Informations sur un quartier au coeur de Paris

Assemblée générale 2023 de l'ASL QH


Vendredi 16 Juin 2023


Rue du Grenier-Saint-Lazare face au quartier de l'Horloge. Image Ana.
Rue du Grenier-Saint-Lazare face au quartier de l'Horloge. Image Ana.
Chers copropriétaires et voisins,

Avez-vous déjà été informé qu’un ensemble d’immeubles et de copropriétaires dans le Quartier de l’Horloge demande :

•        la nullité de l’ensemble des assemblées générales de l’association syndicale libre (ASL) de 2009 à 2022, car les résolutions sont votées sur la base de tantièmes de répartition de charges erronés et des modalités de représentation illégales ?
•        réclame le rappel de 2 940 680 euros de charges mal réparties ?
•        demande le remboursement de 1 100 360 euros de charges indues ?

L’ASL est-elle préparée pour faire face aux remboursements si le Tribunal de Paris donnait raison aux plaignants ? Qui devra payer ?

L’association TEMPO réunit une partie de ces copropriétaires. N’hésitez pas à nous rejoindre.

L'assemblée générale de l'ASL s'est finalement tenue le 28 novembre 2023.

Les comptes qui seront proposés sont presque identiques à ceux des années précédentes:

- En 2022, la trésorerie est déficitaire de 1 096 171,61 €.
- Plus de 2 000 000 € de dépenses effectives n'apparaissent pas dans le total des dépenses.
- Aucune charge n'est appelée auprès de la Ville de Paris.
- Le coût de l'électricité a bondi de près de 700 % portant les dépenses 2023 à près de 5 000 000 €. Cette information n'apparait pas dans les pièces comptables.

Le commissaire aux comptes a refusé de certifier la régularité et la sincérité des comptes. 

L'issue d'un refus des comptes par l'assemblée générale ne fait plus l'ombre d'un doute. Pourtant, INDIGO et AEW ont choisi de valider les comptes, contre l'avis d'une dizaine d'immeubles d'habitation.
 


« Toute vérité franchit trois étapes.
D’abord, elle est ridiculisée.
Ensuite, elle subit une forte opposition.
Puis, elle est considérée comme ayant été une évidence. »


Arthur Schopenhauer (1788-1860)



Cette année, l'association syndicale libre (ASL) du Quartier de l'Horloge fête les 40 ans de la construction du quartier éponyme ! C'est l'occasion de rappeler que son gestionnaire n'a jamais ni suivi ni respecté les règles propres à cet ensemble immobilier.


C'est la loi des plus forts  qui règne, soit de ceux qui possèdent la majorité des voix. Les conséquences pour les habitants, minoritaires en voix, sont multiples: charges élevées et infondées, quartier et installations techniques trop peu entretenus et statu quo général.

Le Quartier de l'Horloge rassemble pourtant la fine fleur de la finance immobilière, AEW CILOGER (CAISSE DES DEPOTS - LA BANQUE POSTALE), AXA, BNP PARIBAS, CBRE, INDIGO PARK, PRIMONIAL  et des locataires de prestige comme LEROY MERLIN, MK2 ou le CENTRE POMPIDOU.  

La VILLE DE PARIS possède aussi trois bâtiments sur le même foncier qui a fait l'objet d'une " Division en volumes ". Mais rien n'y fait. Année après année, les mêmes erreurs de gestion se répètent.

Nous avons estimé que ces dysfonctionnements génèrent, chaque année, une moyenne de 500 000 € de charges appelées auprès des mauvais propriétaires* !  Soit 25 % du budget de fonctionnement.

A côté des gestionnaires professionnels, les copropriétaires d'habitations, de parkings et de caves n'arrivent pas à faire respecter leurs droits. Leurs arguments sont tournés en dérision en réunion, les membres du conseil de gestion sont menacés de poursuites pénales en cas d'enregistrement des débats et les courageux qui prennent la plume afin de faire connaître cette situation font l'objet de menaces pour diffamation. 

En vue des assemblées générales de 2023, nous vous livrons les principaux dysfonctionnements de l'association. 

L'assocation TEMPO, défend les intérêts des nombreux propriétaires de logements, places de stationnement et de caves.

