe" concerne l'ensemble des services assurés par l'ASL mais qui sont facturés sans frais de fonctionnnement (honoraires de gestion). Ici, ce tableau "SOCOPAR" de 2015 recense plus de 1 149 000 € qui ne sont pas présents dans le budget de l'ASL. > un clic sur l'image l'agrandit.
La "facturation directe" concerne l'ensemble des services assurés par l'ASL mais qui sont facturés sans frais de fonctionnnement (honoraires de gestion). Ici, ce tableau "SOCOPAR" de 2015 recense plus de 1 149 000 € qui ne sont pas présents dans le budget de l'ASL. > un clic sur l'image l'agrandit.
  • Budget des dépenses - 1,5 millions d'euros soustrait du total des dépenses
 
LOISELET DAIGREMONT pratique la "facturation directe privative". Il appelle certaines charges, directement aux bureaux du CENTRE POMPIDOU et aux copropriétaires SOCOPAR dans les appels de charges des copropriétés en dehors de la comptabilité de l'ASL. C'est-à-dire sans qu'elles ne supportent de frais de gestion et de fonctionnement.

Un usage qui conduit à laisser s'évaporer pas moins de 1,5 million d'euros de charges du budget des dépenses de l'ASL.

Les conséquences sont importantes. Par exemple, les charges d'électricité de LEROY MERLIN, INDIGO ou le CENTRE POMPIDOU sont refacturées au prix coûtant alors que l'électricité refacturée aux immeubles d'habitations pour les services communs est majorée des frais de fonctionnement de l'ASL, soit 14,9 centimes par euro de charges. Le dommage est évalué à près de 20 000 € seulement pour l'électricité.

  • Les eaux de ruissellement (eaux d'exhaure)
 
La Ville de Paris a introduit en 2008 une nouvelle taxe pour le Parking Horloge Beaubourg qui a d'abord été logiquement facturée aux seuls copropriétaires de parkings pendant 2 ans. Ensuite, l'ASL a réparti cet impôt, sans annonce particulière ni accord de son assemblée générale, à l'ensemble des membres de l'ASL, y compris aux habitants et aux bureaux.

Le montant de la taxe a varié entre 2009 et 2020 de 22 000 € à 149 000 € de façon totalement inexplicable.

20 % de cette somme n'est pas réparti aux copropriétés de commerces et gonflent encore plus la part des habitants et des bureaux.

Plus étonnant encore, le Trésor Public n'a pas été en mesure de confirmer avoir encaissé de l'ASL la totalité des 1 115 852,89 € payés, jusqu'en 2020, par les copropriétaires. 

 
Pompage des eaux souterraines. Une taxe illisible et incompréhensible. La Ville de Paris devrait apporter quelques clarifications en avril 2023. Un clic sur l'image permet de l'agrandir.
Pompage des eaux souterraines. Une taxe illisible et incompréhensible. La Ville de Paris devrait apporter quelques clarifications en avril 2023. Un clic sur l'image permet de l'agrandir.

3. QUELS SONT LES ARGUMENTS EN DEFENSE DE L'ASL?
 
Le Conseil de gestion de l'ASL n'est pas informé de l'avancement des procédures et ne connait pas les arguments en défense qui sont avancés. Son gestionnaire LOISELET DAIGREMONT semble avancer seul avec le cabinet d'avocat SELARL G2 & H, sans validation par l'assemblée générale de la stratégie, ni des arguments.

Dans les faits, la défense de l'ASL est similaire à la défense de son gestionnaire LOISELET DAIGREMONT. Nous avons pris connaissance des pièces et les commentons ci-dessous.
 
  • L'ASL ne reconnait pas le droit à un syndicat de copropriétaire de l'assigner:
 
L'esprit des textes de l'ASL prévoit le contraire, ce sont bien les syndicats de copropriété qui doivent prioritairement représenter les copropriétaires :
 
Article 41: Caractère des règles posées par le présent cahier (CRUH)

«Tout propriétaire d’un volume peut également en demander directement l’application à l’encontre du propriétaire défaillant, étant précisé que lorsqu’un volume est placé sous le régime de la copropriété définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont obligatoirement représentés par le syndicat de copropriété, lui-même obligatoirement représenté par son syndic.

En cas de transgression et de différend, le Tribunal de Grande Instance de Paris est compétent pour connaître de toute action en exécution forcée ou en dommages-intérêts»
 
  • L'ASL ne reconnait pas la qualité de membres de l'ASL aux copropriétaires contestataires.
 
