Depuis 2011, il est devenu la référence pour la gestion du Quartier de l'Horloge.

Avec des visiteurs non seulement de France, mais aussi d'Italie, des Etats-Unis et d'Afrique du Sud, ce blog est lu chaque jour dans le monde entier par une poignée de curieux. Chaque année c'est plus de 20 000 pages lues et quelques centaines de téléchargements.

Copropriétaires résidents, expatriés et propriétaires étrangers retrouvent ici la vie du Quartier de l'Horloge à Paris.

AVERTISSEMENT
Le contenu de ce Blog est une contribution au débat pour la réforme nécessaire de la gouvernance du Quartier de l'Horloge.

Notre objectif est de:
- partager et diffuser l'information
- créer une base d'archive
- informer les copropriétaires de leurs droits
- former les futurs conseillers syndicaux des immeubles
- encadrer les syndics de copropriété dans leur mission de gestion
- participer à la réforme de la gouvernance de l'ASL QH en faisant respecter les statuts et les règles propres à l'association
- améliorer la gestion
- faire baisser les charges de copropriété
 

PLAN DU SITE ET AIDE A LA NAVIGATION

​ACTUALITE :

Une action collective en marche !
​Les copropriétaires saisissent la justice pour faire valoir leurs droits.

A    SUJETS HISTORIQUES
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1.  Retour sur 30 ans de fonctionnement
Happy birthday! Le Quartier de l'Horloge fête ses 30 ans.

2.  La naissance d'un quartier
Historique sur la genèse d'un nouveau quartier à Paris en 1982

3.  Jean-Claude Bernard, du concept de la ville totale au Quartier de l'Horloge
De l'utopie du concept architectural à la promotion immobilière

4.   Le plan du Quartier de l'horloge
Comprendre les étapes de la construction du quartier

5.   Métamorphose 1972 - 2012
Du plateau Beaubourg à la Piazza du Centre Pompidou

6.   Rue Rambuteau, rue piétonne?
Crée en 1838, remodelée par le Quartier de l'Horloge, le Centre Pompidou et les Halles...

7.  Le défenseur du temps
L'histoire de horloge emblème du Quartier de l'Horloge
 

8.​ Passage de l'Horloge à Automates
Disparation des passages couverts du Quartier de l'Horloge

B    VIE DE QUARTIER
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1.   Lettre à Elise
Une fiction sur la vie dans le Quartier de l'Horloge en 2020. Et si le rêve devenait réalité?

2.   Vos commerçants à l'heure gourmande
Comment l'association des commerçants anime le quartier

3.   Que fait la Police?
Les actions de la police dans ce quartier privé ouvert au public

4.  A la bonne heure !  - Le Journal gratuit d'Ulla Claude
L'ASSACTIVE, une association de quartier qui vous veut du bien.

5.  Trois HLM sans gardien depuis trente ans
Le paradoxe des charges: trois gardiens présents 24/24 dans un PC de sécurité incendie et des logements sociaux privés de... gardien

6.   Mettre fin à l'opacité
L'avis des élus parisiens sur la gestion du Quartier de l'Horloge.

7.  Accès résidents
Comment apporter votre soutien et rester informé des réformes à mener!

8. Repas de Quartier
Repas du Conseil de Quartier Sainte-Avoie, Mairie du IIIème arrondissement de Paris

9. Une aire piétonne dénommée « Quartier de l'Horloge », à Paris 3e.
La Mairie de Paris confirme la circulation piétonne du centre de Paris.

C   CHARGES DE COPROPRIETE ET DE L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL)
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Trois décodages essentiels à lire pour mieux connaître le fonctionnement du quartier!

1.   Charges de copropriété explosives dans le Quartier de l'Horloge
Les charges 2013, de 23 euros à 74 euros/m2/an selon l'immeuble!

2.   Les droits de vote et la composition de l’ASL du Quartier de l’Horloge
La participation aux charges et les droits de vote sont - ils respectés?