*
311 587 € mal répartis au sein des trois copropriétés SOCOPAR (page 3, comptabilité analytique, "drap de bain" corrigé).
186 186 € non appelés par l'ASL auprès des trois SOCOPAR (page 3, "drap de bain" corrigé).
5 035 € non appelés par l'ASL auprès de la Ville de Paris. (page 2, "drap de bain" corrigé).


Déjà en 1999, les habitants appelaient la Ville de Paris au secours dans le journal LE PARISIEN du 27 avril: "On en voit pas le bout. On a l'impression d'être une ville sans personne pour la défendre.". 24 ans plus tard, rien ne s'est passé. L'ordre établi perdure, générant de fortes injustices.
Déjà en 1999, les habitants appelaient la Ville de Paris au secours dans le journal LE PARISIEN du 27 avril: "On en voit pas le bout. On a l'impression d'être une ville sans personne pour la défendre.". 24 ans plus tard, rien ne s'est passé. L'ordre établi perdure, générant de fortes injustices.
EN SAVOIR PLUS
 
  1. MEMBRES DE L'ASSEMBLEE GENERALE DE L'ASL : 13 OU 16 MEMBRES ?
     
  2. LA "GESTION COMMUNE SOCOPAR", UN MEMBRE QUI N'EN EST PAS UN.
     
  3. LE FONCTIONNEMENT DU CONSEIL DE GESTION ET DE LA COMMISSION DE CONTROLE DES COMPTES.
     
  4. LE TRANSFERT DES CHARGES DE QUELQUES PROPRIETAIRES PROFESSIONNELS VERS LES PROPRIETAIRES PRIVES SEMBLENT ETRE LA SEULE EXPLICATION A DE CHARGES ANORMALEMENT ELEVEES DANS LE QUARTIER DE L'HORLOGE.

L'ASL du Quartier de l'Horloge regroupe 2 HLM, 1 immeuble de bureaux et 10 copropriétés d'habitations sur une dalle de 3 copropriétés de commerces et parkings. Soit un ensemble de 16 volumes. Un clic sur l'image l'agrandit.
L'ASL du Quartier de l'Horloge regroupe 2 HLM, 1 immeuble de bureaux et 10 copropriétés d'habitations sur une dalle de 3 copropriétés de commerces et parkings. Soit un ensemble de 16 volumes. Un clic sur l'image l'agrandit.
1. MEMBRES DE L'ASSEMBLEE GENERALE DE L'ASL : 13 OU 16 MEMBRES ?

La feuille de présence établie par LOISELET DAIGREMONT fait état de seulement 13 membres. De notre côté, nous comptons 16 membres qui représentent les trois immeubles indivis (2 HLM et 1 ensemble de bureaux) et les 1408 lots répartis dans dix copropriétés d'habitations et trois de commerces et parkings.
 
  1. Immeuble St-Martin, 184 rue St-Martin
  2. Immeuble St-Lazare, 15 rue du Grenier-St-Lazare
  3. Immeubles Brantôme Nord, 7 rue Brantôme et Brantôme Sud, 8 rue Brantôme
  4. HLM 1 - ERIGERE (EX-PSR SAVO Renaissance 1), 6 rue Brantôme et 1 passage du Maure (2 bâtiments).
  5. HLM 2 - ERIGERE (EX-PSR SAVO Renaissance 2), 16 rue Brantôme
  6. Copropriété SOCOPAR 2 (adresse multiples)
  7. Immeuble de bureaux "PREIM EURO 2" (EX-SCI UGIMAD)
  8. Copropriété SOCOPAR 3A (adresse multiples)
  9. Bâtiment A, 9 rue Brantôme
  10. Bâtiment B, 50 rue Rambuteau
  11. Bâtiment C, 156 rue St-Martin
  12. Bâtiment D, 160 rue St-Martin
  13. Bâtiment E, 164 rue St-Martin
  14. Bâtiment F, 168 rue St-Martin
  15. Bâtiment GH, 3-5 rue Bernard de Clairvaux
  16. Copropriété SOCOPAR 3B (adresse multiples)
 
Le respect du nombre réel de membres du conseil de gestion permettra de prendre des décisions équilibrées à la majorité simple, un membre, une voix. Il permettra aussi aux copropriétaires des trois SOCOPAR 2, 3A et 3B d'être valablement représentés dans les assemblées générales de l'ASL.

Téléchargez la feuille de présence de l'AG du 23 novembre 2022.
147 téléchargements le 13 octobre 2023.