Un argument étonnant. Par exemple, l'ASL a désigné M. Larger en tant que membre du conseil de gestion pour une durée de trois ans, mais elle lui conteste ensuite sa capacité à exercer un recours au tribunal.

Ou encore l'exemple de certains procès-verbaux d'assemblées générales qui sont sporadiquement diffusés à tous les membres de l'ASL, y compris aux plaignants qui paient leurs charges et dont la qualité de membres leurs est pourtant contestée.

  • L'ASL déclare que la sécurité incendie doit être gérée de façon collective en fonction de la nature de la charge.
 
Cette déclaration n'est malheureusement pas mise en pratique. L'ASL mélange les alarmes de fonctionnement et les alarmes de détection incendie, qui font l'objet de deux articles distincts dans les règlements (CRUH, art. 37.4.1 C) et D).
 
On peut regretter à ce titre, le manque de transparence du responsable unique de sécurité (RUS) pour le groupement d'établissements recevant du commerce (ERP), la société GIFFARD, qui a produit en 2015 un document fantaisiste ne permettant pas de qualifier les alarmes dans l'une ou l'autre catégorie : les alarmes surveillant le bon fonctionnement des équipements ou les alarmes de détection incendie règlementaires et obligatoires pour les commerces.
 
  • Des couloirs de distribution relient l’ensemble des bâtiments d’habitation ou commerciaux. L'ensemble est un tout.
 
Les fameux couloirs sont tous équipés de sas coupe-feu. A nouveau, on peut regretter un audit peut clair. En 2019, QCS SERVICES (devenu QUARDINA) confirme bien que les bâtiments d'habitations et de commerces sont entièrements indépendants les uns des autres mais produit simultanément un schéma qui laisse entendre que la préfecture de police considèrerait le Quartier de l'Horloge comme un ensemble.

Tant la société GIFFARD que QCS SERVICES ont été invités à préciser leurs propos qui contredisent la notion du groupement de commerces et parkings, sans les habitations, tel que décrit dans les permis de construire.

Téléchargez le rapport GIFFARD de 2015.
Schéma contesté. Son titre laisse croire que les habitations font partie d'un groupement d'établissements commun avec les commerces. Une vision que le cahier des charges des commerces SOCOPAR contredit.
Schéma contesté. Son titre laisse croire que les habitations font partie d'un groupement d'établissements commun avec les commerces. Une vision que le cahier des charges des commerces SOCOPAR contredit.

Le règlement de chaque copropriété SOCOPAR est sans équivoque sur le mode de répartition des charges en provenance de l'ASL. > un clic sur l'image l'agrandit.
Le règlement de chaque copropriété SOCOPAR est sans équivoque sur le mode de répartition des charges en provenance de l'ASL. > un clic sur l'image l'agrandit.
  • L'ASL déclare ne pas s’occuper des parties privatives. Les noms de INDIGO PARK, LEROY MERLIN, FLUNCH, etc., apparaissent exclusivement pour faciliter l’identification physique des locaux pour une meilleure répartition des charges sous la rubrique « SOCOPAR » qui regroupe les copropriétés de locaux commerciaux.
 
En réalité, le règlement de copropriété de chaque SOCOPAR décrit très clairement aux articles 46 ou 48 la répartition des charges en provenance de l'ASL. Il est donc tout à fait normal, et même nécessaire, que le nom des locataires et le nombre des équipements dont ils bénéficient apparaissent dans la comptabilité de l'ASL.

L'ensemble des charges gérées pour les équipements communs à deux membres au moins est géré par l'ASL. Il semble ainsi tout à fait anormal de dissimuler du total des dépenses ASL près de 1,5 millions de charges propres aux trois copropriétés "SOCOPAR". Ces charges ne pas soumises aux frais de gestion et de fonctionnement. Ces derniers sont alors répartis sur 2 millions seulement.

Par ailleurs, l'ASL ne connait pas la "gestion commune SOCOPAR" qui agit au nom des trois membres que sont les copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B.

Par voie de conséquences, l'ensemble des décisions qui sont prises en assemblée générale de l'ASL par un membre illégitime et majoritaire sont contestées depuis 2009.

Une dizaine de procédures concernant la gestion de l’association syndicale libre du quartier de l’Horloge (ASL QH) sont en cours au Tribunal de Paris depuis 2015.
Une dizaine de procédures concernant la gestion de l’association syndicale libre du quartier de l’Horloge (ASL QH) sont en cours au Tribunal de Paris depuis 2015.
L'ASL QH est représentée par Maître Isabelle GABRIEL, Avocat au Barreau de Paris.