3.   L'organisation en 'volumes' du Quartier de l'Horloge
Une seule parcelle mais 19 immeubles et 16 copropriétés...

4.  Editorial   - 2010 
Tic tac ou fric-frac? La gestion de l'ASLQH est-elle un écran de fumée? De la préfecture de police de Paris aux archives départementales à la recherche des pièces administratives.

5.   Paralysie des structures
La copropriété une leçon de vie! Faites vos jeux - Les jeux sont faits - Rien ne va plus

6.   L'ERP? 7 millions € partis en fumée!
La sécurité incendie du Quartier de l'Horloge expliquée en détail.

7.   Comprendre l'ASLQH
Comprendre le fonctionnement et la gouvernance de l'ASLQH. Connaître ses faiblesses.

8.   L'analyse des dysfonctionnements
Abus de pouvoir ou mauvaises habitudes?

9.   L'analyse des dépenses
Abus de gestion ou mauvaises habitudes?

10.   Vers une gestion éthique
La démocratie est-elle possible en copropriété?

11.  David contre Goliath
La SCI du Passage de l’Horloge est-elle un investissement responsable ?

12.   Pourquoi le statu quo l'emporte
Les cinq question à régler en priorité pour une gestion saine et démocratique.

13.   Comment réformer l'ASL du Quartier de l'Horloge ?
Manuel à l'attention des conseillers syndicaux sur les actions à mener.

14.   Jurisprudence
Le contexte juridique et l'évolution de la jurisprudence sur la gestion et les charges

15.   Recouvrement des charges de copropriété impayées
Vos droits et obligations

16.   Le Quartier de l'Horloge à l'heure du changement!
Comment faire baisser nos charges de copropriété en 2015 sans procès.

17.   L'heure des comptes: 18 millions d'euros de charges déviés en 30 ans vers les habitants!
Plaidoyer pour une gestion éthique de l'ASLQH. 320 000 euros mal affectés en 2015!

18.   289 000 euros d'économies? C'est facile, gratuit et immédiat!
Le respect de l’application des règles de répartition des charges permettra de réduire la facture sans procès.

19. La gestion du Quartier de l'Horloge? Un sujet d'étonnement!

La gestion de Loiselet Daigremont vue par l'ARC, la mairie du 3e et le journal Le Parisien.

20. Charges de copropriété exorbitantes du Quartier de l'Horloge - Une action collective en marche !
150 copropriétaires de 5 copropriétés se sont unis pour demander justice auprès du TGI de Paris.

 

20. Informations à l'attention des habitants du Quartier de l'Horloge.
Les enjeux de l’assemblée générale exceptionnelle de 2016 de l’ASL du Quartier de l’Horloge.

 

21. Assemblée générale du Quartier de l'Horloge - 9 questions aux principaux intervenants !
Quels sont les justifications pour les charges de l'ASL?

Quelle est la différence entre les charges 2010-2014, 2015 et à partir de 2016...

22. Lettre ouverte aux propriétaires de parkings du Quartier de l'Horloge.

Voulez-vous vraiment valider 120.000 euros de charges supplémentaires sans services supplémentaires?

​23. Charges du Quartier de l'Horloge. Comment est-ce que chacun peut agir efficacement?
​1.000.000 de charges échappent aux frais de gestion et 400.000 euros sont mal affectés.

24. 150 000 euros de charges non appelées auprès de LEROY MERLIN BEAUBOURG ?
L'histoire incroyable d'une méprise.

25. 3 questions au maire de Paris Centre
La Mairie de Paris appelée à l'aide. 

26. La Ville de Paris est-elle facturée pour les services de l’ASL dont elle jouit ?
Pourquoi l'exemple de la Ville encourage un potentiel détournement massif de charges.

27. Coup de projecteur sur la facturation de l’électricité dans le quartier parisien de l’Horloge.
Opacité quasi totale sur la facturation de l'électricité.