2. La "GESTION COMMUNE DES SOCOPAR", un membre qui n'en est pas un.
 
M. Jean-Pierre LOISELET, du cabinet LOISELET DAIGREMONT a créé la structure nommée "gestion commune des SOCOPAR" le 21 décembre 1983 afin de faciliter sa tâche de syndic de copropriété des trois copropriétés de société, commerces et parkings, SOCOPAR 2, 3A et 3B. Une fonction que LOISELET DAIGREMONT assume depuis 1982 !

Cet organe atypique dispose d'un conseil de gérance de 12 membres élus parmi les copropriétaires des trois copropriétés. Il devrait se réunir au moins une fois par an. Chaque copropriété est ainsi dépourvue de conseil syndical.

 
Il ne s’agit ni d’un syndicat secondaire, ni d’une union de syndicats au sens de la loi sur la Copropriété du 10 juillet 1965 qui régit la personnalité civile des syndicats de copropriétaires.

Ainsi, la capacité juridique de la
" gestion commune des SOCOPAR ", une instance inconnue des membres de l'ASL, est contestée. Ce simple outil de gestion ne peut être un membre valable, ni de l’ASL, car ce n’est pas un propriétaire, ni de l’assemblée générale de l’ASL, car chaque immeuble est représenté individuellement par un membre désigné de sa copropriété.



Extrait de la feuille de présence 2022.

L'ensemble des décisions des assemblées générales de l'ASL sont prises par un membre majoritaire, qui détient, seul, 60,92%. Une structure pourtant totalement inconnue de l'ASL.
 

Un autre problème rencontré par les copropriétaires est que LOISELET DAIGREMONT oppose la " gestion commune des SOCOPAR ", dont il est le syndic de copropriété, au reste des membres de l'ASL. Or, en réalité, les trois copropriétés SOCOPAR 2, 3A et 3B sont de simples membres de l'ASL parmi les 16 immeubles.

Le match qui constitue à opposer la " gestion commune des SOCOPAR " au reste de l'ASL minoritaire constitue un probable abus de pouvoir. 

Ces irrégularités ont conduit quatre volumes à demander auprès du Tribunal de Paris  l'annulation de l'ensemble des assemblées générales depuis 2009.

Un procès est en cours.
 

Le respect du nombre de 16 volumes (bâtiments) au sein de l'ASL permettra une juste représentation de tous les copropriétaires, et en particulier une correcte répartition des charges.


Téléchargez le règlement de gestion commune SOCOPAR.
139 téléchargements le 13 octobre 2023.


3. LE FONCTIONNEMENT DU CONSEIL DE GESTION ET DE LA COMMISSION DE CONTROLE DES COMPTES.

Une grande confusion règne depuis de nombreuses années dans la gestion de l’ASL QH. Voici quelques avis du commissaire aux comptes, de membres du Conseil de gestion et de la commission des comptes.
 
Les comptes 2022 de l’ASL QH doivent faire l’objet de travaux d’un expert-comptable.  (...) En l’état, ce projet [ de convocation à l’assemblée générale ] est irrégulier.

François-Xavier POUSSIERE, GROUPE EXPERIENCE, Expert-comptable - Commissaire aux comptes, 30 mai 2023
 
L’affectation des charges de sécurité incendie ne respecte pas le cahier des règles d’usage et d’habitation « CRUH ». Il est interprété de façon inexacte, ce qui entraîne une surfacturation aux copropriétés d’habitations (mauvaise ventilation des charges).
 
Daniel BOUVIER, 3-5 rue Bernard de Clairvaux – 1er juillet 2015
 
Les immeubles B et D assument financièrement l’alimentation électrique des sous-stations ABC et DEF et subissent un préjudice financier depuis de très nombreuses années.
 
Catherine RAMBAUD, 50 rue Rambuteau – 15 avril 2019 
 
Facturation des consommations électriques du Centre Pompidou : deux opérations en sens inverse conduisent à l’annulation du montant pour l’ASL.
 
Marie-Martine COURT, 184 rue Saint-Martin – 20 avril 2019
 
La commission des comptes valide des factures pour la plupart incontrôlables dont les montants sont ensuite répartis via des clés de répartition discutables. Il y a des surfacturations non expliquées.
 