LOISELET DAIGREMONT est représenté par Maître Hervé CASSEL, Avocat au Barreau de Paris.

Les copropriétaires sont représentés par Maître Cécile MERILLON-GOURGUES, Avocat au Barreau d’ANGERS.

Le conseil de gestion, l'organe de surveillance de l'ASL QH, est composé de professionnels et de copropriétaires bénévoles.

Un quart sont des gestionnaires professionnels: CBRE pour AEW CILOGER / LEROY MERLIN, INDIGO PARK, PRIMONIAL pour les bureaux du CENTRE POMPIDOU et le bailleur social ERIGERE / ACTION LOGEMENT.

Catherine Rambaud, avocate et Roland Pichon, expert-comptable, représentent  chacun, bénévolement, leur propre immeuble de copropriété et apportent leurs connaissances du droit et de la comptabilité.
Le Blog du Quartier de l'Horloge, un média indépendant, a pour mission de diffuser et partager l'information afin de promouvoir une correcte répartition des charges de cette ASL et de favoriser les réformes nécessaires de gouvernance pour une plus grande transparence.

Téléchargez ce billet ici.

le 09/02/2023 à 10:49
Publié pour la première fois le 20 mai 2015, cet article garde encore toute son actualité aujourd'hui.

Certes, de nouveaux dysfonctionnements dans la répartition des charges sont apparus entre temps, modifiant sans cesse l’estimation des charges mal réparties. En revanche, le fond de cette analyse reste actuel et le document joint détaille, aussi précisément que possible, la mauvaise application des règles de gestion.
Inlassablement, nous alertons les propriétaires institutionnels aux commandes de l’ASL de leur devoir de contrôle de la gestion faite par et avec LOISELET DAIGREMONT. 

Sans la collaboration de PRIMONIAL, INDIGO PARK et AEW CILOGER (Groupe BPCE - LA BANQUE POSTALE), de leurs représentants comme CBRE ou BNP PARIBAS et de leurs locataires, dont le CENTRE POMPIDOU et LEROY MERLIN, il ne sera pas possible de corriger les problèmes de gestion.

Sans contrôles sincères, les mêmes erreurs se répètent d’année en année et permettent à l'ensemble des bénéficiaires d’économiser indûment quelques centaines de milliers d’euros.
 

Le Quartier de l’Horloge, au lever du soleil, vu du carrefour rue aux Ours, Grenier Saint-Lazare et Saint-Martin.
Le Quartier de l’Horloge, au lever du soleil, vu du carrefour rue aux Ours, Grenier Saint-Lazare et Saint-Martin.
Tel le Château de la Belle au bois dormant, le Quartier de l’Horloge semble endormi, comme si il était victime d’un mauvais sort. Les ronces qui l’enserrent font croire qu’il est impossible de le réveiller… Pourtant nous voulons lui redonner vie en vous expliquant, simplement, chacune des contre-vérités qui prolongent son sommeil inutile ! La complexité technique, la situation géographique ainsi que l’organisation juridique du Quartier de l’Horloge seraient les causes de charges de copropriété jusqu’à 2,5 fois la moyenne parisienne ? C’est faux !
 
Suivez avec nous les méandres de la gestion, et découvrez les preuves accablantes, d’une gestion déloyale à l’égard des habitants. Car rien n’est laissé au hasard.

Tout a commencé par une mauvaise imputation des charges de sécurité incendie, par le biais de caméras et de points ‘‘d’alarme’’. C’est ainsi qu’un subtil transfert de charges permet, indirectement, à Leroy Merlin de payer moins de 20 000 € de charges annuelles pour 7 000m2 de surfaces commerciales quand les habitants vivant au-dessus en supportent près de 250 000 € !

Pourtant ce n’est qu’un problème de gestion, une longue suite d’erreurs d’affectations. Le système de transfert de charges fonctionne en ‘‘pelures d’oignon’’ et à chaque couche se glisse une petite erreur, il est ainsi difficile de se faire une idée claire à la première lecture des comptes, tant le cumul de mauvaises interprétations est important. Les habitants, non-sachant, sont tenus à l’écart (rétention d’informations, mauvaise composition des instances de direction, mauvais usage des droits de vote, etc.) de toutes possibilités de comprendre le fonctionnement extraordinaire et la grande liberté qu’offre, pour la gestion des équipements communs, une association syndicale libre (ASL).
Si les affirmations du Blog du Quartier de l’Horloge se révèlent être parfaitement correctes, les comptes 2014 et 2015, ainsi que le budget 2016 devront être corrigé.