28. 6 000 euros surfacturés à l’Etat ? Lettre ouverte à PRIMONIAL - 1er groupe indépendant en gestion de patrimoine en France.
Une gestion saine doit faire partie des engagement sociétaux et environnementaux.

29. Who's who du Quartier de l'Horloge. Qui sont les "zinzins"?
Descriptif des trois principaux propriétaires institutionnels majoritaires.

30. Quand le plus grand propriétaire dissimule le nombre de ses équipements.
Le cas d'AEW CILOGER et de son locataire LEROY MERLIN.

31. Règles de répartition de la sécurité incendie.
Explication du mode de facturation de 700 000 € pour les pompiers particuliers des commerces.

32. Préparation de l'assemblée générale 2023 de l'ASL QH (quartierhorloge.fr)
Présentations des problèmes des assemblées générales.

33. Le vrai du faux concernant la gestion du Quartier de l'Horloge (quartierhorloge.fr)
Déconstruire les mythes et expliquer en quelques mots les véritables enjeux.

D   SUJETS CULTURELS & association TEMPO
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1.   Chapeau l'artiste!
"Laure loge dans le quartier de l'Horloge" - Slam d'Aimé Nouma et d'autres chansons inspirées par le quartier...

2.   Avril Cruel
Chris Tobal, résident dans le Quartier de l'Horloge, signe son premier roman...
"Vodka frappée", sorti en mai 2015, est enfin disponible!

3.   Portrait de Jean-Claude Bernard, architecte du Quartier de l'Horloge
Rencontre du 6 mai 2015

​4. La plus belle exposition de Beaubourg !
​Portrait du Centre Pompidou par ses voisins

​5. Madame la Maire, j'ai une idée! - Un Jardin partagé dans le Quartier de l'Horloge
Le génie créatif de la démocratie participative: du rêve à la réalité !

6. Jardins partagés dans le Quartier de l’Horloge
​Une idée citoyenne du budget participatif 2015: créer un jardin de toute pièce !

7. L'AVENTURE brantôme. Une nouvelle vie pour l'école maternelle fermée.
Suite à la profonde tristesse des habitants un collectif propose un lieu ouvert et associatif pour animer la dalle du quartier de l'Horloge.

 

Vous pouvez nous envoyer un courriel à q2h@free.fr

Les copropriétaires qui ont dûment payé l'ensemble de leurs charges de copropriétés auprès de LOISELET & DAIGREMONT ont été stupéfaits de la menace d'ENGIE de coupure d'électricité le 18 juillet 2023. Outre les problèmes de trésorerie de l'ASL, le coût de l’électricité a été multiplié de près de 4 fois !

Les factures sont passées de 35 000 € à 305 000 € ! L'ASL devait alors 921 080 € à ENGIE. Que faire ?

LEROY MERLIN BEAUBOURG, les bureaux du CENTRE POMPIDOU ou encore le cinéma MK2 ont-ils été plongés dans le noir?  

Finalement non. Le 18 juillet, rien ne s'est passé comme annoncé. AEW CILOGER qui devait plus d'un demi-million de charges a payé cet arriéré, ce qui a permis à l'ASL de résoudre temporairement une partie de ses problèmes de trésorerie et de payer en partie ENGIE.

LOISELET & DAIGREMONT a par ailleurs saisi le Médiateur nationnal de l'énergie au sujet des tarifs de l'électricité. De notre côté, nous pensons que le directeur de l'ASL étant impliqué dans la gestion de l'électricité, il semble évident qu'il ne sera plus possible de ne pas prendre en compte cette somme dans le budget des dépenses annuelles.

En effet, comment l'ASL peut-elle gérer plus de 700 000 € d'électricité si cette dépense n'est pas prévue dans le budget annuel et donc validée par les propriétaires ?

En 2023, l'ASL, aurait reçu de la part d'Engie au titre du bouclier tarifaire la coquette somme de 132 062,83 €. 