Philippe CHATAIN, 164 rue Saint-Martin – 11 juin 2020
 
Il y a dérives et glissements au profit des commerces et particulièrement au détriment des habitations. Le système est organisé et conscient. Il y a une erreur manifeste dans les affectations de factures et leurs répartitions.
 
Didier MANSUY, 15 rue du Grenier Saint-Lazare – 19 juin 2020
 
L'ensemble des relevés bancaires des comptes ASL, ainsi que les justificatifs des pénalités de retard appliquées en 2019 pour la dette colossale de plus de 1 000 000 € des trois copropriétés SOCOPAR n’a jamais été transmis.
 
Christophe LARGER, 160 rue Saint-Martin – 20 juin 2020

 
La désignation d'un expert-comptable, indépendant et fiable, est nécessaire pour l'expertise des comptes en vue de leur validation. Le contrôle doit porter tant sur l'application correcte des règles de l'ASL que sur la tenue des comptes et des mouvements de fonds bancaires.
 

La comptabilité analytique de l'ASL se résume dans le "drap de bain", un ensemble de trois pages EXCEL qui permet de ventiler les charges, en fonction de points et de mètres carrés, aux 16 volumes de l'ASL. Seule une poignée de copropriétaires avertis maîtrise le jeux des vases communicants et peut suivre et contrôler la bonne application des règles. Un clic sur l'image l'agrandit.
La comptabilité analytique de l'ASL se résume dans le "drap de bain", un ensemble de trois pages EXCEL qui permet de ventiler les charges, en fonction de points et de mètres carrés, aux 16 volumes de l'ASL. Seule une poignée de copropriétaires avertis maîtrise le jeux des vases communicants et peut suivre et contrôler la bonne application des règles. Un clic sur l'image l'agrandit.
LES ALERTES
 
Le gestionnaire LOISELET DAIGREMONT a pour mandat d'appliquer les règles de fonctionnement de l'ASL QH et d'appeler auprès des membres les charges en fonction des services dont chacun bénéficie. Le Conseil de gestion a pour mission de contrôler son travail.

Un cahier des règles d'usage, d'habitation et de fonctionnement, le CRUH, défini avec précision les servitudes, les équipements et les services proposés aux propriétaires. Cet ensemble de règles complexes trouve sa traduction comptable dans le "drap de bain", un document qui ventile l'ensemble des charges dans une cinquantaine de grilles et permet grâce à un système de points ou selon les mètres carrés de calculer pour chacun sa quote-part de charges.

Nous avons relevé quatre dysfonctionnements principaux dans le "drap de bain".

1. Les trois copropriétés SOCOPAR apparaissent dans une seule colonne et non trois. Comme ce tableau permet de calculer annuellement le nombre de voix de chaque copropriété à l'assemblée générale, cela rend impossible le vote individuel par volume et biaise l'ensemble des décisions. Cette pratique peu transparente permet aussi de dissimuler plus de 1 000 000 de charges qui sont appelées directement auprès des copropriétés SOCOPAR.
 
L'ensemble des gestionnaires professionnels, dont INDIGO PARK, ont été régulièrement informés de ces problèmes.
 
2. La Ville de Paris, qui détient trois immeubles dans le périmètre du Quartier de l'Horloge n'apparait pas et ne se voit plus appeler de charges pour les services dont elle a la jouissance.

La Ville de Paris a été saisie de ce problème dès 2011, malgré un dialogue nourri les élus ne cherchent pas à apporter de clarifications à cette situation injuste.
 
3. 95% des factures d'électricités n'apparaissent pas dans ce tableau. Elles sont absentes du total des dépenses. LOISELET DAIGREMONT a confirmé appeler ces montants directement auprès des entités concernées, commerces au sein des SOCOPAR et le CENTRE POMPIDOU. Les conséquences sont importantes puisse que cela augmente les frais de fonctionnement de 5 centimes à 15 centimes pour chaque euro de charges au détriment des habitants et propriétaires de caves ou parkings. Mais aussi ceux des bureaux.

PRIMONIAL et le CENTRE POMPIDOU ont été informés du fait qu'ils semblent payer un peu plus de charges que nécessaire.
 
4. L'affectation des charges de détection incendie, un budget de 750 000 €, est faite dans les alarmes de fonctionnement (grille 5), soit avec les ventilations de cuisine et de salle de bain, ce qui n'a aucun sens.