Découvrez  la démonstration en 5 actes dans le billet complet (26 pages) à télécharger!

1222 téléchargements le 15 mars 2023

Un clic sur l’image l’agrandit ! Depuis 2009, un groupe de copropriétaires analyse la comptabilité de l’ASL QH et fait une projection des charges en respectant le règlement de répartition des charges. Les trois copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B, dont LOISELET DAIGREMONT est aussi le syndic de copropriété, ont bénéficiés de plus de trois millions de charges non appelées. Ces dernières ont été payées par les immeubles d’habitations. Il s’agit du coût des pompiers pour les commerces, de suppléments d'honoraires de LOISELET DAIGREMONT et de factures d’électricité mal réparties. A bonne entendeur !
Un clic sur l’image l’agrandit ! Depuis 2009, un groupe de copropriétaires analyse la comptabilité de l’ASL QH et fait une projection des charges en respectant le règlement de répartition des charges. Les trois copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B, dont LOISELET DAIGREMONT est aussi le syndic de copropriété, ont bénéficiés de plus de trois millions de charges non appelées. Ces dernières ont été payées par les immeubles d’habitations. Il s’agit du coût des pompiers pour les commerces, de suppléments d'honoraires de LOISELET DAIGREMONT et de factures d’électricité mal réparties. A bonne entendeur !
PROJECTION D'UNE CORRECTE APPLICATION DES REGLES

Sur la base des trois cahiers des règles d’usage et d’habitation (CRUH 2, 3A et 3B), propres au Quartier de l’Horloge, nous avons reconstitué la répartition des charges telle qu’elle devrait être, en respectant scrupuleusement ces derniers.  
                                                                                                                                      
Loiselet & Daigremont ne diffuse pas les justificatifs de répartition des charges. Pourtant chaque dépense est justifiée par un article du CRUH. Les 194 pages des trois cahiers des règles et d’habitation de 1977 (CRUH 2, 3A et 3B), avec les modificatifs du 14.02.1982 et du 02.02. 1994, décrivent en détail les règles de répartition des charges.  Chaque affectation de charges à un immeuble est faite sur la base d’un service, d’une servitude, ou des frais d’entretien et de maintenance des équipements et des biens communs. 
 
Malheureusement le cabinet Loiselet & Daigremont, en charge depuis 1982 (!), de la comptabilité de l’association ASLQH, de l'élaboration du budget prévisionnel et de la répartition des dépenses, fait tout pour rendre impossible cette vérification par les copropriétaires.
 
La composition des charges est très bien détaillée. Mais l’affectation dans les 51 différentes grilles est discutable et les tantièmes sont en revanche … inconnus ! Par ailleurs les plans de l’ensemble immobilier sont jalousement gardés et ne sont pas diffusés aux membres de l’association qui les demandent.
Les comptes de l’ASLQH sont bien tenus et largement diffusés. La répartition des charges à chacune des copropriétés n’est, elle, jamais diffusée ! Et pour cause, les différences entre la répartition par Loiselet & Daigremont et notre calcul, représentées ci-dessous, sont sidérantes.
 
Qui est Loiselet & Daigremont ? Loiselet & Daigremont Entreprise est une société par actions simplifiée, d’administration d'immeubles et autres biens immobiliers, d’une dizaine d’employé. Son chiffre d’affaire 2014 est de 1 259 600 €, son bénéfice de 81 500 €. (www.societe.com) La gestion du Quartier de l’Horloge (200 K €) représente 16% de son activité !

RESPONSABILITE 

Le manquement à une ‘‘obligation d'agir pour sauvegarder les intérêts des copropriétaires’’ constitue une faute du syndic. (Cass. civ. 08.02.1995). Le conseil de gestion de l’ASLQH, en charge de la répartition des dépenses, n’assume pas son rôle de contrôle. Et les syndics de copropriété, en partie membre de ce conseil (!), refacturent les charges de l’ASLQH aux copropriétés sans aucune vérification sérieuse.

Pourtant ‘‘La responsabilité du syndic est engagée devant les copropriétaires s'il n'exerce pas correctement ses fonctions ou s'il ne respecte pas les règles de fonctionnement de la copropriété. Il peut ainsi être condamné à verser des dommages-intérêts à la copropriété si ses actes ou ses négligences ont causé un préjudice financier ou contribué à la dégradation de l'immeuble.’’  (droit-finances.net)  

La responsabilité du syndic de copropriété ne peut toutefois être engagée que si l'assemblée n’a pas approuvé les actes du syndic en n’accordant pas le quitus de copropriété !