Mais où est passé l'argent et qui doit en bénéficier ? Comment le nouveau président ORALIA  pourra-t-il sortir de cette impasse ?

Madame Catherine Rambaud, membre du conseil de gestion, vient d'être missionnée pour éclaircir cette étrange affaire. 
 

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Depuis 1982, l'électricité est revendue par une structure indépendante.

Une association syndicale libre (ASL) gère en partie, depuis la construction du Quartier de l’Horloge au début des années 80, la transformation et la distribution d’électricité. L’ASL possède un contrat pour la fourniture de l’électricité en haute tension auprès de ENGIE. Un contrat que cette dernière ne veut plus honorer. 

La mission de service public, assurée habituellement par ENEDIS pour la gestion du réseau de distribution de l’énergie, n'existe pas pour tous les propriétaires et locataires dans le Quartier de l’Horloge, l'ASL assure cette fonction. La rétrocession d’énergie et la refacturation n’étant, en règle générale, pas admise en France, l’ASL n'étant pas titulaire d’une autorisation d’achat pour revente, assure-t-elle sa mission correctement ? 

La question se pose, car cette ASL revend le courant électrique des installations lui appartenant en partie : trois postes de transformation haute-tension / basse-tension et des réseaux de distribution de l’électricité.

L’ASL gère le relevé des compteurs individuels des commerces et des bureaux, puis elle délègue à un syndic de copropriété la facturation des consommations électriques auprès des bénéficiaires. Une situation qui est en désaccord avec la jurisprudence actuelle qui impose, lorsque c'est possible, le raccordement direct au réseau électrique de chaque consommateur final d’électricité.

Evaporation des frais d’électricité

Le président de l’ASL, LOISELET DAIGREMONT, reconnaît dans un email du 20 avril 2019 que « Les factures d’électricité sont en effet appelées auprès de l’ASL QH et payées par notre cabinet ». Cette déclaration est conforme avec le grand livre comptable qui atteste près de 720 000 € d’électricité en 2018. 

Cependant, cette somme n’apparait pas dans la comptabilité analytique, dite « drap de bain ». Ce document est l’outil comptable, un tableau Excel, qui permet au président de l’ASL de répartir les charges à chacun des 16 immeubles et copropriétés de cet ensemble immobilier. En réalité, seuls 26 000 euros environ, en 2018, ont transité par ce tableau, en particulier pour les équipements communs des immeubles d’habitations.

En effet, un membre du conseil de gestion, l’exécutif de l’ASL, a mis en évidence une double opération comptable qui permet de faire figurer l’électricité des commerces et bureaux avec une valeur de zéro dans les comptes. Les consommations d’électricité sont rendues invisibles pour les comptes de l’ASL : elles sont par voie de conséquences soustraites aux frais de fonctionnement et de gestion.

Ainsi, l’électricité serait gérée gratuitement pour les trois copropriétés de commerces appelées « SOCOPAR » au détriment de l’ensemble des 12 immeubles d’habitations qui se voient appeler davantage de frais de fonctionnement par effet de vases communicants.

Quelles perspectives ?

Les supposés dysfonctionnements de l'ASL, et de sa gestion privée, par une structure qui devrait être indépendante, conduisent à des frais et des charges de copropriétés surévalués pour tous.

Facturation sujette à caution, frais d’électricité cachés, budget sous-évalué de moitié, gestion gratuite, surfacturation ou sous-facturation des frais de fonctionnement, répartition de coûts « non attribués » à des propriétaires non concernés, majorations arbitraires et prélèvements d’électricité non autorisés semblent être le reflet de la grande difficulté de faire des contrôles sérieux.  (Cf explications ci-après).

La bonne compréhension des enjeux devrait permettre aux propriétaires de faire modifier des usages inappropriés.