Ensuite, le nombre des points qui permet une correcte répartition des charges de détection incendie (grille 6) n'est pas mis à jour annuellement. Toutes nos demandes de précisions depuis 2017 sont restées sans réponses.
 
LEROY MERLIN et son bailleur AEW CILOGER, tout comme INDIGO GROUP (parkings) et PRIMONIAL (bureaux du Centre Pompidou) sont informés de ce problème.

Une moyenne de 200 000 € de charges sont déviées des propriétaires institutionnels (zinzin), et la Ville de Paris, vers l'ensemble des habitants du Quartier de l'Horloge. Un clic sur l'image l'agrandit.
Une moyenne de 200 000 € de charges sont déviées des propriétaires institutionnels (zinzin), et la Ville de Paris, vers l'ensemble des habitants du Quartier de l'Horloge. Un clic sur l'image l'agrandit.
LE TRANSFERT DES CHARGES DE QUELQUES PROPRIETAIRES PROFESSIONNELS VERS LES PROPRIETAIRES PRIVES SEMBLENT ETRE LA SEULE EXPLICATION A DES CHARGES ANORMALEMENT ELEVEES DANS LE QUARTIER DE L'HORLOGE.

Inlassablement, une poignée de copropriétaires modélise chaque année la comptabilité de l'ASL et corrige les erreurs manifestes qui sont découvertes.

Depuis 2018, une dizaine de copropriétés refuse de valider les comptes. Cependant, les trois propriétaires majoritaires les imposent, sans autre explication, grâce aux 60% - contestés -  de voix de la " gestion commune des SOCOPAR " qu'ils détiennent au sein de l'ASL.

Il apparait que les principaux décisionnaires de l'ASL QH - tous professionnels de la gestion immobilière - sont aussi les principaux bénéficiaires d'un probable enrichissement sans cause.

D'année en année, 200 000 € sont économisés par les uns et, par voie de conséquences, perdus pour les autres.

EXCLUSIF

Téléchargez l'incroyable feuille de ventilation des charges appelées "drap de bain".
Depuis 2009, un petit groupe de copropriétaires modélise l'ensemble des erreurs de gestion et propose une version conforme aux règles de l'ASL. Ce travail de titan est mis à jour chaque année et tranmis au conseil de gestion de l'ASL.
Téléchargez ici la répartition des charges 2022 version Loiselet et Daigremont et version corrigée.
46 téléchargements le 3 novembre 2023

La modélisation indépendante permet de calculer les charges qui sont improprement réparties. Soit 311 517 €, en 2023, au sein des trois copropriétés de commerces et parkings SOCOPAR. Un clic sur l'image l'agrandit.
La modélisation indépendante permet de calculer les charges qui sont improprement réparties. Soit 311 517 €, en 2023, au sein des trois copropriétés de commerces et parkings SOCOPAR. Un clic sur l'image l'agrandit.
LES PROBLEMES DE L’ASL SONT AUSSI DES PROBLEMES POUR LES COPROPRIETES DE COMMERCES ET PARKINGS

Seul le cabinet LOISELET DAIGREMONT, en charge de l'administration de l'association syndicale libre (ASL) du Quartier de l'Horloge est en mesure de calculer les charges exactes.

L'absence de mise à jour du nombre d'équipements de sécurité incendie constitue le plus grand trouble dans la répartition des charges.

Au sein même de la fameuse " gestion commune SOCOPAR ", pour l'année 2022, nous avons calculé que 311 597 € euros de charges en provenance de l'ASL ne seront pas réparties aux bons copropriétaires !

En conclusion, le projet de comptabilité présenté par LOISELET DAIGREMONT prévoit de ne pas  appeler 186 186 € de charges ASL auprès des trois copropriétés SOCOPAR, dont 83 471 € auprès de AEW CILOGER (LEROY MERLIN) et 51 473 € auprès de INDIGO PARK.

PRIMONIAL (Bureaux du Centre Pompidou) devra s'acquitter de 10 852 € de charges infondées.

L'association TEMPO  reste à l'entière disposition du cabinet LOISELET DAIGREMONT et du Conseil de gestion de l'ASL QH pour toute explication.

 

Téléchargez ce billet ci-dessous.
176 téléchargements le 3 novembre 2023

BONUS

Deux mois après la tenue de l'assemblée générale le procès-verbal n'a toujours pas été transmis aux propriétaires.

 
Tic Tac / Contact : q2h@free.fr




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