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. La mission de contrôle porte notamment sur la comptabilité du syndicat, l'élaboration du budget prévisionnel, la répartition des dépenses et les conditions dans lesquelles sont conclus et exécutés les marchés de travaux.

En vertu de l’article 1994 du Code civil, les membres du conseil syndical peuvent être tenu responsables des fautes graves commises dans l'exécution de leur mission : ‘‘Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion’’. L’association de consommateur CLCV précise que ‘‘Tel est le cas lorsque le conseil syndical, ou l'un de ses membres, cautionne les agissements frauduleux du syndic.’’
 
La répartition des ‘‘dépenses de sécurité’’ est, depuis plus de 20 ans, le sujet de nombreuses polémiques. Le billet ‘‘Charges de copropriété explosives ’’ donne les détails des charges (méthode FNAIM), dans le Quartier de l’Horloge, qui varient de 23 €/m2/an pour les HLM à 72 €/m2/an pour l’immeuble d’habitation avec la résidence service (3-5 rue Bernard de Clairvaux).
 

 
 

COMMENT SORTIR DE CETTE SITUATION ?

Pour mémoire la Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ne s’applique en aucune façon aux ASL. En revanche, les membres de l’association sont représentés par leur syndic de copropriété à l’assemblée générale de l’ASLQH. C’est-à-dire que tous les copropriétaires d’un immeuble s’expriment d’une seule voix.  Ce sont des règlements d’ordre privé,  les cahiers des règles d’usage et d’habitation (CRUH), qui définissent notre fonctionnement et la répartition des charges !
 
IL FAUT DONC S’APPUYER SUR NOS PROPRES REGLES DE FONCTIONNEMENT POUR EVOLUER :
 
A       Assemblée générale de l’ASLQH / syndics de copropriété                                     
 
1.  En contrôlant la répartition des charges.   - Le syndic est tenu d'assurer la gestion comptable et financière de la copropriété et d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale.
- La responsabilité du syndic est engagée devant les copropriétaires s'il n'exerce pas correctement ses fonctions ou s'il ne respecte pas les règles de fonctionnement de la copropriété.
-»        Les syndicats de copropriétaires doivent contester officiellement, par écrit, les comptes et budgets erronés de l’ASLQH, en particulier les syndics membres du Conseil de gestion. 
 
B      Conseil de gestion de l’ASLQH / conseillers de gestion
 
2. En faisant respecter l’application des articles 36, 37 et 38 du CRUH.
 
-»        C’est le rôle du conseil de gestion de l’ASLQH de vérifier la répartition des dépenses, soit des 2 copropriétaires désignés et de nos syndics de copropriété.
-»        L’ASLQH doit missionner un expert-comptable indépendant pour attester de la juste répartition des charges.
 
C        Assemblée générale des immeubles / copropriétaires
  1. En réduisant les postes de dépendance envers l’ASLQH, comme le chauffage CPCU, à leur plus simple expression.
  2. En cherchant de nouvelles solutions, lors de larévision des contrats, et dans l’organisation de la gestion des équipements communs.
  3. En vérifiant le nombre d’alarmes de fonctionnement existant et les points associés. En faisant supprimer celles qui ne sont pas nécessaires (ascenseurs, caméras).
- En copropriété, la révision des tantièmes ne peut pas être faite par un tribunal. Le juge ne peut imposer un nouveau mode de répartition des charges.  (Cour de cassation. Chambre civile 3. Arrêt du 3 juillet 1991). L’ASL peut gérer et entretenir des biens et éléments d’équipement, qui sans être sa propriété, sont communs à deux ou plusieurs propriétaires, aux charges et conditions qu’elle déterminera d’accord avec les dits propriétaires.  (Statuts. Article 3.  Objets de l’association syndicale libre). 

-»         C’est le rôle des membres de l’association, par le biais de leurs assemblées générales individuelles des copropriétés, de définir ce qu’ils donnent en gestion à l’ASLQH, et d’accord avec l’association, dans quelles conditions et pour quelles charges.
L’heure des comptes : 18 millions d’euros de charges déviés, en 30 ans, vers les habitations.

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Vous avez des questions? Posez-les dans les commentaires ou à q2h@free.fr  !

Le Blog du Quartier de l'Horloge s'engage, avec vous, pour une gestion éthique de l'ASLQH.

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Télécharger ce billet ici.

Rédigé par Tic Tac / Contact : q2h@free.fr le 05/02/2023 à 20:05
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