Le nombre de voix de chacun des immeubles est attribué en fonction de la quote-part annuelle des charges payées à l’ASL pour la gestion de l’ensemble immobilier. En 2019, les trois copropriétés SOCOPAR ont payé 60.7 % des charges, elles détiennent ainsi 60.7 % des voix qui sont dans les mains de quelques banques et assurances et d’un exploitant de parkings.
La gestion du Quartier de l’Horloge dépend finalement peu du résultat des votes de son assemblée générale⁽¹⁾, dont l’issue est déjà connue en raison de la position majoritaire de quelques propriétaires institutionnels.

En revanche, les habitants demandent que l’opacité actuelle face place à une plus grande clarté.
 

(1) AEW CILOGER (Groupe BPCE - LA BANQUE POSTALE) représenté par la SOCIETE GENERALE puis CBRE, INDIGO et AXA, représenté par la BNP PARIBAS, détiennent, à seulement trois propriétaires, la majorité décisionnaire des trois assemblées générales des SOCOPAR et par voie de conséquences plus de 60% de celle de l’ASL.    

Sources : Matrices cadastrales 2017. DGPF - Direction Générale des Finances Publiques.
 

EN SAVOIR PLUS

Un budget sous-évalué de plus de deux millions d’euros

L’ASL a validé un budget de fonctionnement de 1 995 440 € pour l’année 2019. Les dépenses réelles soumises à la validation de l’assemblée générale 2020 sont de 2 154 131 €. Un résultat 8 % au-dessus des prévisions.

Cependant, le grand livre comptable fait état de 3 898 799 € de débit et de 1 708 068 € de crédit avec un solde négatif de 2 190 731 €. Comment est-ce possible ? Le grand livre d’une ASL se doit d’être équilibré, sans pertes ni bénéfices. A la lecture des écritures, cette somme semble en fait composée, comme l’a démontré un autre membre du conseil de gestion en 2015, par la revente d’électricité et des charges des copropriétés de commerces SOCOPAR pour d’autres services gérés par l’ASL.

Comment faut-il comprendre ces chiffres ? Près de deux millions de charges sont cachés à l’ASL et n’apparaissent, ni dans le « drap de bain », ni dans le budget de fonctionnement. Ce dernier serait, par voie de conséquences, sous-évalué de moitié.

Pourtant, ce qui peut paraître avantageux est en fait trompeur. Les frais de fonctionnement de 230 837 €, constitués en majorité par le contrat de gestion de l’ASL pour son président et un employé administratif, étant partagés au prorata de la participation aux autres charges, cela augmente injustement les charges de l’ensemble des autres copropriétés.

Les frais de fonctionnement sont répartis sur deux millions au lieu de l’être sur quatre millions. Ainsi, moins les commerces supportent les frais, plus les immeubles d'habitation doivent payer.

Déviation des frais de fonctionnement

Un troisième membre du conseil de gestion a calculé les répercussions sur les charges des copropriétaires privés de l’absence des consommations électriques des commerces et bureaux dans la comptabilité.

Dans cette simulation, le solde négatif de 2 190 731 € provenant du grand livre comptable a été pris en compte. Il représente l’équivalent des consommations électriques et des charges des commerces SOCOPAR qui sont actuellement absentes. Cette hypothèse correspond d’ailleurs aux calculs des deux études qui ont relevé des charges invisibles pour l’ASL : 1 500 000 € de charges SOCOPAR (Bouvier / 2015) et 720 000 € de charges d’électricité (Court / 2019).

Résultat : selon les calculs, en utilisant le tableau Excel du « drap de bain », les charges de fonctionnement sont surévaluées de 43 764 € pour les 12 immeubles d’habitations et les bureaux.

Bénéfices pour les uns

Le mandat de président de l’ASL et de syndic de copropriété des SOCOPAR est confié à la même société depuis plus de 40 ans. En tant qu’administrateur de l’ASL, cette société attribuerait un avantage infondé aux trois copropriétés dont elle assure elle-même la gestion : une exemption de frais de fonctionnement sur les consommations d’électricité.  

En effet, les frais de gestion des trois copropriétés SOCOPAR seraient sous-évalués de 43 764 €, soit la somme payée en supplément par les habitants et l’immeuble de bureaux.

Une pratique étonnante d’autant que les immeubles d’habitations, dans une configuration similaire, paient bien des frais de gestion sur leurs frais de chauffage.

Le nouveau gestionnaire ORALIA, qui a repris en 2024 la gestion des quatre structures (ASL et SOCOPAR 1, 2 et 3), va-t-il continuer ces pratiques constestées par l'ensemble des immeubles d'habitation ?

Pertes pour les autres

ENGIE fournit une électricité haute-tension à l’ASL du Quartier de l’Horloge. Cette dernière est équipée de transformateurs qui lui permettent de distribuer l’énergie basse tension aux compteurs électriques des commerces SOCOPAR et des bureaux. La somme des relevés des compteurs individuels présente un total inférieur à l’énergie fournie aux transformateurs par ENGIE. Un phénomène dû aux pertes en ligne, « l’effet Joule ». Mais comment répartir cette somme ?

L’ASL a décidé, en 1999, de majorer les factures d’électricité de 5 %. Un taux qui n’a cependant pas été respecté en 2018 puisqu’il était de 6.7 %. Cependant, cette majoration arbitraire ne couvre pas la différence entre la facture ENGIE et le cumul des consommations d’environ 80 compteurs individuels. Il existe un solde non affecté de près de 20 000 €. Alors que les 720 000 € de consommation électrique ne figurent pas dans le « drap de bain », ce solde y apparait bien ! Un situation injuste pour les immeubles d'habitation.

Au lieu de répartir au prorata des consommations électriques réelles, entre chacun des commerces abonnés, le président de l’ASL répartit cette somme au prorata des charges générales dans les frais de fonctionnement commun à l’ensemble immobilier.

Ainsi, ce ne sont pas les seuls consommateurs d’électricité qui supportent la charge des pertes en ligne mais aussi l’ensemble des immeubles d’habitations alors que ces derniers ne sont même pas concernés par ces consommations électriques ! 

Prélèvements d’électricité oubliés.

L'ASL a prévu contractuellement de fournir en électricité le gestionnaire multi-technique DALKIA (une filiale de EDF) pour le bon fonctionnement d’équipements communs à certains immeubles comme le chauffage. Or, en 2018, deux copropriétaires se sont rendus compte que l’ASL prélevait directement sur leurs tableaux électriques de copropriété l’alimentation pour des installations communes en dehors de leurs copropriétés, sans refacturer les sommes équivalentes aux utilisateurs finaux.

Une situation à laquelle il aurait été mis fin en mai 2019, après une quarantaine d’années, en engageant un autoentrepreneur, sans appel d'offre ni autorisation du conseil de gestion, et sans pour autant que soit envisagé sérieusement un remboursement des prélèvements indus.

Alors que l'électricité pour les installations de chauffage commune était fournie par des contrats favorables d'immeubles d'habitation, la fourniture par l'ASL d'une électricité industrielle a conduit à une explosion des coûts : quatre fois plus cher.

L'ASL a finalement choisi d'attaquer le nouveau contrat ENGIE et un long procès va commencer. Dans l'intérêt des immeubles d'habitation, ne faudrait-il simplement pas revenir à la solution initiale avec une électricité au tarif habitation ? 

CONCLUSION 

Le refus constant des comptes par une petite dizaine de copropriétés d’habitations lors des assemblées de l’ASL depuis 2018 est le reflet d’une meilleure compréhension des enjeux par les propriétaires privés et des nombreux désaccords entre les membres de l’ASL et leur ancien président.

Cet article a pour objectif d’inviter les propriétaires à vérifier le bon fonctionnement de leur ASL, un travail nécessaire.